Перевод части квартиры в нежилое помещение

Перевод части квартиры в нежилое помещение

Перевод части квартиры в нежилое помещение

Перевод части квартиры в нежилое помещение

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ст. 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод доли квартиры в нежилой фонд.

Недавно нам задали вопрос:

У меня доля в приватизированной квартире (50%). Возможно ли перевести мою часть квартиры в нежилой фонд?

Ответив на него, мы пришли к выводу, что, хотя он и не является злободневным, но, возможно, возникает у многих собственников, имеющих в собственности не всю квартиру, а лишь ее долю. Итак, сегодня мы публикуем порядок и условия перевода доли квартиры жилого фонда в нежилой фонд.

В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса РФ:

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Кроме этого, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Таким образом, чтобы перевести долю в квартире в нежилой фонд, необходимо:

1. Чтобы квартира находилась на первом этаже. Без этого условия перевод доли в нежилой фонд фактически невозможен, так как в этом случае невозможно будет сделать отдельный проход в нежилое помещение.

2. Чтобы квартира имела достаточную площадь для выделения доли в натуре (две и более комнаты). Также потребуется соглашение с собственником другой доли о разделе общей собственности в натуре (обратите внимание, соглашение должно быть оформлено в письменном виде). При этом, если разделить квартиру ровно не получается, можно договориться о том, что одному из собственников достанется большая доля в натуре, а другой получит денежную компенсацию. Если договориться не получается, можно обратиться в суд. При этом нужно знать, что суд позволит выделить долю в натуре, только если квартиру можно будет поделить «на деле» (отдельные санузлы, отдельные входы и т.д.), при этом подтвердить возможность раздела квартиры нужно будет документально.

3. После того, как соглашение достигнуто, можно начинать заниматься непосредственно переводом.

Для перевода жилого помещения в нежилое, ведающему органу (в Москве этим занимается Департамент имущества города Москвы и его территориальные отделения) необходимо предоставить следующие документы:

— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Соответственно, на этом этапе совершается два шага одновременно – получается разрешение на перевод в нежилой фонд и одобряется проект перепланировки (при этом первое без второго невозможно).

Стоит обратить внимание на то, что возможно, проект перепланировки придется составлять раньше — в случае, если не будет достигнуто внесудебного согласия с другим собственником квартиры.

4. После одобрения проекта (к слову, одобрить его должен не только ДИГМ, но и различные службы, такие как МЧС, СЭС, ДЕЗ/УК и т.п.) можно делать перепланировку.

Затем Вас должен посетить инспектор, который проверит проделанные работы в соответствии с Вашим проектом.

И только затем Вы можете обратиться в БТИ для того, чтобы изготовить новую техническую документацию на вновь созданные разные объекты.

5. Важный момент — обращаясь в БТИ, нужно указать, что техническая документация должна содержать информацию о том, что новое помещение нежилое. Для этого в БТИ необходимо будет предоставить упомянутое разрешение ДИГМ о переводе. Также в БТИ должен обратиться и собственник другого помещения — его квартире также необходима новая техническая документация.

Далее необходимо обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы новые объекты недвижимости были внесены в Реестр прав как отдельные.

В любом случае, прежде чем воплощать этот масштабный план в жизнь, нужно обратиться в ДИГМ и получить консультацию непосредственно у специалистов-инспекторов, которые более подробно опишут порядок проведения работ и дадут предварительное заключение о возможности такого перевода. Контакты можно найти здесь http://dgi.mos.ru/ .

Обращаем Ваше внимание, на то, что компания «ЮрПартнерЪ» оказывает содействие в проведении всех описанных работ – от проведения переговоров с другими собственниками квартиры и поиска компетентной проектной организации до взаимодействия со всеми государственными органами с целью благоприятного разрешения вашего вопроса.

Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

В соответствии с Жилищным кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения за органами государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в области жилищных отношений не закреплены.

Перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса.

К таким документам относятся:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Вместе с тем ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. В силу ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса.

Уменьшение размера общего имуществав многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ( ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса)

В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. »в» ч. 2 разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.

3.Одним из оснований отказаорганов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение согласно частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В соответствии с п.1.5.»СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003″(утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) Введен в действие с 20 мая 2011 года (Приказ Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778) при изменении функционального назначения отдельных помещений или частей жилого здания в процессе эксплуатации или при реконструкции должны применяться правила действующих нормативных документов, соответствующие новому назначению частей здания или отдельных помещений, но не противоречащие правилам данного документа.

Согласно п.4.4а. указанного документа перепланировка и переустройство квартир должны осуществляться в соответствии с правилами статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу п.4.10. СП 54.13330.2011 в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

-специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

-магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

-специализированные рыбные магазины;

— склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);

-все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч ;

-предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани;

-предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;

-прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);

-автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2;

-учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

-производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);

-клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;

-диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

Читайте также  Приватизация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

-рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты.

Время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

4.11. В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10 настоящего документа

4.12. Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается.

Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей (улиц) при наличии специальных загрузочных помещений.

Допускается не предусматривать указанные загрузочные помещения при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.

4.14. В соответствии с п. 2 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в квартирах допускается размещать помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. В составе квартир допускается предусматривать кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста.

Допускается предусматривать дополнительные помещения для семейного детского сада на группу не более 10 чел. в квартирах с двухсторонней ориентацией, расположенных не выше 2-го этажа в зданиях не ниже II степени огнестойкости, при обеспечении этих квартир аварийным выходом согласно требованиям Технического регламента о пожарной безопасности и при наличии возможности устройства игровых площадок на придомовой территории.

Кроме того согласно п. 2.2. СП «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. СП 2.3.6.1066-01», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации06.09.2001 г., с 1 января 2002 года.Организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами»Общественные здания и сооружения»,»Жилые здания».

Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организацию торговли.

В силу п.2.3 указанного СаНПиНа. В помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2( указанное жирным шрифтом не актуально, так как противоречит более позднему по времени НД: СП 54.13330.2011).

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

  • в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
  • помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:

  • на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
  • на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Также нужно получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

  • оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
  • передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2018 года);
  • согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • реестр собственников на дату проведения собрания, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
  • уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
  • документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
  • списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
  • документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
  • письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
  • доверенности, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
  • если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу*.

Если собрание проводилось до 11 января 2018 года, подлинники или нотариально засвидетельствованные копии документов по общему собранию по вопросу передачи в пользование части общего имущества представляются заявителем в комплекте документов.

Если собрание проводилось после 11 января 2018 года, документы по общему собранию передаются в управляющую организацию для последующей передачи на хранение в Мосжилинспекцию, и заправшиваются Департаментом в порядке межведомственного взаимодействия.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

5. Какие еще документы понадобятся?

Кроме документов, подтверждающих проведение голосования собственников помещений в МКД, для обращения за предоставлением госуслуги вам необходимо предоставить:

  • опись документов по форме;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого (подлинник);
  • единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня подачи заявления, либо иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан (понадобится, если в отношении дома, в котором находится жилое помещение, начисление платежей за ЖКУ и регистрационный учет по месту жительства и пребывания ведет не ГБУ МФЦ, а также при обращении за предоставлением государственной услуги в отношении индивидуальных жилых домов) (подлинники);
  • учетно-техническая документация на помещение по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме) по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники).

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобится свидетельство о рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства.

Если собственниками переводимого помещения являются несколько лиц, запрос направляется одним из собственников:

  • с представлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов остальных собственников помещения (согласие на предоставление государственной услуги, на обработку персональных данных). При этом к запросу прилагается комплект документов в единственном экземпляре;
  • в случае отсутствия доверенности согласие собственника физического лица может быть получено в электронной форме с использованием mos.ru при наличии полного доступа к подсистеме «личный кабинет» портала.

Согласие за несовершеннолетних детей, не достигших 14-летнего возраста, недееспособных/ограниченно дееспособных граждан предоставляется их законными представителями. Несовершеннолетние лица, достигшие 14-летнего возраста, действуют с согласия законных представителей.

Квартира стала магазином

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти — узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое «творчество» найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но — с учетом градостроительного законодательства.

В следующей статье Жилищного кодекса — 23-й — сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены. В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение. И список документов — исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, — для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил «крыльцо в виде пристройки» на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил — уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

Есть еще одна статья того же кодекса — 40-я. Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

— Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования. В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения — крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении. Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое. Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Перевод жилого помещения в нежилое

С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.

Еще о гостиничном бизнесе:

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

  • помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
  • квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
  • помещение переводится не для религиозной организации;
  • есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
  • помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
  • в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
  • право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд
Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector