Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Проявление основных начал гражданского законодательства в жилищных правоотношениях Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Рыженков Анатолий Яковлевич

В статье рассматривается вопрос о соотношении принципов гражданского и жилищного законодательства . Анализируются основные начала, являющиеся общими для гражданского и жилищного законодательства , а также различающиеся принципы . К последним относится необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище , его безопасности, а также сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Право на жилище сконструировано как публично-правовой по своему содержанию принцип , адресованный органам государственной власти и местного самоуправления и соответственно не вписывающийся в гражданско-правовое равенство . Смешанный (межотраслевой) характер жилищного права подтверждается тем, что в его рамках отдельные гражданско-правовые принципы подвергаются довольно существенным ограничениям ( равенство , свобода договора , действие своей волей и в своем интересе и др.), а также дополняются иными принципами , имеющими публично-правовой характер.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Рыженков Анатолий Яковлевич

THE MANIFESTATION OF THE BASIC CIVIL LEGISLATION IN HOUSING LEGAL RELATIONS

The issue of the relationship of the principles of civil and housing legislation is discussed in the article. The basic principles that are common to the civil and housing legislation , as well as the differing principles are analyzed. They include the need to ensure that conditions for citizens to exercise the right to housing by the public authorities and bodies of local self-government, its security, and preservation of housing stock and the use of premises for the purpose. The right to housing is constructed as public and legal principle which is addressed to the public authorities and local self-government and, accordingly, does not fit into civil equality . Mixed nature of housing rights is confirmed by the fact that the separate civil-legal principles ( equality , freedom of contract , the action of one’s own free will and in their interest, etc.) are subjected to fairly significant restrictions in this framework and are complemented by other principles having publicly-legal character.

Текст научной работы на тему «Проявление основных начал гражданского законодательства в жилищных правоотношениях»

УДК 349.4(075.8) ББК 67.404.2

ПРОЯВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ НАЧАЛ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЯХ

Анатолий Яковлевич Рыженков

Доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского и международного частного права, Волгоградский государственный университет, базовая кафедра ЮНЦ РАН 4077778@list.ru, gimchp@volsu.ru

просп. Университетский, 100, 400062 г Волгоград, Российская Федерация

Аннотация. В статье рассматривается вопрос о соотношении принципов гражданского и жилищного законодательства. Анализируются основные начала, являющиеся общими для гражданского и жилищного законодательства, а также различающиеся принципы. К последним относится необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, а также сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Право на жилище сконструировано как публично-правовой по своему содержанию принцип, адресованный органам государственной власти и местного самоуправления и соответственно не вписывающийся в гражданско-правовое равенство. Смешанный (межотраслевой) характер жилищного права подтверждается тем, что в его рамках отдельные гражданско-правовые принципы подвергаются довольно существенным ограничениям (равенство, свобода договора, действие своей волей и в своем интересе и др.), а также дополняются иными принципами, имеющими публично-правовой характер.

Ключевые слова: жилище, принцип, законодательство, свобода, равенство, договор.

Несмотря на длительное существование в системе российского законодательства такого подразделения, как жилищное право, его статус в системе права по-прежнему является неопределенным и вызывает вопросы: является оно подотраслью гражданского права, самостоятельной отраслью права, межотрас-ю левым правовым институтом или имеет еще ® какую-то природу?

^ В пользу признания жилищного права ча-• 3. — С. 4-10.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. №9 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — №№ 1. — Ч. I. — Ст. 14.

3. Литовкин, В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом / В. Н. Литовкин // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. -1995. — №> 59. — С. 51-76.

4. Попов, С. В. Развитие принципов жилищного права и права на достаточное жилье в российском законодательстве / С. В. Попов // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. — 2013. — №> 1. — С. 61-65.

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. N° 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2009. — N° 9.

6. Свердлык, Г. А. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации / Г. А. Свердлык, И. Г. Свердлык. — М. : Юриспруденция, 2012. -102 с.

7. Слипченко, О. А. Принципы жилищного права / О. А. Слипченко // Вестник Тюменского государственного университета. — 2012. — № 3. -С. 134-136.

8. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 29 дек. 2014 г. № 458-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2014. — № 1. — Ч. I. — Ст. 11.

9. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. -Ст. 3301.

1. Gongalo B.M. Osnovnye nachala rossiys-kogo zhilishchnogo zakonodatelstva (kommentariy zakonodatelstva) [The Basic Principles of the Russian Housing Legislation (Legislation Comment)]. Notarius, 2005, no. 3, pp. 4-10.

2. Zhilishchnyy kodeks Rossiyskoy Federatsii ot 29.12.2004 № 188-FZ [Housing Code of the Russian Federation on December 29, 2004 no. 188-FL]. Sobranie zakonodatelstva RF, 2005, no. 1 (part I), art. 14.

3. Litovkin VN. Zhilishchnoe pravo, zhilishchnoe zakonodatelstvo — sootnoshenie s grazhdanskim pravom [Housing Law, Housing Legislation — the Ratio of Civil Law]. Novyy Grazhdanskiy kodeks Rossii i otraslevoe zakonodatelstvo, 1995, no. 59, pp. 51-76.

4. Popov S.V. Razvitie printsipov zhilishchnogo prava i prava na dostatochnoe zhilye v rossiyskom zakonodatelstve [Development of the Principles of the Housing Law and the Right to Adequate Housing in the Russian Legislation]. Vestnik Volgogradskogo gosudarstvennogo universiteta. Seriya 5, Yurisprudentsiya [Science Journal of Volgograd State University. Jurisprudence], 2013, no. 1, pp. 61-65.

5. Postanovlenie Plenuma Verkhovnogo Suda RF «O nekotorykh voprosakh, voznikshikh v sudebnoy praktike pri primenenii Zhilishchnogo kodeksa Rossiyskoy Federatsii» ot 02.07.2009 № 14 [Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation «On Some Issues Arising in

Judicial Practice in the Application of the Housing Code of the Russian Federation» of July 2, 2009 no. 14]. Bulleten Verkhovnogo Suda RF, 2009, no. 9.

6. Sverdlyk G.A., Sverdlyk I.G. Printsipy privatizatsii zhilykh pomeshcheniy v Rossiyskoy Federatsii [The Principles of Privatization of Residential Premises in the Russian Federation]. Moscow, Yurisprudentsiya Publ., 2012. 102 p.

7. Slipchenko O.A. Printsipy zhilishchnogo prava [The Principles of Housing Law]. Vestnik Tyumenskogo gosudarstvennogo universiteta, 2012, no. 3, pp. 134-136.

8. Federalnyy zakon «O vnesenii izmeneniy v Federalnyy zakon ‘Ob otkhodakh proizvodstva i potrebleniya’, otdelnye zakonodatelnye akty Rossiyskoy Federatsii i priznanii utrativshimi silu otdelnykh zakonodatelnykh aktov (polozheniy zakonodatelnykh aktov) Rossiyskoy Federatsii» ot 29.12.2014 №> 458-FZ [Federal Law «On Amendments to the Federal Law ‘On Production and Consumption Wastes’, Separate Legislative Acts of the Russian Federation and the Annulment of Certain Legislative Acts (Provisions of Legislative Acts) of the Russian Federation» ofDecember 29, 2014 no. 458-FL]. Sobranie zakonodatelstva RF, 2014, no. 1 (part I), art. 11.

9. Chast pervaya Grazhdanskogo kodeksa Rossiyskoy Federatsii ot 30.11.1994 №> 51-FZ [Part One of the Civil Code of the Russian Federation of November 30, 1994 no. 51-FL]. Sobranie zakonodatelstva RF, 1994, no. 32, art. 3301.

THE MANIFESTATION OF THE BASIC CIVIL LEGISLATION IN HOUSING LEGAL RELATIONS

Anatoliy Yakovlevich Ryzhenkov

Doctor of Juridical Sciences, Professor, Department of Civil and International Private Law, Volgograd State University, Base Department of the Southern Scientific Center of the Russian Academy of Sciences 4077778@list.ru, gimchp@volsu.ru

Prosp. Universitetsky, 100, 400062 Volgograd, Russian Federation

Abstract. The issue of the relationship of the principles of civil and housing legislation is discussed in the article. The basic principles that are common to the civil and housing legislation, as well as the differing principles are analyzed. They include the need to ensure that conditions for citizens to exercise the right to housing by the public authorities and bodies of local self-government, its security, and preservation of housing stock and the use of premises for the purpose. The right to housing is constructed as public and legal principle which is addressed to the public authorities and local self-government and, accordingly, does not fit into civil equality. Mixed nature of housing rights is confirmed by the fact that the separate civil-legal principles (equality, freedom of contract, the action of one’s own free will and in their interest, etc.) are subjected to fairly significant restrictions in this framework and are complemented by other principles having publicly-legal character.

Key words: house, principle, legislation, freedom, equality, contract.

Жилищное законодательство

Система жилищного законодательства

В соответствии со ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство представляет собой совокупность нормативно-правовых актов, с помощью которых регулируются жилищные правоотношения.

Источники жилищного права подразделяются на федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты, а также на законы и иные нормативные правовые акты субъектов федерации.

• нормы Конституции РФ устанавливают правовую основу жилищного законодательства: они определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения.

Конституция РФ решает вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству.

В силу ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации. Следовательно, регулирование части жилищных отношений, по своей природе относящихся к гражданско-правовым (право собственности на жилые помещения, договор жилищного найма, определение порядка организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья, а также основ их правового положения и др.), относится к ведению исключительно Российской Федерации.

При этом согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения федерации и её субъектов. Таким образом, следует исходить из того, что жилищные отношения могут регулироваться актами как Российской Федерации, так и её субъектов. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. Если между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, имеются противоречия, то действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

До принятия федерального закона субъект федерации осуществляет собственное законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения. После принятия федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральным законом.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе по жилищным вопросам, не приведенные в соответствие с федеральным законом, применению не подлежат;

  • илищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Наряду с ЖК РФ на федеральном уровне жилищное законодательство представлено достаточно большим количеством нормативных правовых актов — законов и других нормативных актов, принятых в разное время и на разных уровнях (от законов до инструкций),
  • ражданский кодекс РФ.

В части первой ГК РФ (глава 18) регулируются право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.

Часть вторая ГК РФ содержит главу 35, посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений,

  • акон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями, в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья,
  • едеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет обязательность и процедуру регистрации прав на жилые помещения,
  • радостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства при осуществлении градостроительной деятельности и т.д. Также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, а также ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности,
  • одекс РФ об административных правонарушениях содержит нормы о применении мер ответственности за административные правонарушения в области охраны жилищного фонда, например, правил пользования жилыми помещениями,
  • емельный кодекс РФ содержит нормы о землях поселений, то есть землях, используемых и предназначенных для строительства жилья;

• на федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, от 20.06.1996 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»), и постановлениями Правительства РФ (например, от 20.02.1995 № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»), ведомственными актами.

В качестве примера второй группы источников жилищного права можно привести Закон г. Москвы от 31.05.2006 № 21 (ред. от 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

Также к источникам жилищного права относятся нормы международного права. Согласно Конституции РФ общепризнанные нормы и принципы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России. В Конституцию РФ вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из Всеобщей декларации прав человека (1948) и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (1966).

Жилищное и гражданское законодательство: соотношение

Основная часть жилищного законодательства до 70-х гг. XX в. входило в состав гражданского законодательства, пока не были приняты специальные жилищные законы — Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.

В течение 1983—1995 гг. жилищное и гражданское законодательство России развивались отдельно друг от друга.

Сегодня ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (главы 18 и 35). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи. Одновременно ГК РФ устанавливает, что жилые помещения их собственники могут предоставлять другим гражданам для проживания на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ «исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)».

Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства.

Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминаются отдельно гражданское (п. «о» ст. 71) и жилищное (п. «к» ст. 72) законодательство.

Так, в ст. 288 ГК РФ закрепляется, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством». В соответствии со ст. 292 ГК РФ «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом гражданского оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере — это области, регулируемые гражданским законодательством.

Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Кроме того, в силу Конституции РФ гражданское и жилищное законодательства имеют различные компетенции.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное (ст. 72 Конституции РФ) — входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения по эксплуатации и пользованию жилыми помещениями могут регулироваться как Российской Федерацией, так и её субъектами.

В статье 672 ГК РФ дается определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Одновременно указывается, что «договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством». По правилам жилищного законодательства определяются, например, пригодность жилого помещения для проживания. Следовательно, наём жилого помещения социального использования и другие аспекты жилищных отношений — это в основном предмет регулирования жилищного законодательства.

К этому договору применимы ст. 674, 675, 678 ГК РФ и некоторые другие. Что касается иных положений ГК РФ, то они «применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 3 ст. 673 ГК РФ), т.е. в субсидиарном (восполнительном) порядке.

Действие жилищного законодательства во времени

По общему правилу акты жилищного законодательства вступают в действие со дня их опубликования, если в самом акте не указан данный срок.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы, т.е. применяются к тем правоотношениям, которые возникли после введения их в действие. Иногда им придается обратная сила, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Применение жилищного законодательства по аналогии

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В качестве примера можно привести возможность применения положений о проведении общего собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме к общему собранию членов жилищного кооператива, членов товарищества собственников жилья (ТСЖ)

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Надо учитывать, что принцип аналогии может быть применен исключительно к частноправовым отношениям и не может применяться к публичным правоотношениям (например, административным), так как это может привести к произволу со стороны органов публичной власти.

На общеправовой принцип действия законодательства во времени (акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие, за исключением, когда это прямо предусмотренных этим актом) указано в постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Статья 5 ЖК РФ. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Читайте также  Ходатайство для приглашения иностранного гражданина в россию

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Комментарии к ст. 5 ЖК РФ

1. Жилищное законодательство — это система законодательных и иных нормативных актов, регулирующих жилищные отношения (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней). В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы, принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство — с другой.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации и пользованию жилыми помещениями могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

2. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в комментарии к ст. 1 ЖК РФ, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.

3. На федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права — законов и других нормативных актов.

После принятия первых кодифицированных актов (Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса РСФСР) прошло более 20 лет. За это время социально-экономические условия в стране настолько изменились, что, безусловно, потребовалось принятие нового ЖК РФ. Однако совсем пренебрегать положениями, содержащимися в других законодательных актах, было бы неправильно. Значительное число норм, принятых до ЖК РФ, продолжают выполнять регулятивную функцию по отношению к жилищным отношениям.

4. Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях.

5. Гражданский кодекс РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права, права членов семьи собственника жилого помещения, дает понятие квартиры как объекта права собственности, указывает основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.

В части второй ГК РФ содержатся глава 35, посвященная договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.

6. Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов; определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья. Однако следует отметить, что он утрачивает свое действие с 1 марта 2010 г. (см. Вводный закон).

7. На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» ), а также постановлениями Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от 20 февраля 1995 г. N 161 «Об утверждении Перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации» ).

СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.

СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 757.

8. Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 21 января 1993 г. N 104 «О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации» , а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. .

СЗ РФ. 1993. N 4. Ст. 301.

СЗ РФ. 1997. N 33. Ст. 3895.

Согласно названным актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальной публикации в «Российской газете», которая должна осуществляться не позднее 10 дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Вместе с тем из общего правила есть одно исключение: акты Центрального банка РФ подлежат государственной регистрации только в тех случаях, когда они затрагивают права, свободы или обязанности граждан (ст. 6 ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» в ред. ФЗ от 26 апреля 1995 г. N 65-ФЗ ). Как правило, акты Банка России не затрагивают жилищные отношения, однако опосредованно могут на них влиять (например, выделяя средства на кредитование жилищного строительства).

СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1593.

9. Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Федерации (республиками в составе Российской Федерации, краями, областями, городами Москвой и Санкт-Петербургом, автономной областью, а также автономными округами). В свою очередь, акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.

10. Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако их компетенция существенно ограничена (см. ст. 14 ЖК и комментарий к ней).

Международные договоры, в которых участвует Россия, также являются источниками жилищного права (см. ст. 9 ЖК и комментарий к ней).

11. На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам судеб ной практики. Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14. Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.

Следует отметить, что разъяснения Верховных Судов СССР, РСФСР и РФ, данные до принятия Конституции РФ (12 декабря 1993 г.) и законодательных актов, принятых на ее основе, применяются в частях, им не противоречащих.

Жилищное законодательство. Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Жилищное законодательство – совокупность нормативно-правовых актов различного уровня, внешняя форма выражения норм права. (ст.ст. 5-9 ЖК РФ)

Нормы жилищного права содержаться как в гражданском, так и в жилищном законодательстве. В соответствии со ст. 72 Конституции жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, согласно ст. 71 Конституции гражданское законодательство находится в ведении РФ. В этой связи понятие «источники жилищного права» значительно шире понятия «жилищное законодательство».

Система жилищного законодательства закреплена в ст. 5 ЖК РФ, оно включает ФЗ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты ОМСУ.

Следует отметить, что понятие гражданское законодательство включает в себя только законы, оставляя за рамками подзаконные нормативны акты. Жилищное законодательство определено гораздо шире, что нельзя приветствовать. Терминология должна использоваться единообразно, тем более, что большая часть норм жилищного права является гражданско-правовыми.

Нормативные акты субъектов РФ в области жилищного законодательства принимаются по тем или иным вопросам компетенции, обозначенной в ст. 13 ЖК РФ, например законы, посвященные порядку признания граждан малоимущими, порядку учета таких граждан и предоставления жилых помещений по договору социального найма. Анализ регионального законодательства позволяет сказать, что субъекты реализовали свои полномочия по следующим вопросам

– обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями

— по вопросам оплаты жилья и коммунальных услуг

— содержание и ремонта жилищного фонда

— определение статуса и полномочий органов управления и надзора в жилищно-коммунальном хозяйстве

К числу основных источников ЖП можно отнести следующие:

  1. Международно-правовые акты:
  • Всеобщая декларация прав человека 1948г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст.25)
  • Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах граждан 1966г. «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» ст.11
  1. внутригосударственные нормативно-правовые акты:
  • законы и нормативно-правовые акты РФ

Конституция РФ 12.06.1993 (ст.25, 27, 35, 40, 71, 72)

ГК РФ ч.1 от 21.10.1994

ЖК РФ (принят ГД 22.12.2004) от 29.12.2004 11 разделов (общие положения, право собственности и другие вещные права на жилые помещения, жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма, найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, специализированный жилищный фонд, ЖК (ЖСК), ТСЖ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги, управление многоквартирными домами, ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТАОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ, ,ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮМНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ)

ФЗ О введении в действие ЖК РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (введение с 1 марта 2005)

— признание утратившими силу ряда актов

  • порядок применения не утративших силу актов
  • действие во времени: жилищные отношения являются длящимися, поэтому указанный вопрос приобретает особую значимость. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных законом (См. ст.9 договоры управления многоквартирными домами) Сохранение права стоять на учете
  • внесение изменений в зак-во
  • правовой режим земельных участков

Другие ФЗ должны быть приняты в соответствии с ЖК РФ.

ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ

Закон Самарской области от 5 июля 2005 № 139-ГД «О жилище» нормативно-правовые акты ОМСУ (в основном Постановления Самарской городской Думы)

Проблема соотношения гражданского и жилищного законодательства имеет большое практическое значение.

  • общие и специальные нормы
  • ЖК РФ содержит гражданско-правовые нормы, в отношении которых закреплен приоритет ГК РФ

Постановление Пленума № 14. Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

  1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
  2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
  3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
  4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Постановление Пленума № 14: п. 5. Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.

В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.

Большую роль при регулировании жилищных отношений имеют Постановления Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ.

Конституционный Суд среди прочих функций разрешает дела о соответствии Конституции РФ ФЗ, актов Президента РФ и Правительства РФ, проверяет по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан по запросам судов конституционность закона, применяемого в конкретном деле (Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст.125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ «О конституционном Суде РФ» от 21.07.1994, разрешает споры о компетенции между ОГВ РФ, ОГВ РФ и субъектов РФ, решение КС РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит обжалованию, становится непосредственно действующим и не нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами)

Постановление КС РФ от 15.06.2006 № 6-П по проверке конституционности ст. 2 вводного закона и ст. 4 Закона «О приватизации…» Сохраняют актуальность постановления от 3.11.1998 № 25-П (по делу о проверке конституционности положений ст.4 Закона РФ «О приватизации…», 2.02.1998 № 4-П по проверке конституционности «Правили регистрации …» и др.

В настоящее время имеет место Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Представляют интерес также постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации..»; Пленума ВС СССР от 11.10.1991 № 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» и др.

Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред. от 04.06.2018)

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Читайте также  Постоянная прописка для граждан рф за 3 дня

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

(часть 3 в ред. Федерального закона от 06.07.2016 N 374-ФЗ)

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Проблемы соотношения гражданского и жилищного законодательства РФ: необходимость выработки подходов правоприменения в сфере имущественных отношений, связанных с жильем.

В последние годы активно идет процесс совершенствования правого регулирования и правоприменения, о чем свидетельствует разработка Концепции развития гражданского законодательства, Проекта изменений ГК РФ, появление актуальных руководящих разъяснений ВАС РФ, ВС РФ, самостоятельных и совместных. Однако усложнение, многоуровневость общественных отношений, появление комплексных отношений, изменение соотношения частных и публичных правовых институтов в направлении их взаимодействия, сочетания, взаимопроникновения видоизменяет систему права, требуя ее модернизации по пути наиболее системного правового регулирования, выработки новых подходов системного взаимодействия отраслей права и законодательства, ухода от параллелизации внутри законодательства, параллелизации законодательства и правоприменения (судебного, прежде всего).

Одним из важных инструментов обеспечения системности правового регулирования и правоприменения становится мониторинг правоприменения, созданный Указом Президента, и реализуемый через механизм взаимодействия различных государственных и негосударственных институтов с целью выявления несовершенства законодательства и практики его применения.

Но сами подходы, с помощью которых должно достигаться системное совершенствование, как представляется, состоят не в борьбе приоритетов между отраслями права и законодательства, а в установлении критериев не только соотношения общих и специальных положений с учетом требуемой специфики, но и соотношения (а не конкуренции) между специальными положениями законов, регулирующих смежные, комплексные отношения.

Можно выделить несколько проблем правоприменения, требующих системного совершенствования гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства земельного и градостроительного в направлении учета особенностей таких объектов, как жилые помещения. В настоящее время гражданское и жилищное законодательство развиваются параллельно, что приводит к разнобоям в судебной практике, к обходу законодательства самими участниками отношений, дестабилизирует оборот, разрушает правовую определенность.

Вот лишь некоторые проблемы в рамках обозначенной темы:

1.1. Несогласованность режимов общей собственности: долевой (классической модели, закрепленной в ГК РФ) и долевой (неделимой модели, закрепленной в ЖК РФ и возникающей в многоквартирных домах).

Таким образом, параллельно возникают разные модели отношений: раздел индивидуального жилого дома по долям на самостоятельные объекты, включая земельный участок по нормам гражданского законодательства РФ, в то время как такой объект при разделе попадает под определение многоквартирного дома с иным режимом собственности по жилищному законодательству — здесь нет надлежащих подходов правоприменения. В каждом конкретном случае вопрос решается индивидуально. Это, в свою очередь, приводит к спорам между сособственниками в отношении имущества, которое должно признаваться общим, так как призвано обслуживать более одного помещения в доме. Так, практика разрешения споров на жилой дом, находящийся в общей собственности граждан, относится к периоду еще РСФСР, в то время как это не отвечает новым подходам жилищного законодательства РФ.

1.2. Строительство под видом индивидуальных домов многоквартирных домов с обходом градостроительного и земельного законодательства и последующим формированием в судебном порядке многоквартирного дома с использованием норм ГК РФ о разделе общей долевой собственности.

Здесь нарушаются права на общее неделимое имущество (подвалы, земельные участки и т. п.) ввиду несогласованности норм ГК РФ, ЖК РФ, ГрК РФ, ЗК РФ, нарушаются права и гарантии граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилых помещений, нарушаются права собственников соседних земельных участков ввиду обхода при строительстве правил земплепользования и застройки.

На местном уровне органы муниципальной власти пытаются бороться с указанной проблемой посредством разработки методики отслеживания объектов индивидуально-многоквартирной застройки и квалификации их как самовольных построек, предлагают на уровне органов кадастрового учета разработать методику квалификации объекта как многоквартирного или индивидуального дома. Однако, представляется, что без внесения изменений в законодательство на федеральном уровне подобные попытки будут оставаться безуспешными. Ведь на стадии строительства дома, как индивидуального (при нерешенности проблемы, обозначенной в п. 1.1.), объект очень сложно квалифицировать как самовольную постройку (даже невозможно). И в дальнейшем вопрос о легализации такого объекта как многоквартирного дома может быть решен на основании разъяснений Постановления Пленумов ВС РФ № 10/22 лишь в порядке аналогии (с использование критерия – отсутствие серьезных нарушений градостроительных требований). Зачастую же такой объект вводится в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом и становится многоквартирным только в судебном порядке при разделе общей долевой собственности между собственниками.

1.3. Различные подходы гражданского и жилищного законодательства к делимости/неделимости такого объекта, как жилое помещение.

Это приводит к параллельному существованию режима общей долевой собственности на неделимое жилое помещение (ГК РФ) и режима коммунальной квартиры (ЖК РФ). При этом нормы гражданского законодательства об общей долевой собственности на жилое помещение не адаптированы к требованиям жилищного законодательства к жилому помещению, что позволяет владельцам карликовых долей злоупотреблять своими правами и ставить в зависимость от себя других сособственников без возможности прекратить право собственности на карликовую долю (ст. 252 ГК РФ в судебной практике не рассматривается в системе с нормами ЖК РФ о требовании к площади жилого помещения, позволяющей обеспечивать объективную возможность пользования жилым помещениям, и как следствие удовлетворять субъективный интерес собственника в таком использовании объекта). Подобная правоприменительная практика приводит к неразрешимому конфликту между долевыми собственниками на жилое помещение.
Суды, рассматривая дела о прекращении права собственности на малозначительную долю в квартире без согласия собственника этой доли, связывают существенный интерес собственника в пользовании (как необходимое условие для решения вопроса о сохранении права собственности на долю) только с субъективной стороной – отсутствие у лица иного жилого помещения, не принимая во внимание объективную сторону – невозможность пользования частью квартиры, приходящейся на малозначительную долю собственника, а, соответственно, невозможность иметь интерес в пользовании тем, чем пользоваться объективно невозможно. При этом долевые собственники неделимого жилого помещения находятся в положении худшем, чем собственники помещений в коммунальной квартире (делимом жилом помещении). Баланс прав и интересов собственников не обеспечивается должным образом.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector