Предельный срок договора аренды нежилого помещения

Предельный срок договора аренды нежилого помещения

Предельный срок договора аренды нежилого помещения

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

  • § 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
    • Статья 606. Договор аренды
    • Статья 607. Объекты аренды
    • Статья 608. Арендодатель
    • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    • Статья 610. Срок договора аренды
    • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
    • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
    • Статья 614. Арендная плата
    • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
    • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
    • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
    • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
    • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
    • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
    • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
    • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
    • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
    • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
    • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
  • § 2. Прокат (ст. 626 — 631)
    • Статья 626. Договор проката
    • Статья 627. Срок договора проката
    • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
    • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
    • Статья 630. Арендная плата по договору проката
    • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
  • § 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
  • § 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
    • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
    • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
    • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
    • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
    • Статья 654. Размер арендной платы
    • Статья 655. Передача здания или сооружения
  • § 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
    • Статья 656. Договор аренды предприятия
    • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
    • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
    • Статья 659. Передача арендованного предприятия
    • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
    • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
    • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
    • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
    • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
  • § 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
    • Статья 665. Договор финансовой аренды
    • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
    • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
    • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
    • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
    • Статья 670. Ответственность продавца
>
Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

В аренде важно понимать, что применять: п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК. А иначе — исковая давность попутает.

В п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) включено Определение ВС РФ N 306-ЭС19-24156.

Любое дело – повод добавить очередной лайфхак в копилку юриста, желающего не попадать в подобные споры.

В целом же, это дело интересно тем, что в нем продемонстрированы

а) сложности с восприятием и оценкой реализации обычных договорных условий (на примере аренды п. 2 ст. 621 ГК vs ст. 622 ГК) и, как следствие, различные подходы к оценке фактических обстоятельств и правовых последствий,

применение правовых позиций по аналогии;

б) применены правовые позиции по аналогии (это само по себе интересно);

в) имеется ссылка на исковая давность в обычно формате а-ля «а сбоку бантик».

Суть спора — выяснение того, отказался ли арендодатель от договора аренды/возражает ли против использования вещи после истечения срока (ст. 622 ГК РФ) или же договор аренды после истечения срока считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Фабула:

  • Уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее — комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений на срок до 31 марта 2015 г.
  • Письмом от 1 апреля 2015 г. комитет уведомил общество о прекращении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и о необходимости освободить арендуемые помещения.
  • Общество помещения не освободило, обратившись в суд с исками, направленными на приобретение прав на это имущество.
  • Спустя три года в 2018 г. Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о понуждении освободить спорные нежилые помещения и передать по акту приема-передачи истцу.

Нижестоящие инстанции поддержали арендатора, посчитав, что

  • «по смыслу ст. 622 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 34 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 , п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон». (ПРИМ. АВТОРА: ЛОГИЧНО)
  • «Между тем, поскольку после 1 апреля 2015 г. (дата уведомления об отказе от исполнения договора аренды) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета, суды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ сочли договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Непринятие истцом мер по возврату спорных помещений свыше 3,5 года, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, надлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению истцу арендной платы, бремя содержания помещений и прилегающих площадей перехода были расценены судами в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений, прекращение договора аренды, по мнению судов, не состоялось» (ПРИМ. АВТОРА: УЧИТЫВАЯ ОПИСАННЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ОПЯТЬ ЖЕ ЛОГИЧНО).
  • Исходя из указанных обстоятельств и положений ст. 195, 196 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности. Арбитражный суд округа указал на необходимость повторного направления комитетом обществу заявления об отказе от договора. (ПРИМ. АВТОРА: А ВОТ ССЫЛКА НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ КАК-ТО ИСПОРТИЛА КАРТИНУ).

Почему Судебная коллегия ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение? ВС РФ указал,что

  • «В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором». (ПРИМ. АВТОРА: ИМЕННО ТАК В П. 1 СТ. 622 ГК НАПИСАНО, ДА).
  • «В п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении данного спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца». (ПРИМ. АВТОРА: САМА ПО СЕБЕ АНАЛОГИЯ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, КОГДА ЭТО УМЕСТНО, ЗАСЛУЖИВАЕТ ОДОБРЕНИЯ. ОДНАКО СОМНИТЕЛЬНО, ЧТО В ДАННОМ СПОРЕ ПОТРЕБНОСТЬ В ТАКОЙ АНАЛОГИИ БЫЛА. ЕСЛИ ДЕЛО В ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ, ТО ДЛЯ ЕЕ ПРИМЕНЕНИЯ НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ, КАКОЕ ИМЕННО ПРАВО НАРУШЕНО, ЧТОБЫ ЗАЩИЩАТЬ ЕГО В ПРЕДЕЛАХ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ).
  • «Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у ответчика прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления указанного иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение ответчика не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске комитетом срока исковой давности по данному иску нельзя признать законными и обоснованными». Поэтому в качестве резюме в обзоре в п. 26 сделан следующий вывод: «При отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о ее возврате». (ПРИМ. АВТОРА: ВЫВОД САМ ПО СЕБЕ ЛОГИЧНЫЙ, НО ВОТ ВРЯД ЛИ ОН РАЗРЕШАЕТ КОЛЛИЗИЮ ПРАВОВЫХ ИНТЕРЕСОВ В ДАННОМ СПОРЕ, А ГЛАВНОЕ, ВРЯД ЛИ ПОМОГАЕТ ОТВЕТИТЬ НА КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС – ЧТО В ИТОГЕ? ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРЕКРАТИЛИСЬ ИЛИ НЕТ? ПРИМЕНЯТЬ П. 2 СТ. 621 ГК ИЛИ СТ. 622 ГК? + НЕ ПОНЯТНО, ПОЧЕМУ ВС РФ ВСЯЧЕСКИ ИЗБЕГАЕТ ФРАЗу «ПРАВО НАРУШЕНО», ВЕДЬ БЕЗ НАРУШЕНИЯ ССЫЛАТЬСЯ НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ НЕЛЬЗЯ, УЧИТЫВАЯ СОДЕРЖАНИЕ СТ. 195 ГК РФ).

Вместо выводов:

В целом, позиция нижестоящих судебных инстанций представляется логичной и соответствующей смыслу и соотношению п. 2 ст. 621 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ.

Спор, как представляется, должен разрешаться именно на основе оценки того, три последующих года стороны вели себя так, как будто договор аренды есть, или же арендодатель всячески против продолжения арендных отношений. Не случайно в п. 2 ст. 621 ГК РФ есть эта самая оговорка — «арендатор продолжает пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя».

Лайфхак :

Чтобы уверенно ссылаться на ст. 622 ГК и также уверенно заявлять о неприменении п. 2 ст. 621 ГК, необходимо после отказа от продолжения договорных отношений и заявления требования о возврате арендованного имущества запастись дополнительными доказательствами того, что даже если арендатор продолжает использовать имущество и даже уплачивает арендную плату, арендодатель все равно против этого, а арендную плату принимает «от безысходности», для целей «здравого смысла» и т.п. в счет некоего, но внедоговорного пользования, на период, так сказать, урегулирования разногласий. С поправкой, разумеется, на принцип добросовестности.

А исковая давность вообще не при чем, пока не найдено то самое нарушенное право, и в споре о применении п. 2 ст. 621 ГК или ст. 622 ГК при прочих равных ссылаться на нее не требуется, пока не разобрались, прекратились договорные отношения или нет.

Предельный срок договора аренды нежилого помещения

На какой срок может быть заключен договор аренды государственного или муниципального земельного участка для строительства
Для договоров аренды государственных и муниципальных участков установлены максимальные и минимальные сроки. Они зафиксированы в законе.
Договор, в котором срок указан больше максимального или не указан вообще, считается заключенным на максимальный срок. Поэтому, если Росреестр откажет в регистрации такого договора, вы можете обжаловать этот отказ в суде.

Минимальные сроки установлены для отдельных случаев аренды публичных земельных участков. Если нарушить минимальный срок, постановление о предоставлении участка и договор аренды будут недействительны. А если при этом заключить договор аренды на срок менее года, то арендатора могут оштрафовать.
Каковы минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков
В законе установлены следующие минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков:

  • для строительства и реконструкции зданий и сооружений — не менее 3 лет. При этом срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий;
  • юрлицу для комплексного освоения территории или дачного хозяйства — не менее 3 лет;
  • гражданину для индивидуального жилищного строительства — не менее 20 лет. Этот срок одновременно и максимальный;
  • взамен участка, изъятого для государственных (муниципальных) нужд, — не менее 3 лет;
  • при аренде участка сельхозназначения — не менее 3 лет. Исключение — сенокосы и пастбища. Они сдаются на срок до 3 лет;
  • при аренде оленьих пастбищ — не менее 5 лет;
  • при аренде лесного участка — не менее 10 лет, за исключением охотничьих хозяйств (срок аренды равен сроку охотхозяйственного соглашения), разработки месторождений, строительства и эксплуатации линейных объектов и заготовки древесины (в этих случаях минимального срока нет). На это указано в ч. 3 ст. 72 ЛК РФ;
  • при аренде лесного участка для водохранилищ и гидросооружений, а также для переработки древесины и иных лесных ресурсов — не менее 1 года.

Постановления о предоставлении участка в аренду на срок меньше минимального судебная практика признает незаконными. В таком случае арендатор заставит уполномоченный орган предоставить участок на срок не менее минимального.
Договор аренды на срок менее минимального суд может признать недействительным. Арендатор должен будет вернуть участок государству (муниципалитету). При этом арендную плату, которую арендодатель получил за прошедшее время аренды, возвращать не придется.
Административная ответственность грозит, если законом установлен минимальный срок от года и выше, а договор заключен на срок меньше года и не зарегистрирован. Это считается самовольным занятием земельного участка. За это Росреестр оштрафует арендатора по ст. 7.1 КоАП РФ.
Каковы максимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков
В законе установлены следующие максимальные сроки аренды публичных земельных участков:

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений — 10 лет;
  • для размещения линейных объектов — 49 лет;
  • гражданину для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта — 20 лет. Этот срок одновременно и минимальный;
  • организации для комплексного освоения территории или дачного хозяйства — 5 лет;
  • для завершения строительства недостроенного объекта — 3 года. При этом если такой объект продан с торгов, то срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий;
  • во исполнение охотхозяйственного, концессионного соглашения, договора об освоении территории под наемный дом, договора о комплексном развитии территории — тот же срок, что и в первичном соглашении или договоре;
  • под недропользование срок аренды не может превышать срока лицензии более чем на два года;
  • для сельхозпроизводства — 49 лет;
  • гражданину для сенокошения, выпаса скота, огородничества — 3 года;
  • при резервировании земель — не больше срока резервирования;
  • аренда в рамках инвестиционного проекта — не дольше срока его реализации;
  • при использовании водных биологических ресурсов — 20 лет;
  • участок сельхозназначения крестьянскому (фермерскому) хозяйству или организации, участвующей в программе поддержки сельского хозяйства, без торгов — до 5 лет;
  • аренда взамен изъятого участка — не больше остатка старого срока. Если остаток меньше 3 лет, то срок новой аренды составит 3 года (;
  • при одновременной аренде здания или помещения — 9 лет;
  • при аренде лесного участка — 49 лет.

Превысить максимальный срок аренды просто невозможно. Если вы пропишете в договоре срок больше максимального или он не будет установлен вовсе, договор будет считаться заключенным на максимальный срок. Это подтверждает судебная практика.
Если Росреестр откажет в регистрации договора аренды из-за того, что срок в нем больше максимального, обжалуйте этот отказ в суд. Суды указывают, что неправильный срок в таких случаях не является основанием для отказа в регистрации.

Бессрочная аренда

Бессрочную аренду еще называют арендой на неопределенный срок. Кажется, что это неудобно и хозяину, и арендатору, но на самом деле такой договор проще расторгнуть.

Еще статьи об аренде:

Когда заключают бессрочный договор

Аренду на неопределенный срок заключают в двух случаях:

  • если арендатор и владелец помещения заинтересованы в долгом сотрудничестве;
  • если не смогли договориться о конкретных сроках. Обычно владельцы не хотят сдавать помещение надолго, а арендаторы не соглашаются на маленький срок.

Еще бессрочную аренду выбирают, чтобы не регистрировать договор. Договор аренды от одного года нужно оформлять в Росреестре, поэтому чаще заключают договор на одиннадцать месяцев, а потом его продлевают.

По опыту, удобнее заключить один бессрочный договор, чем постоянно перезаключать новые. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать не нужно, даже если снимаете офис на 10 лет.

Если не уверены в собственнике, можно сначала заключить договор на несколько месяцев, а потом не продлевать. Такой договор станет бессрочным сам по себе — главное, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением, а владелец не возражал.

Что должно быть в бессрочном договоре

Бессрочный договор выглядит так же, как и обычный. Меняют только даты — вместо них пишут «на неопределенный срок».

На что стоит обратить внимание:

  • помещение. Проверьте, ваше ли помещение описано в договоре, тот ли адрес указан;
  • условия оплаты. Обычно это фиксированная сумма, но коммунальные услуги могут входить в оплату, а могут идти отдельно;
  • сроки. Должна быть точная дата выплат или график платежей;
  • ремонт арендуемого помещения. Обычно за люстру в стиле рококо и косметический ремонт платит арендатор, а за капитальный ремонт платит собственник. Это если обвалился потолок, меняют трубы или затопили.
  • срок уведомления при расторжении договора. Если хотите съехать, нужно предупредить владельца помещения за три месяца. Это требование закона, но срок можно в договоре поставить любой. Рекомендуем так и сделать.
  • ответственность сторон. Здесь могут оказаться большие пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора.

К договору нужно составить акт приема-сдачи помещения. В нем описывают, в каком состоянии находится помещение, какая мебель и техника стоят и вообще всё, что заметили при осмотре. А еще помещение можно сфотографировать или снять на видео. Если возникнут споры, это станет вещдоком.

Как проверить договор аренды

Аренду можно завершить без причины

Чтобы отказаться от обычного договора раньше срока, договариваются с владельцем. Если он против, нужны веские причины, которые обозначены в договоре, или придется идти в суд.

Бессрочный же договор можно расторгнуть просто так и в любой момент — это право подтвердил Высший арбитражный суд. Поэтому в суд за расторжением бессрочного договора обращаются редко: нет смысла, если можно договориться или просто отказаться.

По бессрочному договору важно съехать в срок

Если вы снимаете помещение и хотите расторгнуть бессрочный договор, вот что нужно сделать:

  • заранее предупредить владельца. Лучше написать письмо, но не бросать в почтовый ящик, а подстраховаться и вручить владельцу под подпись;
  • сдать помещение по акту приема-сдачи. У вас уже есть описание имущества, фотографии или видео. Это поможет доказать, что вы не сломали холодильник, которого не было;
  • освободить помещение в срок. Если отправить уведомление, но не подписать акт или не съехать в срок, договор продолжает действовать, а владелец может требовать оплату.

Если вы передумали и хотите дальше арендовать помещение, отдельное уведомление не нужно. Просто продолжаете вносить оплату и следовать договору. Главное, чтобы собственник был согласен.

Что такое аренда и наем квартиры?

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Читайте также  Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья?
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector