Можно ли расторгнуть договор дарения недвижимости?

Можно ли расторгнуть договор дарения недвижимости?

Можно ли расторгнуть договор дарения недвижимости?

Можно ли оспорить дарственную?

Многих интересуют вопросы, связанные с заключением такого вида договоров, как дарение недвижимого имущества. Чаще всего людей волнуют два вопроса: можно ли оспорить, отменить дарственную и как это сделать? Начнем с, казалось бы, общеизвестного.

Содержание

Что такое дарение

Прежде чем перейти непосредственно к вопросу о том, как можно оспорить дарственную, давайте уточним, что же такое дарение. Это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Речь может идти, например, о квартире, доме или земле.

Важно помнить, что договор дарения — безвозмездная сделка. Это означает, что вы не можете требовать от лица, которому собираетесь сделать подарок, исполнения в отношении вас каких-либо обязательств. То есть вы не можете взамен подарка потребовать, например, выплатить вам деньги, передать какое-либо имущество, оказать какую-либо услугу и т.п.

Если одаряемый взамен полученной недвижимости обязуется вам передать какое-либо имущество либо исполнить встречное обязательство (например, предоставить вам квартиру в пользование, выплачивать вам денежные суммы), то договор не признается дарением.

Достаточно часто дарственная на недвижимость оформляется между близкими родственниками. Если вас интересует это вопрос, мы рекомендуем прочитать подробный ответ юриста об особенностях процедуры дарения квартиры между близкими родственниками.

Оформление дарственной

Первое, что необходимо знать: в какой форме заключать договор дарения.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме. Если речь идет о дарении долей недвижимого имущества, то такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же речь идет о целом недвижимом имуществе (квартире, доме, земельном участке), то у сторон есть право выбрать простую письменную форму или нотариальное удостоверение.

В каких случаях можно отменить договор дарения

Итак, перейдем собственно к теме статьи, а именно поговорим о том, как можно оспорить договор дарения доли в квартире, квартиры, дома или иного имущества.

Закон предусматривает возможность возврата подарка обратно. В каких же случаях можно отменить дарственную при жизни дарителя, и могут ли наследники оспорить договор дарения после смерти дарителя? Это возможно сделать в следующих ситуациях:

  1. Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. При этом в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
  2. Обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, и даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения.
  3. В самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае подаренная недвижимость вернется в собственность дарителя, а не будет наследоваться наследниками одаряемого.

Как мы видим, сущестует целый ряд причин, позволяющих оспорить договор дарения после смерти или при жизни дарителя.

Как оспорить дарственную в суде

Нужно знать, при каких условиях и как именно можно оспорить договор дарения в суде.

Гражданский кодекс РФ дает нам понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных):

  • если сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, она признается оспоримой;
  • если сделка по основаниям, установленным законом и независимо от признания ее судом недействительной, недействительна, то она ничтожна.

Например, недействительными могут быть те сделки, которые нарушают требования закона или иного правового акта или совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности, или являются мнимыми (совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) и притворными (совершенными с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях). Также недействительными могут быть признаны сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, несовершеннолетним гражданином, сделки, совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления, совершенные под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы, или неблагоприятных обстоятельств.

Если у вас есть какое-либо из перечисленных оснований, предполагающих оспаривание договора дарения, то нарушенные права можно защитить в суде.

В какие сроки можно оспорить дарственную

Вы можете оспорить договор дарения в сроки, предусмотренные ст. 181 ГК РФ. В зависимости от оснований иска они варьируются от 1 года до 3 лет.

Почему договор дарения стоит оформить у нотариуса

Последнее и самое важное: заключая договор дарения в простой письменной форме, вы или ваши наследники рискуете оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные (существенные) его условия, которые могут привести к нарушению ваших прав и признанию сделки недействительной.

В случае обращения к нотариусу для нотариального удостоверения договора дарения риск будет минимальным. Нотариус поможет не просто составить проект договора в соответствии с озвученной вами волей, но и осуществит необходимый комплекс юридически значимых проверок в соответствии с требованиями действующего законодательства, разъяснит все правовые последствия шага, который вы собираетесь совершить.

Нотариус станет гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и заключили именно договор дарения, а также обеспечит соблюдение интересов как дарителя, так и одаряемого в случае попытки оспаривания сделки в суде.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, связанные с отменой дарственной, вы можете задать их нашим юристам, воспользовавшись специальной формой на сайте.

Можно ли отменить договор дарения квартиры?

Я заболела коронавирусом и думала, что умру. Срочно вызвала нотариуса и составила договор дарения на двоюродного племянника. Прошел еще только месяц. Я отошла, чувствую себя нормально.

После прочтения ваших статей забеспокоилась. Мне 70 лет, но я больна. Племянник молодой, двое детей, семья вроде положительная. Близких родственников у меня нет, но таких, как он, много. Можно ли отменить дарение, и если да, то при каких условиях? Не хотелось бы судебных разбирательств. Что посоветуете?

Наталья, к сожалению, отменить зарегистрированный договор дарения можно только в исключительных обстоятельствах. Их у вас нет.

Если собственником квартиры стал ваш двоюродный племянник, юридически у вас не осталось никаких прав на нее. То есть племянник вправе выписать вас из квартиры и выселить через суд. Так в теории. На практике у вас могут быть хорошие отношения с семьей племянника еще много лет, а в благодарность за подаренную квартиру о вас могут заботиться больше, чем прежде.

В какой момент квартира перестает быть вашей

По закону договор дарения может быть как устным, так и письменным. Но если дарят квартиру, то договор обязательно составляют на бумаге и регистрируют в Росреестре. Новый собственник вступает в свои права после того, как договор прошел государственную регистрацию. Стандартный срок регистрации — семь рабочих дней.

Если договор дарения удостоверил нотариус, сроки регистрации короче. Нотариус сам направляет документы в Росреестр. Если они в электронном виде, срок сокращается до одного рабочего дня, если в бумажном — до трех рабочих дней.

Стороны договора дарения могут отказаться от услуг нотариуса и самостоятельно отвезти документы в Росреестр. Этим они отсрочат смену собственника. Еще можно указать в договоре дарения дату, когда нотариус должен передать документы на регистрацию или когда квартира перейдет новому собственнику. Вероятно, такой оговорки в вашем договоре нет, иначе вы бы ее запомнили.

Когда с документами что-то не так, Росреестр приостанавливает регистрацию и письменно извещает об этом. Если вы ничего не получали, значит, дарение состоялось. Я буду исходить из этого.

Если вы договорились с племянником, что будете жить в квартире до конца жизни

По закону дарение под условием запрещено: в договоре нельзя прописать, что он действует, только пока вам разрешают жить в квартире. Устные договоренности об этом тоже не защищены законом. Поэтому если вы договорились с двоюродным племянником, что дарите ему квартиру взамен на разрешение проживать в ней, то положиться придется только на его порядочность.

Например, мужчина подарил квартиру, но договорился с одаряемой, что будет жить там до своей смерти. Когда договор зарегистрировали, новая собственница стала выгонять мужчину на улицу. Он попытался отменить договор дарения в суде. Говорил, что это существенное изменение обстоятельств, из-за которого он может отказаться исполнять договор.

Суды трех инстанций в Казани не поддержали бывшего собственника: в договоре дарения было указано, что мужчина лишается квартиры. То есть никаких изменений обстоятельств не произошло — стороны как раз об этом и договорились. А дарение под условием вообще не создает для одаряемого обязанность это условие выполнять.

Возможно, в вашем договоре в разделе об обременениях квартиры указано, что вы сохраняете право пожизненного проживания в квартире. В этом случае дарение не ставится в зависимость от каких-либо действий со стороны одаряемого — право жить в квартире у вас просто остается. Договор действует, отменить его нельзя, но и выселить вас из квартиры тоже нельзя. Квартира по документам будет не ваша, но жить в ней вы сможете до конца жизни.

Если племянник готов добровольно отказаться от дара

Дарение — это не односторонняя сделка, как думают многие. Это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Сообщить об этом он должен до того, как дар ему передали.

Обычно в договоре дарения указывают, что дар уже принят. Если такого пункта в вашем договоре нет, племянник может отказаться от подаренной квартиры.

Для этого ему нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации отказа от дара. Срок для регистрации отказа такой же , что и для регистрации перехода права собственности.

В Приморском крае одаряемый и даритель обратились в Росреестр, чтобы зарегистрировать расторжение договора дарения части дома. Росреестр им отказал, потому что договор уже был зарегистрирован. Но суд обязал Росреестр зарегистрировать расторжение договора дарения, в результате чего часть дома возвращалась дарителю. Суд обосновал это тем, что в договоре была предусмотрена возможность его расторгнуть.

Если в вашем договоре условия о возможности расторжения нет, судебного разбирательства не избежать. Вам придется подать иск в суд, а племянник может с ним согласиться.

Так сделали тетя и племянник из Волгоградской области. Тетя пояснила в суде, что племянник в квартире не прописался и не живет в ней, а она подразумевала, что договор формальный: начнет действовать, когда женщина дополнительно изъявит такое желание. Племянник сообщил суду, что не претендует на квартиру и согласен с иском тети. Суд учел преклонный возраст женщины и отсутствие у нее другого жилья и отменил договор дарения.

Как видите, если у вас хорошие отношения с племянником, это поможет вам вернуть себе квартиру и жить спокойно.

Я не рассматриваю вариант, что племянник передарит вам квартиру обратно. Поскольку вы не близкие родственники, в этом случае вам придется уплатить налог. Сначала 13% от стоимости квартиры заплатит племянник, а потом еще столько же — вы. В итоге потеряете четверть стоимости квартиры.

Когда можно отменить дарение квартиры без суда

Просто так взять и отменить дарение, если оно уже состоялось, невозможно. На это нужны веские причины. Без суда есть только один вариант: если ваш племянник умрет раньше вас, и в договоре есть условие, что в таком случае вы можете отменить дарение.

Верховный суд РФ это подтверждает: если одаряемый умрет раньше, даритель вправе вернуть жилье себе. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр и приложить к нему копию договора дарения и свидетельство о смерти. Но в договоре обязательно должно быть условие, что дарение отменяется, если умирает одаряемый.

Определение ВС РФ от 02.11.20016 № 4-КГ16-36 PDF, 560 КБ

Когда можно отменить дарение квартиры через суд

Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах. Например, если племянник покусится на вашу жизнь или умышленно нанесет вам увечья. Это еще нужно доказать.

Заключения травматолога или свидетельских показаний в таком случае недостаточно — факт побоев или другого членовредительства необходимо доказать приговором или иным решением суда. Однако часто до приговора дело не доходит, поскольку люди не обращаются в полицию или забирают оттуда заявление.

Например, мать подарила дочери квартиру с условием, что доживет там до смерти. Дочь начала избивать мать и выгонять ее на улицу, чтобы продать квартиру. Женщина несколько раз снимала побои, привела в суд свидетелей, но суды ответили: если нет приговора, отменить договор дарения нельзя. В итоге договор оставили в силе.

Если потребовать признать договор недействительным

Чтобы договор дарения признали недействительным, в суде нужно доказать, что вы не понимали смысла своих действий или у вас вообще психическое расстройство. Или же что племянник угрожал вам или обманул. Просто заявить об обмане или заблуждении недостаточно.

Поскольку ваш договор удостоверил нотариус, признать договор недействительным будет еще сложнее. Нотариус проверяет, понимает ли гражданин значение своих действий, и задает ему вопросы. Если нотариус удостоверил ваш договор, значит, в вашей дееспособности он не усомнился.

В Краснодарском крае пожилой женщине все же удалось признать договор дарения недействительным. Изначально женщина считала, что подписывает договор пожизненного содержания с иждивением: ей будут помогать до смерти, а потом помощнице достанется ее квартира. В результате оказалось, что вместо договора ренты она подписала договор дарения.

Суд учел преклонный возраст женщины, хронические заболевания, инсульт, юридическую неграмотность, восемь классов образования, крайне неприязненные отношения с одаряемой и отсутствие другого жилья. Также помогли свидетели. Они подтвердили, что одаряемая постоянно во всеуслышание заявляла, что будет ухаживать за старушкой до смерти. Юрист, которая составляла договор дарения, тоже пояснила, что не расшифровала пожилой женщине, что такое переход права собственности и каковы его последствия.

В итоге женщина доказала, что не желала передавать свою квартиру другому человеку при жизни. Спустя полтора года она снова пришла в суд и окончательно выписала несостоявшуюся собственницу из своей квартиры.

Это большое везение, потому что заблуждение сложно доказать, даже если оно было на самом деле. Обычно все выглядит так, будто человек передумал. А это не повод отменять договор дарения.

Как лучше было оформить такой договор

Если хотите подарить квартиру, лучше заключать договор только с обещанием сделать это в будущем. Если у вас что-то изменится, вы сможете не исполнять договор. Вот что это значит.

Само по себе обещание подарить квартиру не ухудшает ваше финансовое благосостояние. Но, например, у вас начались осложнения после ковида — вам требуется больше лекарств, а пенсии не хватает. Раньше у вас было достаточно денег, чтобы жить в другом месте, если бы племянник, как собственник, решил переехать в подаренную квартиру с семьей. А теперь вы привязаны к квартире, потому что иначе вам негде жить: денег на другую не хватает.

Помимо дарственной можно оформить завещание. В вашем случае это было бы лучшим вариантом. Мы уже рассказывали, как выбрать между дарственной и завещанием.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Пять ситуаций, в которых дарственная точно будет аннулирована в суде

Бывают ситуации, при которых граждане, подарившие ту или иную вещь, начинают задумываться, можно ли аннулировать дарственную. Да, гражданское законодательство предусматривает случаи отмены/аннулирования дарственных. Однако отозвать дарственную возможно лишь только в судебном порядке!

Причем важно отметить, что подобный вопрос должен беспокоить не только бывших владельцев подарков (дарителей), но и одаряемых лиц. Ведь при аннулировании соглашения придется вернуть то, что перешло новому собственнику. Дает ли договор дарения 100% уверенность в том, что вещь не вернут назад? Давайте разбираться.

1. Отсутствие государственной регистрации перехода права

Если переход права на объект дарения требует государственной регистрации (в случае дарения, например, недвижимого имущества — квартиры), то при отсутствии регистрационных действий такая сделка юридически будет считаться не заключенной.

2. Сделка, совершенная под принуждением

Если у вас имеются доказательства того, что дарственная была написана под давлением, сделка будет считаться недействительной. Сюда же можно отнести случаи заблуждения/обмана. Далеко не всегда граждане могут оценить юридические последствия своих действий. Такие люди, к сожалению, очень манипулируемые, и легко поддаются обману или вводятся в заблуждение более ловкими гражданами. Однако если этот факт доказать в суде, дарственная будет аннулирована.

К сожалению, судебная практика полна столь печальными примерами. Возьмем, к примеру, такой случай. Гражданин отбывал наказание в местах лишения свободы, сидеть предстояло еще долго, но на волю хотелось нестерпимо. Сокамерники, воспользовавшись неустойчивым эмоциональным состоянием, предложили «выгодную» сделку, пообещав в кратчайшие сроки помочь выйти на свободу взамен на квартиру. Но подобного рода сделка будет считаться недействительной, поскольку сокамерники не в состоянии повлиять на судьбу осужденного. Более того, они добровольно вынудили гражданина пойти на сделку.

3. Сомнения в дееспособности дарителя

Если есть возможность подтвердить, что в момент написания дарственной даритель не был в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими, то договор дарения будет признан недействительным.

Для наглядности приведу интересный пример из практики. В момент совершения сделки была скрыта информация о том, что даритель состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Возникает вопрос: каковы последствия совершения данной сделки?

Ответ прост: данное основание является безусловным для признания договора дарения недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 177 Гражданского кодекса. Однако необходимо будет провести судебно-медицинскую экспертизу для того, чтобы доказать, что на момент совершения сделки даритель не понимал значения своих действий.

Близкие родственники имеют право при жизни дарителя в судебном порядке оспорить правомерность договора дарения в ряде случаев:

  • Даритель лишен дееспособности на момент совершения сделки;
  • На дарителя оказывалось давление со стороны третьих лиц;
  • На момент совершения сделки даритель находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения.

4. Отсутствие согласия супруга

Еще один из наиболее часто встречающихся случаев на практике. Согласно семейному законодательству все имущество, нажитое супругами в период их брака, является общей собственностью. Дарение без согласия супруга возможно, но только в случаях, если даритель является единоличным владельцем передаваемого, например, получил его в дар или по наследству. В данном случае при совершении сделки согласие супруга спрашивать необязательно.

Во всех остальных случаях это невозможно (ст. 35 Семейного кодекса). В противном случае, если супруг совершил щедрый жест и заведомо скрыл этот факт от супруги перед совладельцем — она может обратиться в суд и оспорить дарственную.

5. Какие условия лучше не прописывать в дарственной?

  • Ни в коем случае нельзя прописывать в договоре условие, согласно которому даритель будет иметь право проживать в одариваемой квартире до момента смерти.

В регистрирующем органе такой договор «не пропустят», поскольку такое право для одной из сторон может быть предусмотрено в договоре ренты, но никак не в дарственной.

Сюда же относится также обязанность одаряемого пожизненно материально обеспечивать дарителя, осуществлять пожизненный уход и прочее. Все это составные элемент договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

  • Не стоит указывать в дарственной условие о том, что недвижимость переходит к одаряемому сразу после смерти дарителя.

В данном случае дарственная будет недействительна, поскольку в отношении передаваемого объекта будут действовать нормы, касающиеся наследственных вопросов.

Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.

Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.

Расторжение договора дарения недвижимости

Дарение недвижимости – это особый вид сделок, который не предусматривает оплаты за передачу имущества. Часто недвижимость дарят близким родственникам к особым событиям (например, свадьба) или по другим поводам. Однако иногда по тем или иным причинам возникает необходимость расторгнуть договор, но возможно ли это сделать? И если да, то кто может стать инициатором – одариваемый или даритель? Какие должны быть основания для отмены договора дарения недвижимости? Обо всем этом мы поговорим в рамках данной статьи.

Понятие дарения недвижимости с точки зрения законодательства

С точки зрения законодательства договор дарения мало чем отличается от других сделок с недвижимостью – объект переходит из собственности одного лица в собственность другого с одной единственной разницей – такая сделка является безвозмездной. Другими словами, одариваемый получает квартиру или земельный участок, ничего не передавая предыдущему владельцу в качестве компенсации. Остальные особенности сделки остаются неизменными:

  • после вступления в силу договора прошлый владелец утрачивает право на недвижимость, а новый его приобретает;
  • договор дарения недвижимости обязательно должен быть оформлен в письменной форме;
  • после подписания договора новому собственнику вначале необходимо пройти процедуру регистрации перехода прав собственности, чтобы стать полноправным владельцем данного объекта.
Читайте также  Как заключить договор пожизненной ренты?

Поскольку договор дарения – это один из видов сделок с недвижимостью, соответственно, его так же можно расторгнуть, причем по инициативе любой из сторон. Ниже мы рассмотрим, как это правильно сделать.

Основания для расторжения сделки по договору дарения недвижимости

Для расторжения сделки дарения, как и любой другой, нужны весомые основания. Если их нет, и стороны не пришли к совместному решению о разрыве договора, даже обращение в суд не даст желаемого результата. Поскольку инициатором расторжения сделки может выступать любая из сторон, основания потребуются каждой из них, причем для дарителя и одариваемого они отличаются.

Расторжение договора по инициативе дарителя

У дарителя может быть намного больше причин желать отмены договора дарения, основными среди которых являются следующие:

  • одариваемый не относится к имуществу достаточно бережно – если существует угроза утраты квартиры из-за нецелевого использования, не соблюдаются указанные в договоре условия относительно поддержания состояния недвижимости на достойном уровне, это дает возможность оспорить и расторгнуть сделку;
  • приобретатель имущества нанес телесные повреждения дарителю или членам его семьи, угрожал им и т. д. – любые подобные незаконные действия могут стать основанием для досрочного расторжения сделки и возврата квартиры предыдущему владельцу;
  • преждевременная смерть одариваемого – если новый владелец недвижимости внезапно умирает, предыдущий собственник может расторгнуть сделку, чтобы подарить недвижимость кому-то еще. Такая отмена договора дарения недвижимости в связи со смертью одаренного может иметь место, если даритель не хочет, чтобы принадлежавшее ему когда-то имущество перешло по наследству родственникам покойного.

Расторжение договора по инициативе одариваемого

Поскольку ситуации, когда от подарка отказывается его получатель, более редки, то и оснований для отказа в законодательстве существует меньше. В случае с недвижимостью одариваемому не требуются какие-то специальные причины – достаточно просто отказаться от дара, и сделка будет прекращена. Если же уже прошла государственная регистрация прав собственности, отказ нужно оформить в письменном виде и передать в Росреестр для отмены перехода прав на объект. Что касается конкретных причин для отказа, то это могут быть внезапно испортившиеся отношения с дарителем, имущество, которого получено в дар, более не требуется и т.д.

Нужно также помнить, что инициатором отмены сделки дарения могут стать также государственные органы. В основном это происходит при различных нарушениях законодательства – уклонении от уплаты пошлины за сделку, если дарение является фиктивной сделкой и прикрывает реальную продажу, если это нарушает условия проживания детей и т. д.

Расторжение договора дарения недвижимости через суд

Договор дарения может быть расторгнут и в договорном порядке, однако это происходит достаточно редко – чаще всего одариваемый, реже – даритель не хотят отменять сделку, и приходится делать это в судебном порядке. Для этого нужно выполнить такую последовательность действий:

чтобы оспорить дарственную на квартиру дарителем, нужны определенные основания, и перед подачей заявления в суд необходимо иметь их документальные подтверждения. Например, если имуществу был нанесен урон, потребуется результат проведённой экспертизы, если одариваемый совершил правонарушение в отношении дарителя или его родственников – документы из правоохранительных органов, при смерти получателя дара – свидетельство о смерти и т. д.

В иске, кроме стандартной информации о сторонах иска и суде, который его рассматривает, нужно указать историю конфликта, причины, по которым вы хотите расторгнуть договор, аргументы в пользу своей позиции. В требованиях – расторжение сделки, что влечет за собой возврат недвижимости предыдущему собственнику.

Подобные дела между физическими лицами рассматривают суды общей юрисдикции, и заявление подается именно в такой суд по месту нахождения спорного объекта.

Если основания и само заявления подготовлены грамотно, в большинстве случаев суд вынесет решение в пользу заявителя. Помочь добиться положительного вердикта может юрист по недвижимости, если доверить ему ведение дела.

Учтите, что расторжение договора дарения – задача непростая, и процесс может растянуться на многие месяцы. Потому, чтобы обезопасить себя от подобных проблем, лучше заранее воспользоваться сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы учесть все возможные подводные камни и подстраховаться от неприятностей.

Хотите расторгнуть договор дарения недвижимости?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Заключение

Если по каким-либо причинам требуется отменить сделку дарения, законодательство не запрещает этого сделать. Однако для этого потребуются весомые основания, а также в большинстве случаев нужно будет обращаться в суд. Для повышения шансов на успех воспользуйтесь услугами профильного юриста.

Дарственная: когда лучше отказаться от сделки?

Надежда Степановна, пенсионерка, разменявшая восьмой десяток, вынуждена зимовать в старом доме в деревне в Тульской области. А совсем недавно она проживала в удобной однокомнатной квартире на востоке Москвы. Пенсионерка подарила свое жилье любимому внуку, потому как считала, что при наследовании по завещанию интересы «мальчика» могут быть ущемлены. По устной договоренности, Надежда Степановна должна была и дальше проживать в своей квартире, а внук мог переехать к ней только тогда, когда она будет нуждаться в посторонней помощи. После получения дарственной молодой человек взял на себя оплату всех расходов по содержанию квартиры, включая коммуналку, и проживал отдельно. Однако спустя два года парень женился, и жена убедила его продать квартиру, чтобы купить новостройку.

Бабуля и внук должны были оформить так называемый договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание.

Дарственная в деталях

Дарение – наиболее удобный способ распорядиться недвижимостью между близкими людьми, но, заключая такую сделку, человек должен знать о возможных рисках. В практике юристов и риэлторов немало случаев, когда отношения с дарителем расстраивались, квартира продавалась, бывший собственник терял жилплощадь, но ничего изменить уже было нельзя.

Екатерина Баглаева юрист КА «Юков и партнеры»

Договор дарения – безвозмездное соглашение, которое не обязательно заверять у нотариуса, если имущество находится в собственности у одного лица. Однако важно учитывать, что оформление документа через нотариальную контору дает дополнительные гарантии. Если имущество находится в долевой собственности, к нотариусу идем обязательно!

По закону подарить имущество можно как близким родственникам, так и совсем посторонним лицам. При этом одаряемому «не родственнику» придется заплатить 13% НДФЛ от стоимости полученного имущества, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Родственники от уплаты налога на дарение освобождаются.

Законом не допускается дарение работникам образовательных и медицинских организаций, структур, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций (в том числе – для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. То же касается дарения госслужащих, работников муниципалитетов, служащих Банка России и пр. в связи с их должностным положением.

Дарителями не могут быть дети до 14 лет и недееспособные лица. При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных их законными представителями.

Договор дарения довольно часто заключают супруги, при жизни передавая близкому человеку имущество, которое считают нужным. И здесь нет никаких препятствий, если только ранее не был заключен брачный договор, предусматривающий другие условия передачи имущества, рассказывает Александр Кожевников, заместитель руководителя юридического департамента компании «Амулекс».

Если недвижимость подарена родителями своим детям, состоящим в браке, то при разводе такие объекты между бывшими супругами не делятся.

Когда в подаренной квартире или доме есть только доля, то ею можно распорядиться точно так же, как и целой квартирой. Причем, оформляя дарственную на любое лицо, будь-то это родственник или посторонний человек, даритель не обязан получать согласие у собственников других долей. Для сравнения: при продаже доли в квартире продавец должен сначала предложить другим собственникам долей приобрести его долю, отмечает Александр Кожевников.

Из важных деталей дарения недвижимости Ирина Доброхотова называет возможность прописать в самом договоре срок вступления договора в силу. Также сделки могут заключаться с определением конкретных условий вступления договора в действие. Например, квартира может перейти к одаряемому после рождения в семье ребенка в течение трех лет. Сделки «отодвинутого» срока действия должны быть оформлены в соответствии с правилами п. 2 ст. 574 ГК РФ.

Уплатить налог нужно не позднее 15 июля, а подать декларацию по форме 3-НДФЛ – до 30 апреля года, следующего за годом, когда квартира или дом перешли к новому собственнику.

«Я передумал. » Общее и самое главное отличие договоров дарения, купли-продажи, ренты, и т. п. от составления завещания заключается в том, что право собственности на недвижимость переходит от одного человека к другому в момент регистрации такого перехода Росреестом, объясняет Александр Кожевников. В то время как право собственности по завещанию возникнет у наследника только после смерти близкого человека.

Перечень оснований для отмены договора дарения описан в статье 578 ГК РФ. Причина «просто передумал» не подойдет, предупреждает Ирина Доброхотова. В компании «Амулекс» сообщили, что договор может быть отменен, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Расторгнуть договор дарения можно только через суд.

Бывает и такое, что после сделки объявляется заинтересованное лицо, которое считает себя обделенным и настаивает на том, что даритель не отвечал за свои действия, рассказывает Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В таком случае по решению суда назначается психиатрическая экспертиза, положительные результаты которой являются основанием для расторжения дарственной. Также основанием для отмены дарственной (ст.179 ГК РФ) по иску потерпевшего является признанием судом того, что договор дарения был заключен под влиянием угроз, насилия, шантажа и др. Доказательством будет признание виновности одаряемого по возбужденному уголовному делу или судебное решение по гражданскому делопроизводству.

При передаче недвижимости в дар следует учесть и возможность ее возврата в случае, если одаряемый умирает раньше дарителя. Ирина Доброхотова рассказала, что в практике компании был случай, когда мать подарила сыну квартиру, а пока документы по сделке находились в регистрационной палате, сын погиб. Квартира в итоге отошла его жене, которая отчасти была виновата в смерти мужа. Изменить что-либо мать уже не смогла, но этого бы не случилось, если бы в договоре было прописано условие, что в случае смерти одаряемого квартира возвращается в собственность дарителя.

Договор дарения признается законом ничтожным, если в нем прописано, что передача дара (недвижимого имущества) состоится после смерти дарителя. Данный переход имущества регламентируется гражданским законодательством о наследовании. То есть, в договоре дарения нельзя написать, что имущество перейдет к одаряемому после его смерти – тогда уже идет наследование по закону или по завещанию. Чтобы распоряжались собственностью после смерти, нужно оформить завещание.

Дарственная как уловка

На рынке недвижимости также бывают случаи проведения так называемых притворных сделок, когда договор дарения подменяет по всем характеристикам сделку купли-продажи. Такие сделки являются недействительными, говорит Екатерина Баглаева.

Когда квартира дарится постороннему человеку, на притворные сделки продавец идет, чтобы уклониться от налога. По закону (№ 3825-ФЗ), если недвижимость находится в собственности менее пяти лет (после покупки) и менее трех лет после получения в дар, наследована от близких родственников, то налог составляет 13%.

Можно ли отозвать или отменить дарственную на дом при жизни дарителя?

Последние изменения: Октябрь 2021

Дарение недвижимости – ответственный шаг, в результате собственность полностью переходит от дарителя к одаряемому. Перед тем, как оформить дарственную, необходимо тщательно продумать решение, ведь впоследствии аннулировать его будет крайне сложно. К сожалению, ситуации, когда даритель жалеет о совершенном поступке, довольно часты. Прежде чем подписать договор о передаче дома в дар, следует подумать, можно ли отозвать дарственную на дом впоследствии, если человек изменит свое решение в силу определенных обстоятельств.

Способы аннулирования дарственной

После оформления сделки дарения существует два способа, как отозвать дарственную на дом:

  1. По взаимному согласию между сторонами сделки. Вариант наиболее простой в исполнении, однако менее вероятный, если одариваемый не согласен отказаться от новой недвижимости.
  2. В судебном порядке, когда согласия между сторонами достигнуть не удалось. Данный способ аннулирования сложен в исполнении, может быть предпринят только в определенных условиях, однако это единственное, что остается дарителю, пожалевшему о собственном шаге.

При судебном рассмотрении иска о признании дарственной недействительной, необходимо наличие одной из следующих причин:

    отсутствие осознания действий в силу состояния дарителя или возраста; выявление психических и физических патологий, с признанием факта недееспособности (наиболее часто встречаемое основание для отмены дара); подмена сделки купли-продажи передачей в дар, когда по сути есть доказательства возмездного характера переоформления дома; дарственная не была согласована с остальными владельцами, если речь не идет о единоличной собственности; признание банкротства дарителя, когда в дар принимают недвижимость организации; ненадлежащее составление документа (ошибки, отсутствие обязательных реквизитов юридически значимого документа); использование жилого объекта с нарушением эксплуатационных требований, когда недвижимость стала использоваться новым владельцем не по назначению или в коммерческих целях; подписание дарственной проходило в условиях угрозы для жизни и здоровья, шантажа, нанесением увечий собственнику домовладения.

Несмотря на то, что список обстоятельств, которые могут быть использованы в суде, довольно велик, потребуется потрудиться, чтобы собрать достаточную доказательную базу, свидетельствующую в пользу дарителя. Судебное рассмотрение вопроса занимает много времени, отнимает силы, сопряжено с расходами дарителя. Это вынуждает искать способы воздействия на одаряемого, убеждая добровольно отказаться от полученного дара.

Отзыв по взаимному согласию

Оптимальным выходом, когда даритель изменил свою волю, станет обсуждение вопроса с новым владельцем дома и аннулирование сделки по взаимной договоренности.

Процесс согласованного отказа от дара происходит через нотариуса и выглядит следующим образом:

  1. Обе стороны обращаются в нотариальную контору с просьбой оформления обратного договора.
  2. Нотариус готовит документ, устанавливающий переход дома к предыдущему собственнику.
  3. Даритель и одаряемый подписывают договор и передают на заверение нотариусу.

Данный способ имеет существенное ограничение – без включения в дарственную пункта, предусматривающего нотариальное аннулирование, добровольный отзыв дарственной в нотариальном порядке становится невозможным.

Существуют определенные требования к составлению обратного договора, без которых документ признается впоследствии недействительным:

    точное название юридического документа; место подписания (город, населенный пункт); день подписания; личные подписи участников сделки; сведения о подписантах: полное ФИО, сведения из паспорта, место регистрации, контактные данные); номер договора о дарении, дата, место его подписания, указание на нотариальное заверение.

В тексте дарственной сторона, принявшая ранее собственность в дар, сообщает о своем добровольном намерении вернуть дом прежнему владельцу, т.е. дарителю. Договор предусматривает условия возмещения ущерба, нанесенного по причине отзыва дарственной.

Подписанный обратный договор передается по 1 экземпляру каждой из сторон, третий экземпляр потребуется для фиксации факта возврата собственности дарителю.

После того, как документ надлежащим образом заверен у нотариуса, остается сообщить в Росреестр о произошедших изменениях в имущественных правах. Помимо Росреестра, подобные обращения граждан принимают в МФЦ по месту нахождения собственности.

По суду

Когда вариант мирного урегулирования проблемы невозможен, даритель обращается в суд. При условии, если не истек установленный по закону срок давности. Помимо самого дарителя, оспорить дарственную могут и наследники, узнавшие о факте перехода имущества постороннему человеку после смерти дарителя. Несогласные с решением умершего дарителя наследники вправе обратиться за рассмотрением в суде дела об аннулировании сделки, представив доказательства наличия оснований считать сделку недействительной.

При жизни дарителя, помимо личного обращения, допускается обращение с иском следующих сторон:

    официальные представители госорганов; лицо, принявшее дар; ближайшие родные дарителя, представляющие его интересы.

В зависимости от обстоятельств, срок давности по отмене дарственной может различаться. Это необходимо учитывать при подаче заявления в суд. Стандартный срок для дел подобного плана составляет 3 года, согласно общим положениям гражданского законодательства. Однако, в некоторых случаях отменить дар возможно в течение последующих 5 лет. Для продления срока должны быть веские основания, к числу которых относят:

    нанесение лицу, передавшему дар, тяжелых увечий, травм; причинение смерти дарителю лицом, принявшим дар.

Чтобы добиться удовлетворения иска, необходимо заранее подготовить доказательства того, что оформление сделки производилось в обстоятельствах, упомянутых в гл. 32 ГК РФ.

Шансов добиться вердикта с аннулированием сделки дарения практически не остается, если наличие обстоятельств, позволяющих сделать отмену, неявно. Однако в случае, если сделка действительно оформлялась с нарушениями, при тщательной подготовке к суду, вероятность на удовлетворение требований истца велика, вне зависимости от того, кто подавал заявление.

Альтернативные варианты отзыва дарственной

Если стандартная схема аннулирования неприменима, даритель может попробовать варианты признания нарушений, связанных с составлением самого документа:

    Неправильная структура дарственной, исключение некоторых пунктов, которые должны присутствовать в любом юридически значимом документе. Дополнение содержания пунктами, предписывающими особые условия, при которых дом отчуждается в пользу одариваемого. К частым нарушениям относится включение разделов, устанавливающих переход прав собственника при условии выполнения каких-либо услуг в пользу дарителя (уборка, прижизненный уход), либо выплаты на содержание, однократное перечисление. Данные условия фактически противоречат самому принципу безвозмездности, которые предполагает акт дарения. Если дом передан в распоряжение лица, обязавшегося выполнить определенные действия в интересах дарителя, дарственная подлежит оспариванию в связи с несоответствием фактических намерений и содержания документа. Наиболее часто дарственной подменяют сделку купли-продажи. При наличии доказательств возмездного характера переоформления, у истца есть шансы добиться аннулирования. Принятие в дар лицом, исполняющим служебные обязанности, позволяющие каким-либо образом влиять на жизнь и различного рода деятельность человека. Данный факт позволяет требовать отзыва дарственной в связи со злоупотреблением служебным положением. Срок передачи объекта дарения в распоряжение одариваемого должен быть сразу после заключения договора. Если даритель передает свои права на собственность только после кончины, в данном случае речь дарением подменяют действия по наследованию имущества, оформляемого в других обстоятельствах и условиях. Отсутствие нотариального заверения. Закон обязывает регистрировать безвозмездные сделки дарения с непосредственным участием нотариуса, так как после смерти собственника никто не сможет свидетельствовать, что дом был подарен по доброй воле. Нотариальное заверение гарантирует законность процедуры переоформления, так как перед подписанием нотариус обязан проверить сделку и сам документ на соответствие требованиям законодательства.

Отозвать дарственную на недвижимость очень сложно, особенно, когда вся процедура была соблюдена, и документы успешно прошли нотариальную проверку и были переоформлены. Чтобы избежать в будущем волнений и неприятностей, следует предварительно обдумать данный шаг и его последствия. Не стоит верить чьим-либо обещаниям, особенно от посторонних лиц. Чтобы не раскаиваться в собственных поступках уже в ближайшем будущем, не стоит совершать сделку под воздействием эмоций. При наличии малейших сомнений в оправданности шага, лучше от нее отказаться.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector