Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?

Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?

Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?

Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?

Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость обмениваемого недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. При определенных условиях у каждой из сторон возникает право на имущественные налоговые вычеты.

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

В случае заключения договора мены квартир возможны следующие имущественные вычеты (пп. 1, 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ):

1) в размере доходов от реализации квартиры, но не более 1 млн руб.;

2) в размере расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб.;

3) в размере расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), но не более 3 млн руб. (с 2014 г.).

Примечание. Как правило, обмениваемое имущество предполагается равноценным ( п. 1 ст. 568 ГК РФ). В ином случае одной из сторон договора приходится доплачивать другой стороне разницу в стоимости квартир. Для этого могут использоваться и заемные (кредитные) средства.

Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости. Для этого вы должны иметь статус налогового резидента РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях) (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

При реализации по договору мены квартиры, которая не использовалась вами в предпринимательской деятельности и находилась в вашей собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от времени или оснований ее приобретения), вы можете по своему выбору уменьшить свой налогооблагаемый доход (п. 17.1 ст. 217, п. п. 3, 4 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):

  • либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору мены (доход от реализации квартиры), но не более 1 млн руб.,
  • либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.

Если квартира находилась в вашей собственности в течение указанных сроков владения и более, доходы от ее реализации по договору мены не облагаются НДФЛ и не декларируются ( п. 17.1 ст. 217 , п. 2 ст. 217.1 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. п. 1 , 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Сумма дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Если вы обмениваете квартиру, приобретенную после 01.01.2016, доход от ее реализации нужно сравнить с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены меньше указанной величины, то именно последняя учитывается при обложении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Налоговый вычет вы можете получить, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором состоялся обмен квартирами (п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Имущественные вычеты при приобретении квартиры по договору мены

При приобретении на территории РФ квартиры по договору мены вы имеете право уменьшить свой налогооблагаемый доход на следующие виды расходов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):

1) на приобретение квартиры в размере, не превышающем 2 млн руб. Как правило, размер вычета равен стоимости квартиры согласно договору мены, если ее оценка сторонами не более 2 млн руб.;

2) на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования указанных займов (кредитов). Размер вычета ограничен 3 млн руб., если заем (кредит) получен начиная с 2014 г. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях их рефинансирования, имущественный вычет предоставляется без ограничения.

Имущественный вычет в части расходов на приобретение жилья, оплаченного за счет средств работодателя или иных лиц, материнского капитала или из бюджетных средств, не предоставляется ( п. 5 ст. 220 НК РФ).

Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. При этом, если квартира приобретена вами в 2014 г. или позднее, воспользоваться им можно и при приобретении другой недвижимости. Однако вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта (п. п. 8, 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 — 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Указанные имущественные вычеты вы можете получить (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

  • у работодателя — до окончания календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при наличии вашего письменного заявления о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты;
  • в налоговом органе — по окончании календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при представлении вами декларации 3-НДФЛ.

Налогоплательщик по договору мены обменял в 2017 г. квартиру, полученную им по наследству в этом же году, на другую квартиру. Стороны оценили каждую квартиру в 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 10 000 000 руб.

Кредитные средства на приобретение квартиры по договору мены налогоплательщик не использовал, налоговый вычет на приобретение жилья ему ранее не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик может применить следующие имущественные вычеты:

— при реализации квартиры в размере 1 000 000 руб.;

— на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб.

Доход от реализации квартиры (4 000 000 руб.) меньше ее кадастровой стоимости на 01.01.2017, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (7 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7)), поэтому НДФЛ рассчитывается с учетом последней величины.

Налогооблагаемый доход составит 4 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате составит 520 000 руб. (4 000 000 руб. x 13%).

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Как обменять жилье, находящееся в собственности? Узнать →

Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены

Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии с п. 1 ст. 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Таким образом, при обмене жилых помещений каждая из сторон признается продавцом своего имущества и одновременно — покупателем имущества, получаемого по обмену. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены. Следовательно, при обмене жилья физическими лицами должны применяться общие правила обложения НДФЛ, включая порядок использования имущественных налоговых вычетов.

Вычет при продаже квартиры или иного жилья

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Внимание

С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Сумма дохода, полученного при реализации квартиры (другого жилья) по обмену, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены. Если при обмене была получена доплата, то доход складывается из стоимости передаваемого жилья, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ такой имущественный налоговый вычет предоставляется:

— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Внимание

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по правилам, действовавшим до 1 января 2016 года (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

Сумма дохода от продажи жилого имущества, в том числе и по договору мены,, превышающая величину налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ в общем порядке.

Вместо получения указанного вычета в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта, находящегося в его собственности менее минимального срока владения, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта имущества. См. также письма Минфина России от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310, от 23.04.2012 N 03-04-05/7-545, от 12.04.2012 N 03-04-05/9-500, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-832, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-829 и др. В качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества (см. письма Минфина России от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807, от 21.06.2013 N 03-04-05/23428).

При этом если мена жилых помещений была осуществлена в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Внимание

Сумма дохода, полученного при реализации по договору мены жилого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более минимального срока владения, не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Вычет при покупке квартиры или иного жилья

При приобретении жилья, в том числе и по договору мены, налогоплательщик в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей, связанных с приобретением квартиры (дома и пр.). Эта норма не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом). При приобретении жилья по договору мены сумма расходов определяется исходя из стоимости переданного имущества, а также затрат по его передаче (принятию) и оплаты разницы, если обмениваемые объекты неравноценны. См. также письма Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150, от 17.12.2010 N 03-04-05/9-734, от 07.12.2010 N 03-04-05/7-712.

Внимание

Размер вычета в 2 млн руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 руб. (2 000 000 х 13%). Эта сумма (до 260 000 руб.) может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов. Соответственно, при меньшем размере вычета и сумма возвращаемого НДФЛ будет меньше.

Между тем, по мнению налоговых органов, при приобретении жилого помещения по договору мены налогоплательщик не несет расходов и не может представить в налоговый орган платежные документы. В связи с этим в данном случае налогоплательщик не может воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Имущественный вычет может быть получен только на сумму произведенной доплаты по договору мены, если таковая имеется. См. письма УФНС России по г. Москве от 01.10.2010 N 20-14/4/103152@, от 30.12.2009 N 20-15/4/139525.

Учитывая позицию Минфина России, считаем, что налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, на общих основаниях. К тому же письмо Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150 доведено ФНС России до сведения нижестоящих налоговых органов письмом от 01.09.2011 N ЕД-4-3/14250@.

Следовательно, налогоплательщик при приобретении жилья по договору мены вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, при соблюдении всех остальных требований ст. 220 НК РФ.

Налоги по договору мены

Алексей Комаров

Вопросы, касающиеся подоходного налога, часто вызывают трудности у граждан, сталкивающихся с ним. Что уж тут говорить о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости, ведь по договору мены имущество и продаётся, и приобретается, и это обязательно нужно учитывать при расчёте налога.

При подсчёте налоговой базы, т.е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, необходимо понять, когда возникло право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т.е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введённых Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т.е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока, в случае реализации недвижимости, он освобождается от налога в принципе и даже не подаёт декларацию по этому поводу.

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для целей определения минимального предельного срока владения недвижимым имуществом (льготного срока), после которого не оплачивается налог и не подаётся декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или обмениваемой недвижимости. Если менщик получил обмениваемую недвижимость 1) в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, 2) по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или 3) в порядке приватизации, то действует старый льготный срок три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость вы налог оплачивать не будете никакой.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость с 1 января 2016 года, то для того, чтобы продать квартиру за любую стоимость и не платить с этого никакого подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу. Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчёта дохода принимается сумма, указанная в договоре. Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн. рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн. рублей, с этой суммы и будет рассчитываться налог 13%. Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учётом поправочного коэффициента. Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн. руб., а кадастровая стоимость 4 млн., то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн.
необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн. руб., т.о., кадастровая стоимость с учётом коэффициента составит 2,8 млн. руб., эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.
Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн. руб., а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (поправочный коэффициент), 1,5 млн. руб., то полученный доход будет равен 3 млн. руб.

Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе ещё уменьшить налоговую базу только по одной из двух схем: 1) «доход минус вычет» или 2) «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от
налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), стоимость дома, допустим, равна, 3 млн. руб., а земли — 1 млн. руб., то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3млн.+1 млн.) — 1 млн. вычета) * 13%= 390 тыс. руб. Используя вычет в 1 млн. помните, что он применяется один раз за налоговый период, т.е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход на расходы, потраченные на обмениваемую недвижимость. Используя тот же пример с домом и землей, можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн. руб., стоимость покупки земли 500 тыс. руб. Осталось только посчитать налог: ((3 млн. + 1 млн. руб.) – 2 млн. стоимость покупки дома – 500 тыс. руб. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. руб. Но не все расходы могут быть учтены. Например, если
дом была куплен без указания в сделке на отсутствие отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится. Интересно, что согласно Письму ФНС расходы на приобретение
санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены. Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход-расход».

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает квартиру. Соответственно помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и
имущественный вычет при приобретении в 2 млн. руб., если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т.к. предоставляется она всего один раз за период жизни налогоплательщика. И тогда расчёт налога в примере с домом и землёй в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн.+1 млн.) — 1 млн. вычета при продаже – 2 млн. вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. руб.

Читайте также  Оплачивается ли отпуск по беременности и родам при срочном трудовом договоре?

Применив все легальные возможности уменьшения налоговой базы, можно существенно уменьшить налог к уплате. Исходя из этого, хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета. Не лишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного
структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию
по месту подачи декларации по уплате налога.

Министерство финансов Российской Федерации: Письмо № 03-04-05/49876 от 05.07.2019

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения.

Ответ: Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Консультационные услуги по вопросам налогообложения Департамент также не оказывает.

Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

В этой связи если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

В то же время подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.

Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Согласно ст. 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит специальным правилам о мене, предусмотренным гл. 31 ГК РФ, и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствие со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Таким образом, в данном случае имеет значение порядок совершенной мены в части определения сторонами стоимости объектов, которыми они обменялись. Фактически мена рассматривается как купля-продажа активов между двумя сторонами без проведения расчетов, если стороны посчитали такие активы равноценными, либо с соответствующей доплатой в пользу одной из сторон, если стороны посчитали активы неравноценными.

Согласно контексту вопроса, если прямо в договоре мены не указана цена приобретенной квартиры, ее стоимостью является цена переданного в обмен на квартиру имущества – незавершенного строительством коттеджа, определяемая при отсутствии иных способов суммой фактических затрат на его возведение, подтвержденных документально.

Представляется, что, определив цену квартиры таким образом, возможно учесть ее стоимость в качестве произведенных и документально подтвержденных расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу для целей исчисления налога на доход при ее последующей продаже на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Данный вывод вытекает из следующего. В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пяти лет по общему правилу либо трех лет в особых случаях), не превышающем в целом 1 млн руб.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вышеуказанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, если в договоре мены цена приобретенной квартиры прямо не указана, в расчете налогооблагаемой базы в целях исчисления налога на доходы физического лица, полученного при последующей продаже той же квартиры, справедливо учесть расходы на ее приобретение в размере фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на строительство коттеджа, переданного в обмен на данную квартиру.

Если в договоре мены прямо указана цена квартиры, расходы на ее приобретение в соответствии с правилами пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ для целей уменьшения налогооблагаемой базы по полученному доходу при ее последующей продаже правомерно приравнять к данной цене. Она же будет являться ценой проданного (переданного в обмен) коттеджа (как имущества, не относящегося к недвижимому, поскольку его строительство не было завершено).

Следует иметь в виду, что в обоих случаях также выявляется стоимость имущества (незавершенного строительством коттеджа), переданного в обмен на приобретенную квартиру: либо по стоимости фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на его возведение, либо по цене квартиры, прямо указанной в договоре мены, так как объекты мены признаются равноценными при отсутствии иных указаний в договоре, как указывалось выше.

Таким образом, при исполнении указанного в вопросе договора мены имеет место реализация (продажа) имущества (недостроенного коттеджа), не являющегося недвижимым в юридическом смысле, что также влечет соответствующие налоговые последствия в форме наступления обязанности исчислить и уплатить в бюджет соответствующий налог на доход, определяемый одним из вышеуказанных способов. Данный доход также может быть уменьшен, но по иным правилам, нежели предусмотрены для недвижимого имущества, что в предмет вопроса не входит. Кроме этого, в предмете не рассматривается стоимость земельного участка, на котором возведен коттедж, относящегося к недвижимости. Данный участок также фактически реализован в обмен на квартиру неотъемлемо от недостроенного коттеджа, и его стоимость может влиять на общую стоимость переданного в обмен на квартиру актива и совокупный объем налоговых обязательств.

Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?

Письмо Министерства финансов РФ №03-04-05/17897 от 21.05.2013

Налоговая база для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка 13 процентов, определяется в денежном выражении. Такие доходы можно уменьшать на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Вычет при продаже

Доходы, облагаемые по ставке 13 процентов можно уменьшить, в частности, на сумму от продажи жилых домов, квартир и комнат, полученную налогоплательщиком в текущем календарном году. В этот список включаются приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в перечисленном имуществе. Для получения права на вычет такое имущество до продажи должно быть в собственности меньше чем три года. Сумма вычета ограничена – 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Лимит на сумму вычета от продажи иного имущества – 250 000 рублей в год.

Получить имущественный налоговый вычет человек может самостоятельно после окончания года при подаче декларации по НДФЛ (п. 2 ст. 220 НК РФ). Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Налоговым кодексом РФ предусмотрена возможность уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов. Обязательное условие – указанные расходы должны быть связаны с получением этих доходов. Разумеется, расходы нужно подтвердить документально (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Человек получил квартиру по договору мены. Может ли стоимость квартиры, указанная в договоре мены, служить подтверждением фактических расходов на приобретение квартиры? Минфин России считает, что может и рекомендует под расходами понимать стоимость квартиры, переданной налогоплательщиком по договору мены.

Вычет при покупке

Приобретение жилья и земли для строительства единожды стимулируется государством. Для этого НК РФ предусмотрено предоставление имущественного налогового вычета по НДФЛ в пределах фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей. Суммы, направленные на погашение процентов по целевым кредитам и займам в этот лимит не включаются (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Получить этот вычет можно после окончания налогового периода в инспекции. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие периоды до полного его использования (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет в сумме фактически произведенных расходов можно также получить и до окончания календарного года, обратившись к работодателю. Конечно, свое право на вычет работник должен подтвердить документально. Для этого он должен написать заявление и принести из налоговой «уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет» по установленной форме. Форма этого документа утверждена приказом ФНС России от 25.12.2009 № ММ-7-3/714. Если по итогам календарного года сумма доходов работника, полученных у работодателя, оказалась меньше чем сумма имущественного налогового вычета, то человек имеет право получить вычет в налоговой (п. 3 ст. 220 НК РФ). Для этого он должен самостоятельно в срок до 30 апреля следующего года представить в налоговую инспекцию декларацию о своих доходах.

Чтобы получить уведомление, в инспекции налогоплательщик должен подать в налоговую соответствующее заявление и документы, подтверждающие право на вычет. В рассматриваемом случае такими документами будут заявление на получение уведомления, свидетельство о праве собственности, договор мены.

Не помешает также справка с работы. Из нее инспекторы смогут узнать реквизиты работодателя как налогового агента: ИНН, КПП, адреса (письмо УФНС России по г. Москве от 27.05.2009 № 20-14/4/053366). В течение 30 дней налоговая инспекция по месту жительства обязана выдать уведомление о подтверждении права на вычет (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Сумма положенного работнику имущественного вычета по НДФЛ может быть больше полученного им дохода за год. В этом случае остаток вычета можно перенести на следующий налоговый период (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом работник снова должен подтвердить свое право на вычет в налоговой. По мнению Минфина России, для подтверждения права на остаток вычета работнику достаточно представить в инспекцию заявление и справку 2-НДФЛ (письмо Минфина России от 27.10.2011 № 03-04-05/9-809). По нашему мнению, в этом случае не помешает приложить копию первого уведомления, подтверждающего права налогоплательщика на вычет.

Поделиться

Распечатать

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector