Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Согласование планировки памятников архитектуры

Не каждый собственник знает, что нужно делать, если есть необходимость провести перепланировку помещения, расположенного в доме, отнесенном к категории памятников архитектуры. Более того, бывают ситуации, когда владельцы помещений совершенно случайно узнают, что они располагаются во вновь выявленном памятнике архитектуры, и теперь вынуждены проходить более сложный, медленный и затратный путь согласования любых изменений.

Как можно узнать, какие объекты относятся к памятникам архитектуры

Для информирования общественности и других заинтересованных лиц, Департамент культурного наследия Москвы в открытом доступе предоставляет информацию со своего специального сайта, где собран самый полный актуальный официальный перечень объектов, отнесенных к памятникам архитектуры.

Узаконивание перепланировки памятников архитектуры

Собственник жилого или нежилого помещения, расположенного в памятнике архитектуры, независимо от назначения помещения, несет ответственность за его сохранность вплоть до лишения права собственности.

Такие жесткие меры заставляют владельцев более внимательно относиться к вопросам изменений и улучшений объектов, тщательно готовить согласование перепланировки памятников архитектуры и получение необходимых разрешений.

Какие проблемы могут возникать при оформлении документов на перепланировку

На каждый памятник архитектуры, который прошел регистрацию в ЕГР объектов культурного наследия, должен быть оформлен соответствующий паспорт объекта, в котором указывается предмет охраны.

В соответствии с ним каждому собственнику здания (части здания, отдельного помещения) устанавливается ответственность за нарушение сохранности данного объекта. Документом, в котором определены требования к владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в охраняемых законом домах, по надлежащему сохранению, содержанию, использованию, обеспечению доступа к площадям, является охранное обязательство собственника. Оно подлежит исполнению каждым собственником объекта, независимо от их количества.

Если задуманная перепланировка, каким либо образом затрагивает предмет охраны, указанный в обязательстве, осуществить ее будет невозможно.

Например, в нежилом помещении, используемом под магазин, нельзя сделать дополнительный вход, пристройку, изменить витрину, расширить тамбур, если предметом охраны культурного наследия является фасад здания.

Также могут быть ограничения на использование наружной рекламы, пользование прилегающим земельным участком.

Если собственник все же принимает решение о проведении переустройства, средний срок согласования в инстанциях изменения объекта культурного наследия составляет порядка 12 месяцев, а затраты на оформление разрешительной документации по перепланировке в разы выше, чем при оформлении документов обычного объекта.

Легализация самовольных строений, возведенных владельцем без согласования и получения необходимых разрешений – еще более сложная, трудоемкая и дорогостоящая задача. Однако при определенных условиях, в руках опытного грамотного юриста она разрешима.

Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанном культурным наследием

Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов на перепланировку включает следующие этапы:

  • получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
  • сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
  • организация составления проекта переустройства;
  • комиссионная экспертиза проекта;
  • согласование с Роспотребнадзором;
  • протокол согласования с жильцами;
  • согласование в АПУ Москоархитектура изменений фасада;
  • получение согласования Жилинспекции;
  • выполнение работ по перепланировке;
  • составление акта с использованием специальных форм по реставрации;
  • получение в БТИ новых технических документов;
  • внесение изменений в кадастровый учет;
  • переоформление правоустанавливающих документов.

Очень важно, чтобы все организации, задействованные в процессе согласования и выполнения перепланировки, имели соответствующие актуальные разрешения и лицензии.

Согласование перепланировки нежилого здания — памятника архитектуры

Объект: . Офис

Площадь: . 42 м.кв

Необходимо было переоборудовать одну из квартир в нашем доме под офис ТСЖ. По рекомендациям было принято решение обратиться в Энерджи.

Объект: . Квартира

Площадь: . 58 м.кв

Я-мама трех дочек. С переездом в новую квартиру в Москве столкнулись с проблемой, как разместить троих детей в одной комнате и при этом.

Объект: . Дом

Площадь: . 680 м.кв

Моя детская мечта, обзавестись своим большим домом, и вот этот момент наступил! Мы с мужем начали думать над проектом, как все будет, что.

Объект: . Дом

Площадь: . 280 м.кв

С женой решили переехать и заняться строительством нового дома. Понадобилась помощь в проектировании инженерных систем. Долго искали.

Объект: . Квартира

Площадь: . 156 м.кв

Заказывала дизайн-проект проект, для квартиры с инженерными проектами в комплекте. Сама не хотела ничего подобного делать и вообще в этом.

Объект: . Дом

Площадь: . 64 м.кв

Давно с мужем мечтали о загородном доме. Купили участок с домом, но дизайн интерьера в нем нам совсем не нравился, мы решили сделать ремонт.

Объект: . Квартира

Площадь: . 68 м.кв

После приобретения квартиры столкнулись с необходимостью ремонта. По совету знакомых мы обратились в ENERGY-SYSTEM. В минимально сжатые.

Объект: . Дом

Площадь: . 98 м.кв

Срочно понадобился проект перепланировки загородного дома. Перебрала кучу компаний, но везде дорого, либо не успевают сделать в назначенный.

Объект: . Квартира

Площадь: . 64 м.кв

Родители на свадьбу подарили нам трехкомнатную квартиру. Но сама квартира была в таком ужасном состоянии, что я даже не знала с чего начать.

Объект: . Стоматология

Площадь: . 54 м.кв

Решила открыть частную стоматологию, о которой мечтала с детства. Взяла в аренду помещение, нужен был дизайн-проект, обратилась в Энерджи.

Статьи / Перепланировка и согласование / Согласование перепланировки нежилого здания — памятника архитектуры

Согласование перепланировки нежилого здания — памятника архитектуры и сопряженные с этим процессом сложности

Согласование перепланировок в зданиях, относящихся к категории архитектурных памятников, является процессом сложным и проблемным, требующим приложения серьезных усилий. Сразу необходимо оговориться, что попытки самостоятельного решения данного вопроса сопряжены с массой трудностей, преодолеть которые получится не всегда и не у всех.

Когда затрагиваются вопросы согласования помещений в обычных зданиях, то их собственнику приходится сталкиваться с такой организацией, как Московская жилищная инспекция, именно с ее работниками нужно вступать в контакт и решать возникающие проблемы. В случае же с памятниками архитектуры придется обращаться еще в столичный Департамент культурного наследия, а также иметь дело с экспертами Росохранкультуры.

Серьезной потенциальной проблемой является создание документальной базы для согласования, ведь архитектурные памятники находятся в домах старой постройки, следовательно, любые действия с перепланировкой в них могут стать причиной больших проблем. Этот факт означает, что для оценки возможности перепланировки в таком здании нужно получить акт о техническом состоянии сооружения, а также получить охранные обязательства.

Другое дело, что подобные документы получить непросто. В большинстве ситуаций инициатор перепланировки получает отказ в силу разных причин, поэтому первоначально следует все тщательно взвесить и продумать, есть ли в принципе возможность осуществления каких-либо изменений в планировке объекта, являющегося памятником архитектуры. Можно привести простой, но часто встречающийся пример: перепланировка такого здания подразумевает обязательную замену системы водоснабжения и канализации, и в этом случае возникает серьезная проблема со строительными материалами, поскольку современные очень сильно отличаются от использовавшихся в прежние времена. И это лишь одни из многих моментов, имеющих значение при согласовании перепланировки нежилого здания — памятника архитектуры, поэтому так важен профессиональный подход к этому вопросу.

Особенности проектирования и согласование перепланировки, возможные последствия несанкционированных действий

Для обычных зданий и помещений в них требуется создание одного проекта перепланировки, а для архитектурных памятников необходимо разработать не один, а три проекта: реставрации, приспособления и предмета охраны. Кроме того, в ходе проектирования выполняются также специальные мероприятия, целью которых является сохранение культурно-исторической ценности такого здания.

Сложность проектирования дополняется массой проблем, возникающих в ходе согласования проекта перепланировки, плюс к этому следует приготовиться к тому, что этот процесс требует серьезных затрат времени и сбора многочисленной документации. Так, кроме стандартных документов, необходимых для прохождения процедуры согласования перепланировки нежилого здания — памятника архитектуры, потребуется также получить акт государственной историко-культурной экспертизы. Данный акт является обязательным условием для получения разрешения на перепланировку, поскольку его наличие свидетельствует о том, что проведение ремонтных работ в здании не нанесет ему вреда.

Обязательное уточнение! Решение осуществлять перепланировку в здании, являющемся памятником архитектуры, своими силами, без обращения к услугам специалистов, влечет за собой куда более серьезные последствия, чем в обычных ситуациях. Говоря откровенно, скрыть незаконную перепланировку в своей квартире куда проще, чем в таком здании, но даже и в этом случае долго утаивать этот факт не получится. Касаясь же темы перепланировки архитектурных памятников, нужно сказать, что скрыть факт сделанных изменений не удастся, а последствия таких действий будут самыми серьезными.

Во-первых, согласовать перепланировку задним числом возможно, но сделать это нужно будет в сжатые сроки, плюс ко всему такую задачу также не отнесешь к числу простых, а в случае весьма вероятной неудачи придется опять же в максимально короткое время, вернуть сооружение в его прежнее состояние. Во-вторых, стоит еще добавить, что штраф за такую перепланировку будет значительно выше, чем в ситуации с обычными домами, разница может оказаться весьма значительной, минимум в два-три раза.

Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 27 января 2017 г. N 2146-АГ/08

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. N Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в части, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578.

Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

— перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;

— перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме. С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).

Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовьте проект перепланировки квартиры

1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:

1) заявление о перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляется заявителем если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;

4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 2,4,6, т.к. орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в ЕГРН) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.

Читайте также  Как определить порядок общения ребенка с бывшим супругом?

Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг после получения стандартного доступа к подсистеме «Личный кабинет» Портала. Прием заявлений и документов от представителей физических лиц в этом случае не предусмотрен.

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.

В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.

Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении. При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения. При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Узаконивание перепланировок на объектах культурного наследия

Если случилось так, что отдельно взятое помещение или их комплекс оказались расположенными в объекте, представляющем культурную и историческую ценность, владелец не может самостоятельно проводить там любые перепланировки. Нарушения данного правила наказываются большими штрафами, а не согласованно проведённые работы будет невозможно зарегистрировать в официальных гос. органах – в БТИ или Росреестре. Все подобные действия должны проводиться после согласования и получения соответствующего разрешения со стороны уполномоченных органов власти. В рамках существующих законодательных требований необходимо готовить также комплект документов.

Стоимость

Вид услугиСтоимость, руб.
ПРОЕКТНЫЕ И НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ НА ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО / АРХЕОЛОГИЧЕСКОГО НАСЛЕДИЯ
Узаконивание уже проведенных (завершенных или незавершенных) перепланировок интерьеров, фасадов, пристроек, надстроек на объектах культурного наследияцена договорная

Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанным объектом культурного наследия

Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов включает следующие этапы:

  • получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
  • сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
  • разработка Проекта приспособления для современного использования;
  • комиссионная экспертиза Проекта тремя экспертами, аттестованными МК РФ;
  • согласование с уполномоченным местным государственным органом по охране объектов культурного наследия;
  • протокол согласования с жильцами (в отдельных случаях);
  • получение согласования Жилинспекции;
  • выполнение производственных работ по перепланировке;
  • получение в БТИ новых технических документов;
  • внесение изменений в кадастровый учет;
  • переоформление правоустанавливающих документов.

Какие проблемы могут возникать при оформлении документов на перепланировку

Каждое здание или памятник, причисленный к объектам, имеющим историческую и культурную ценность, вносится в Единый государственный реестр (ЕГР) после процесса официальной регистрации. На него оформляется индивидуальный паспорт, содержащий сведения об охраняемой законом постройке. Все собственники таких объектов в виде целых зданий или их отдельных помещений несут персональную ответственность за их сохранность в неизменном виде, данные о котором содержатся в ЕГР. Перечень требований к собственникам таких домов или их частей содержится в охранном обязательстве. В этом документе перечислены ограничения относительно таких площадей (как жилых, так и нежилых), допустимых способов содержания в целях обеспечения сохранности охраняемых законом объектов. Любые перепланировки, которые идут вразрез с перечисленными в охранном обязательстве требованиями, не допускаются.

Если исторически значимый особняк используется в качестве, например, ювелирного салона, не существует законных способов для самовольного сноса в нем капитальных стен, оборудования дополнительных выходов и пристроек, а также любых изменений наружного облика в случае, когда охраняется фасад такого здания. Более того, в некоторых случаях могут вводиться ограничения на перепланировки прилегающих к таким объектам земельных участков, включая запреты на размещение на них рекламных конструкций. Но узаконить все ранее проведённые и несогласованные работы возможно, но только в рамках разработки Проекта приспособления конкретного ОКН для современного использования, с последующей государственной историко-культурной экспертизой данного Проекта. Возможность или невозможность узаконивания определяется путём предварительного (и бесплатного) исследования конкретного здания (или помещения) по фотографиям, какой-либо эскизной или рабочей документации или при выезде на объект.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector