Понятие придомовой территории многоквартирного дома

Понятие придомовой территории многоквартирного дома

Понятие придомовой территории многоквартирного дома

Энциклопедия решений. Содержание придомовой территории многоквартирного дома

Содержание придомовой территории многоквартирного дома

Жилищным кодексом РФ придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (далее — дом). Соответственно, на придомовую территорию устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в доме (ст. 36 ЖК РФ).

Придомовую территорию следует рассматривать как территорию, прилегающую к жилым зданиям и находящуюся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченную по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями (см. апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 16.09.2016 по делу N 33а-11524/2016, письмо Роспотребнадзора от 07.12.2011).

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «е», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491) на придомовой территории размещаются элементы озеленения и благоустройства дома, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Указанные объекты размещаются в границах земельного участка, на котором расположен дом.

Использование придомовой территории и элементов благоустройства является правом всех собственников (ст.ст. 36, 44 ЖК РФ). Принятие решений о пределах использования, в том числе введение ограничений пользования придомовой территорией, относится к компетенции общего собрания собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если кто-либо из собственников не участвовал в общем собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, он вправе в течение шести месяцев обжаловать это решение в судебном порядке. При этом срок для обжалования начинает исчисляться со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Несение бремени расходов по содержанию придомовой территории возложено на собственников в виде платы за содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). При этом доля обязательных расходов собственника на содержание придомовой территории определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Жилищное законодательство не ставит обязанность собственника по оплате расходов на содержание придомовой территории в зависимость от факта формирования земельного участка под домом и регистрации права на него (см. постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2013 N Ф06-4363/13, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 18.02.2015 по делу N 33-1276/2015). Как разъяснено в п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники вправе владеть и пользоваться земельным участком под этим домом в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 11 Правил N 491, п.п. 24, 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, содержание придомовой территории в зависимости от природно-климатических условий расположения дома включает в себя:

1) уборку и санитарно-гигиеническую очистку, в том числе:

а) работы, выполняемые на придомовой территории в холодный период года:

— очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

— сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

— очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

— очистка придомовой территории от наледи и льда;

— очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;

— уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд;

б) работы, выполняемые на придомовой территории в теплый период года:

— подметание и уборка;

— очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов;

— уборка и выкашивание газонов;

— прочистка ливневой канализации;

— уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка;

2) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку контейнерных площадок;

3) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на придомовой территории;

4) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на придомовой территории.

Порядок уборки придомовой территории предусмотрен также п. 3.6. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Требования по содержанию придомовых территорий устанавливаются правилами благоустройства территорий, утверждаемых органами местного самоуправления муниципальных образований (п. 19 ч. 1 ст. 14, п. 25 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). В качестве примера можно привести Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденные решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 N 29/61, п.п. 93-100.1 которых установлен порядок содержания придомовых территорий.

Содержание придомовой территории осуществляется управляющей организацией в соответствии с договором управления домом. Управляющая организация отвечает перед собственниками за нарушение своих обязательств по надлежащему содержанию придомовой территории в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил N 491, см. также решение ВС РФ от 06.12.2011 N ГКПИ11-1629, постановление Тринадцатого ААС от 30.11.2016 N 13АП-26561/16).

Определение придомовой территории многоквартирного дома: что это такое и какие права имеют собственники участка?

С возникновением частной собственности на землю появился обширный свод законов, определяющий различные варианты собственности на простую единицу земельного права – участок.

Особое внимание в современной нормативной базе уделяется землям, примыкающим к многоквартирным домам. Это связано со сложностью реализации права многих собственников на совместный участок

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Придомовая территория: определение и функции

Что такое придомовая территория? Перед началом строительства многоэтажного дома должен происходить перевод вида земельного участка из одной категории в другую, если в этом есть необходимость.

Кроме того, определяются и уточняются границы участка, которые обязательно должны принадлежать этому строению.

Это означает, что земельный участок для данного дома делится на две части – под домом и вокруг него. Юридической проблемой часто является корректное выделение земли, которая окружает дом. Именно эта часть и называется придомовой территорией.

Таким образом, придомовой территорий называется участок земли, прилегающий к дому, имеющий чёткие границы, зарегистрированный в органах государственной регистрации недвижимости, обеспечивающий жителям реализацию права на благоприятную среду, содержащий объекты озеленения и благоустройства данного дома.

Особый статус земли, прилегающей к дому, необходим для обеспечения следующих функций (ЖК РФ ст. 36, Закон № 189 ФЗ, ст. 16, ГрК РФ, Ст. 35).

  1. Создания территориальной структуры, позволяющей жителям дома реализовывать свои потребности в рамках существующего законодательства. Структура участка – это его разделение на зоны по их функциональности. К таковым могут относиться зоны зелёных насаждений, тротуары и тропинки, детские площадки, автомобильные стоянки и т.п.
  2. Контроля использования земли в соответствии с её целевым назначением. В данном случае подразумевается контроль со стороны жильцов дома и собственников земли.
  3. Реализация обязанностей жильцов совместно содержать придомовую территорию в соответствии с санитарными нормами федерального и регионального уровня.

Нормативная база

Любой участок суши, находящийся в юрисдикции государства, имеет свой юридический статус. Придомовые территории не являются исключением из этого права. Их статус обеспечивают следующие нормативные акты.

    Конституция Российской Федерации, гарантирующая гражданам право частной собственности на землю (ст. 36), право на благоприятную окружающую среду (ст.42), а также определяющая обязанность сохранять природу и окружающую среду (ст.58).

Статья 36

  1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
  2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
  3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Статья 42

Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

Статья 58

Каждый обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам.

Права и обязанности собственников многоквартирного дома

Проблема реализации норм права и обязательств относительно земельного участка данного целевого назначения затруднена тем, что его границы не определены на местности.

Мало того, они часто не определены и юридически, так как по своей сути не опираются ни на какие правовые нормы. Ведь каждый участок земли должен быть зарегистрирован в органах Росеестра.

Именно в документах этого органа должно быть зафиксировано целевое назначение участка, а также описаны его границы и положение. Если это не сделано, то де-факто у данного дома придомовой территории не существует. Особенно эта проблема стоит остро для домов старой постройки, которые возводились на основании других норм (Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

Для того, чтобы определить размер и границы придомовой территории, необходимо воспользоваться регламентом, заключённым в статье 43.4 Градостроительного кодекса. Каждый субъект федерации может вносить в этот регламент свои коррективы, но делается это в соответствии с общей формулой расчёта придомовой территории.

В этой формуле учитываются размеры и существенные особенности дома, плотность застройки (как близко находятся соседние дома), площадь данного микрорайона. Учитывается общая площадь квартир и нежилых помещений, этажность дома, год постройки, региональный норматив площади территории.

После того, как придомовая территория получила свои параметры и формализовалась в Росреестре, определяется порядок её содержания. Управляет этим процессом товарищество собственников жилья (ТСЖ). Характер управления формулируется на общем собрании. Там же определяется управляющая компания, с которой заключается договор (ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку все владельцы квартир являются собственниками своей доли придомовой территории, то такое право собственности сохраняется за жильцами даже в том случае, если дом разрушится или его снесут. Каждый бывший жилец дома продолжает быть владельцем земельного участка на основании действующего земельного законодательства.

Однако такое право сохраняется только до тех пор, пока данный земельный участок остаётся в прежнем статусе. После того, как земля перейдёт в другую категорию или изменит своё целевое назначение, изменится и право владения ею. Например, строительство нового дома на месте старого с новыми жильцами и владельцами в корне меняет, как придомовую территорию, так и её владельцев (Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

Здесь нужно жить по правилам совместного проживания, которые определяются не только на общем собрании ТСЖ, но и нормативами федерального, регионального и муниципального уровня (ГрК ст. 36, Закон № 189 ФЗ, ст. 16).

В городах обычно самой больной темой является проезд и парковка. Проезд на определённом пространстве придомовой территории можно ограничить, но при условии, что при этом не перекрываются подъездные пути к объектам для многих других собственников автомобилей.

Многочисленные парковки, находящиеся на придомовой части территории, так же как и в иных местах общего пользования, подчиняются всем нормативам из правил дорожного движения. Данное требование соответствует обременению земельного участка придомовой территории правом ограничения пользования другими лицами (ЖК РФ ст.36 п.5).

Это сочетание долевой собственности с правилами жизни по нормативам территории общего пользования является спецификой таких земельных участков.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Придомовая территория

Придомовая территория (ПТ) – понятие не умозрительное, а вполне конкретное и юридически значимое. Это общая собственность всех владельцев квартир и домов. И этой собственностью нужно уметь пользоваться. Материалы, размещённые на нашем сайте, посвящены разнообразным аспектам взаимодействия физических и юридических лиц в связи с определением размеров и статуса, а так же использования придомовой территории. С помощью данного обзора мы надеемся облегчить вам процесс поиска нужной информации.

Понятие и отличительные признаки

Считается, что статус придомовой территории определён в статье 36 ЖК РФ, хотя там нет такого словосочетания. Однако эта статья посвящена имуществу, находящемуся в общей собственности всех владельцев недвижимости.

Как следует из ст. 36 ЖК РФ, к категории ПТ относится земельный участок, предназначенный для обеспечения жизнеспособности дома. Он состоит из двух частей – то, что находится под домом и то, что расположено вокруг здания. Вторая часть участка предназначена для размещения объектов инфраструктуры, обслуживающих дом, а так же для создания комфортных рекреационных условий.

Территория, обслуживающая дом, принадлежит всем и никому в отдельности. Общее имущество не может отчуждаться в натуре по желанию одного из владельцев. Оно так же не должно эксплуатироваться в интересах каждого, поскольку предназначено для всех.

Придомовая территория многоквартирного дома обычно состоит из следующих объектов:

  • деревьев, клумб, газонов и других озеленённых участков;
  • спортивных и детских площадок;
  • стоянок автомобилей;
  • коммуникаций, обслуживающих дом;
  • магазинов и пунктов обслуживания населения, расположенных в самом доме.

В индивидуальных домостроениях ПТ, как правило, ограничивается приусадебным участком. Однако из этого правила есть исключения, которые фиксируются в земельном плане владельца недвижимости.

Юридические проблемы

Они заключаются в:

  • определении размеров и границ ПТ;
  • характере использования;
  • особенностях управления.

Дело в том, что общая собственность принадлежит всем. Это означает, что, имея право на использование и распоряжение имуществом, человек не может ничего сделать в одиночку. Все решения относительно ПТ принимаются только большинством голосов на общем собрании.

Именно так проявляются особенности управления придомовыми территориями. На общем собрании жильцы решают вопросы размещения новых объектов, не предусмотренных проектом, выделения участков под парковку, озеленение, зоны рекреации.

Главной юридической проблемой является определение границ и площади придомовой территории. Дело в том, что для домов старой постройки такие территории не выделялись. Да у некоторых строений и дворов-то не было, были только улицы и площадки по типу колодца. Поскольку постройки, созданные до девяностых годов двадцатого века, находились в государственной собственности, то и вопросы обустройства прилегающих участков решались на уровне органов местной власти.

По этой причине в городах существует немало строений, у которых формально нет придомовых территорий. Иногда их просто негде формировать. В то же время существует методика расчёта ПТ в соответствии с общей площадью квартир данного дома. Для того, чтобы у дома была своя официальная придомовая территория, необходимо владельцам недвижимости провести общее собрание (кворум составляет две трети от общего количества владельцев), вынести решение и обратиться в органы муниципальной власти с просьбой провести землеустроительные работы.

Землеустроители должны не только определить площадь ПТ, но и обозначить её на местности. Это пригодится для дальнейших действий по использованию земельного участка, принадлежащего владельцам квартир данного дома. После проведения работ и получения техплана пакет документов подаётся в органы Росреестра. Если заявителям будет отказано в регистрации ПТ как части собственности, то такое решение можно обжаловать в суде.

Правила размещения объектов

Всё, что находится на придомовой территории, является следствием реализации проекта, решения жильцов дома или незаконных действий людей, желающих получить выгоду. После того, как дом построен и сдан в эксплуатацию, осуществляется так называемое благоустройство территории. Объекты, предусмотренные проектом, должны быть сданы вместе с домом. Всё остальное дорабатывается собственниками.

Несмотря на то, что владельцы квартир могут коллективно управлять ПД, делать это они могут только в соответствии с нормативами. Например, детские площадки необходимо устраивать по ГОСТу 52169 2012, а формировать парковки придётся в строгом соответствии с правилами дорожного движения и санитарно-гигиеническими нормативами.

Самой большой проблемой дворов городских многоквартирных домов являются стоянки автомобилей. Дома старой постройки не были рассчитаны на большое количество автомобилей. Мало того, исторические здания вообще возводились без учёта наличия личного транспорта. По этой причине при управлении придомовой территорией большое значение имеет организация мест под парковки.

Кто обслуживает территорию

Тот факт, что придомовая территория принадлежит всем владельцам квартир, ещё не означает, что обслуживают её все сразу или по очереди, хотя так тоже можно. Решением общего собрания владельцы квартир выбирают управляющую компанию, которая не только обеспечивает жизнеспособность дома, но и содержит в надлежащем порядке придомовую территорию.

Фронт работ зависит от договора между жильцами и управляющей компанией. Однако обычно такая организация проводит работы по:

  • уборке территории;
  • обустройству рекреационных зон, в том числе и детских площадок;
  • формированию участков с зелёными насаждениями;
  • ремонту дорог во дворе;
  • уходу за всеми объектами ПТ.

Так что жильцам при выборе управляющей компании и заключении с ней договора нужно тщательно продумывать все пункты взаимных обязательств.

Если придомовая территория не выделена или часть объектов волею обстоятельств находятся в собственности муниципалитета или какого-либо ведомства, то общему собранию или инициативной группе придётся взаимодействовать с руководством учреждений, принуждая их к нужным действиям. При отсутствии в договоре пункта ухода, например, за дорогой и тротуарами, придётся выносить на повестку общего собрания вопрос о разовом мероприятии по оплате ремонтно-дорожных работ за счёт средств жильцов дома.

Самостоятельно придётся оборудовать двор видеокамерами. Для этого можно заключить договор с организацией, работающей по проекту «безопасный двор». Договор может быть заключён как с отдельным человеком, так и с владельцами нескольких квартир. Преимущества этого проекта заключаются в том, что с помощью системы размещения видеокамер можно охватить круглосуточным наблюдением практически всю придомовую территорию.

Как организовать парковку

Обычно на ПТ новых домов уже существует вся инфраструктура для стоянки автомобилей. Однако этого часто бывает недостаточно. По этой причине общее собрание жильцов может разработать дополнительные меры по организации специальных площадок, предназначенных для парковки.

В этом случае следует руководствоваться двумя нормативными документами – ПДД и санитарными нормами 2.2.1/2.1.1.1200-03. В соответствии с последним документом парковки и стоянки во дворах должны быть рассчитаны не более, чем на 50 мест. Автомобили не должны при этом располагаться ближе, чем в пятнадцати метрах от фасада дома. Ближе на пять метров можно размещать только парковки на десять машино-мест.

Следует различать понятия парковки и автостоянки. Первый вариант предполагает кратковременное размещение автомобиля на неохраняемом участке.

При этом сохранность имущества должен обеспечивать сам его владелец. Второй вариант предполагает формирование изолированного участка, где автомобили находятся под присмотром специального персонала. В этом случае ответственность за сохранность имущества несёт учреждение, обслуживающее стоянку. Как правило, во дворах автостоянки не устраивают, потому что в этому случае невозможно обеспечить выполнение санитарных норм, предъявляемых в подобного рода объектам.

Нарушения правил парковки в придомовых территориях чаще всего проявляется в том, что автомобилисты размещают свои машины на газонах, тротуарах или вблизи окон квартир. За подобные нарушения владельцы транспорта подвергаются наказанию в виде штрафа, величина которого определяется на региональном уровне. В этом случае за помощью, конечно, нужно обращаться в службу ГБДД.

Многие относятся к придомовой территории как к абстракции, которая не имеет никакого отношения к жизни владельцев конкретных квартир. Такое ощущение сохраняется до тех пор, пока двор многоэтажки радует глаз, а действия людей в нём не создают проблем жителям дома. О том, что это их собственность, люди вспоминают в том случае, когда жизнь в квартирах осложняется из-за плохого состояния дворов. В этот момент и потребуются знания юридических тонкостей управления общим имуществом. Надеемся, что материалы, размещённые на нашем сайте, будут полезны не только для выхода из экстремальных ситуаций, но и для создания более комфортных условий.

Понятие придомовой территории многоквартирного дома

Проживая в многоквартирном доме, нам очень важно, чтобы двор был чистым, зеленым, в нем было приятно гулять и проводить время.

Согласно действующему законодательству придомовая территория является собственностью жильцов. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию в надлежащем состоянии.

Читайте также  Если два собственника на квартиру как продать

Это означает, что жильцы имеют полное право распоряжаться, фактически, собственной территорией с выгодой для себя. Так, товарищество собственников жилья вполне может сдавать часть земли в аренду, а прибыль использовать для обустройства и развития мест общего пользования. Именно жильцы могут решать – займет ли свободное пространство дополнительная детская площадка, или, например, гостевая стоянка автотранспорта.

Для управления придомовой территорией жильцы дома заключают договор с управляющей компанией или создают товарищество собственников жилья.

Однако, существуют определенные правила, придерживаться которых обязаны любые организации, которые распоряжаются землёй, примыкающей к дому.

В любом дворе должно быть предусмотрено четкое функциональное зонирование придомовой территории с размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

При озеленении двора тоже необходимо соблюдать определенные правила. Например, расстояние от стен жилых домов до оси стволов деревьев с кроной диаметром до 5 м должно составлять не менее 5 м. Для деревьев большего размера расстояние должно быть более 5 м, для кустарников — 1,5 м. Высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа. Это обеспечивает достаточную инсоляцию квартиры и сохранение целостности фундамента и отмостков жилого дома.

Если же деревья растут ближе 5 м от стены Вашего дома, или кустарники перекрывают оконный проем, это повод обратиться в письменном виде в управляющую компанию Вашего дома, которая, в свою очередь обращается в департамент природопользования и охраны окружающей среды для получения порубочного билета и проведения необходимых работ на придомовой территории.

Допускается наличие во дворе гостевых парковок (бесплатная стоянка автотранспортных средств жильцов дома и их гостей). Однако производить мойку автомашин, слив топлива и масел, регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели на территории жилых домов, устраивать парковку на газонах и тротуарах запрещается.

Также нельзя допускать, чтобы Ваш двор использовался для транзитного движения транспорта.

Многие жильцы думают, что эту проблему решить невозможно. Но это не так. Достаточно провести собрание жильцов, где будет принято решение, установить шлагбаум или столбики, препятствующие въезд на тротуары, а также получить разрешение администрации (управы района) и согласовать со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД и коммунальной службой установку технических средств, контролирующих проезд транспорта во двор.

Часто перед подъездами домов или на пешеходных дорожках отсутствует или частично нарушено твердое покрытие (асфальт, тротуарная плитка или другое), в связи с чем отсутствует возможность свободного стока талых, ливневых вод и образуются лужи.

Следить за состоянием твердого покрытия двора тоже входит в обязанности управляющих компаний.

Уборка территории должна проводиться ежедневно, включая (в теплое время года) — полив территории. Уборка и выкашивание газонов, прочистка ливневой канализации должны проводиться по мере необходимости или согласно договору. В зимнее время, помимо ежедневной очистки территории от снега, должны проводиться антигололедные мероприятия (удаление, посыпание песком, антигололедными реагентами и другое).

Территория дворов жилых зданий должна быть достаточно освещена в вечернее время суток, над подъездом должны быть установлены светильники.

При временном хранении отходов в дворовых сборниках должна быть исключена возможность их загнивания и разложения, поэтому контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов и мусора, должны вывозиться или опорожняться ежедневно, независимо от их наполнения.

Металлические сборники отходов в летний период необходимо промывать (при «несменяемой» системе не реже одного раза в 10 дней, при «сменяемой» — после опорожнения), деревянные сборники — дезинфицировать (после каждого опорожнения).

Удаление негабаритных отходов из домовладений следует производить по мере их накопления в бункере-накопителе, но не реже одного раза в неделю.

Для установки контейнеров должна быть оборудована специальная площадка с бетонным или асфальтовым покрытием, ограниченная бордюром и зелеными насаждениями (кустарниками) по периметру и имеющая подъездной путь для автотранспорта.

Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5.

Расстояние от контейнеров до жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом должно быть не менее 20 м, но не более 100 м.

На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок (за исключением гостевых парковок).

В случае недобросовестного выполнения своих обязанностей управляющей компанией, жильцы вправе обратиться в суд и добиться либо снижения оплаты, либо выполнения всего перечня работ с надлежащим качеством. Кроме того, жильцы могут подать жалобу в органы Роспотребнадзора, Государственную жилищную инспекцию, либо в любой другой орган исполнительной власти по принадлежности.

Споры о праве на придомовую территорию

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г. Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м., предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) 1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет) 2 .

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным. Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее. 3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве.

Такие споры можно разделить на четыре большие категории:

  • о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
  • об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
  • об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
  • о границах участков, предназначенных для размещения МКД.

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием. Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7. При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД 4 .

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение 5 .

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет — при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Муниципалитет вправе обязать владельцев помещений в МКД содержать территорию вокруг дома

Раньше суды признавали недействительными нормы муниципальных правил благоустройства, которые противоречили статье 210 ГК. В ней сказано, что собственник несет бремя содержания только принадлежащего ему имущества. Сейчас начинает складываться другая судебная практика. В результате стало проще обязать владельцев недвижимости участвовать в содержании территорий, прилегающих к объектам. Расскажем, для кого можно предусмотреть такую обязанность и в каких документах ее прописать.

Как суды раньше рассматривали споры о содержании прилегающей территории

Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и поставлен на кадастровый учет, он принадлежит собственникам помещений в доме и относится к их общему имуществу. Такой участок обязаны содержать собственники помещений в МКД. Если земельный участок под домом не сформирован и на учет его не поставили, он находится в собственности муниципального образования. Территорию вокруг дома в этом случае должен содержать муниципалитет. Такие выводы суды делали из статьи 210 ГК. Муниципальные правила благоустройства, которые противоречили этой норме, судьи признавали недействительными.

Документ: Аналогичные решения есть в определениях Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-6, от 20.12.2017 № 56-АПГ17-21, от 03.10.2018 № 47-АПГ18-4

ПРИМЕР 1. Гражданин поскользнулся на льду около нежилой пристройки к МКД. В результате его здоровью был причинен вред средней тяжести. Гражданин обратился в суд с иском к управляющей организации и ИП — собственнику нежилого помещения. Истец потребовал взыскать с ответчиков утраченный заработок и компенсацию морального вреда.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они руководствовались пунктом 98 решения Омского городского совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска». В этой норме сказано, что убирать территорию, прилегающую к границам здания, обязаны лица, которые ведут на этой территории или в здании хозяйственную или иную деятельность. Предприниматель не согласился с выводами судов и обратился в Верховный суд.

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов. Он указал, что лицо, которое не является собственником имущества, несет бремя его содержания только в случаях, предусмотренных федеральными законами или договором. Правила благоустройства к федеральному законодательству не относятся. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ разрешает органам МСУ устанавливать порядок участия собственников зданий и помещений в благоустройстве прилегающих территорий. Но возложить на собственников обязанность по содержанию территории помимо их воли нельзя (определение Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-7).

Муниципальные правила благоустройства, которые обязывают правообладателей жилых и нежилых помещений убирать прилегающую территорию, суды признавали недействующими как по искам самих собственников, так и по прокурорским искам в защиту прав неопределенного круга лиц.

ПРИМЕР 2. Прокурор обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству, недействующими и не подлежащими применению положений правил благоустройства города. Они обязывали юридических и физических лиц, а также ИП содержать в чистоте и порядке территорию, которая прилегает к зданиям, сооружениям и другим объектам недвижимости. Эта обязанность была установлена для всех владельцев недвижимого имущества: собственников, арендаторов, лиц, принявших объекты в оперативное управление или хозяйственное ведение. Прокурор указал, что муниципальный правовой акт не должен возлагать на физических и юридических лиц обязанность по содержанию прилегающей к их имуществу территории, если она не находится в их собственности, владении либо пользовании. Это противоречит требованиям Конституции и федеральных законов.

Судьи согласились с прокурором. Из правил благоустройства следует, что прилегающая территория — это территория общего пользования. Земли общего пользования — это земли, не предоставленные в собственность или пользование физическим и юридическим лицам. Такие земли находятся в собственности муниципального образования (ст. 16–19 ЗК). Статья 210 ГК дает собственнику возможность перенести бремя содержания имущества на других лиц полностью или частично. Но это допустимо лишь в случаях, указанных в законе или договоре.

Читайте также  Как восстановить утерянные документы на квартиру?

Правила благоустройства не устанавливают порядок определения границ территорий по содержанию, благоустройству и уборке территории. Кроме того, они не устанавливают предельные размеры площади участка, обязанность по содержанию которого возлагается на граждан и юридических лиц, а также возможные случаи несения такой обязанности (решение Петровского районного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу № 2-772/2015).

Что изменилось

На заметку: К прилегающей территории относится территория общего пользования, прилегающая к зданию, строению, сооружению или земельному участку, если такой земельный участок образован

28 июня 2018 года вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2017 № 463-ФЗ). Законодатель ввел понятие «прилегающая территория». Он также установил, что правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать непосредственное и финансовое участие собственников и иных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Правила могут определять границы таких территорий в соответствии с установленным региональным законом порядком. Исключение предусмотрено для собственников и владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам МКД.

Летом 2019 года Верховный суд рассмотрел очередное дело об оспаривании положений городских правил благоустройства. Решение, которое он принял, — хорошая новость для муниципалитетов.

ПРИМЕР 3. Муниципальные правила благоустройства требовали от владельцев и собственников зданий и сооружений содержать прилегающие к их объектам территории. Для ларьков такая территория определялась в 10 м, для рекламных конструкций — в 5 м, а для МКД — в 15 м по периметру от границ земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Одна из управляющих МКД организаций сочла, что муниципалитет незаконно возлагает на нее как на лицо, ответственное за содержание МКД, обязанность содержать территорию, не входящую в общее имущество собственников. Организация попыталась оспорить положения правил благоустройства в суде.

Областной, а затем и Верховный суд отказали в административном иске. Суд указал, что благоустройство территорий — деятельность в том числе по содержанию расположенных на них объектов, а также прилегающих к ним территорий. Градостроительный кодекс в редакции Закона № 463-ФЗ предусматривает обязанность лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения или сооружения, принимать участие в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются муниципальными правилами благоустройства. Этими правилами муниципалитеты вправе регулировать вопросы участия в содержании прилегающих территорий собственников и владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (п. 13 ч. 2 ст. 45.1 Закона № 131-ФЗ). Основания для признания недействующими норм муниципальных правил благоустройства могут быть только процедурными. В рассмотренном случае порядок принятия этих правил нарушен не был (определение Верховного суда от 05.07.2019 № 2-АПА19-5).

Важно: Участие владельцев объектов недвижимости в содержании прилегающих территорий может быть в том числе финансовым

Выводы и рекомендации для муниципалитетов

Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Органы местного самоуправления вправе предусмотреть в правилах благоустройства обязанность участия, в том числе финансового, собственников и иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий. Исключение делается только для владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам домов. Такие лица в содержании прилегающей территории не участвуют.

Обязанность собственников и иных владельцев недвижимости поддерживать чистоту и порядок на прилегающей территории закрепите не только в муниципальных правилах благоустройства, но и в договорах аренды и других гражданско-правовых договорах, которые органы МСУ заключают с этими лицами.

Границы прилегающих территорий орган МСУ вправе определить в правилах благоустройства территории муниципального образования только в соответствии с порядком, установленным законом субъекта РФ (п. 14 ч. 2 ст. 451 Закона № 131-ФЗ).

ИГОРЬ КОМАРОВ, юрист, эксперт журнала «Практика муниципального управления»

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector