Могут ли иностранцы покупать недвижимость в россии

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в россии

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в россии

Ипотека иностранным гражданам в России в 2021 году

Иностранным гражданам, решившим пустить корни в России, для нормальной жизни в стране помимо стабильной работы необходимо собственное жилье. Но далеко не все мигранты имеют возможность накопить требуемую сумму и приобрести недвижимость, не влезая в долги.

На сегодняшний день за ежемесячную аренду жилья в крупных городах приходится платить не меньше, чем за обслуживание ипотечного кредита, полученного на 20-30 лет. Поэтому все больше нерезидентов, имеющих постоянный заработок и легально находящихся на территории нашей страны, склоняются к оформлению ипотеки. Таким образом, иностранный гражданин сможет жить в собственной квартире, ежемесячно выплачивая за нее приемлемую сумму.

Благодаря существенному снижению ключевой ставки Центробанка и запуску специальных государственных программ российские финучреждения начали активно улучшать условия по ипотеке. Большинство наших соотечественников, ранее откладывавших решение жилищного вопроса, начали активно заниматься поиском подходящего объекта недвижимости и самых выгодных условий кредитования.

Поиск ипотеки

Дают ли ипотеку иностранным гражданам?

Согласно действующему законодательству, нерезиденты, постоянно проживающие на территории РФ, могут получить кредит на жилье и стать собственниками недвижимости, однако к ним выдвигаются повышенные требования. Кроме того, далеко не во всех российских банках действуют ипотечные программы для иностранцев.

Как правило, кредитные организации объясняют отказ работать с данной категорией потенциальных заемщиков повышенными рисками невозврата кредита. Так, в случае просрочки ежемесячных платежей и выезда за пределы РФ банку будет тяжело разыскать клиента и взыскать долг. В результате кредитору придется подавать в суд, реализовать недвижимость на торгах, тратить время и нести убытки.

Требования к заемщику

Как показывает практика, ипотека для граждан СНГ возможна, однако для получения кредита иностранец должен соответствовать серьезным требованиям:

  • постоянное проживание на территории РФ или намерение переехать в страну на ПМЖ;
  • пребывание в стране на легальных основаниях (наличие визы, миграционной карты, РВП, ВНЖ и т.п.);
  • официальное трудоустройство у российского работодателя в течение минимум 6 месяцев и стабильный доход;
  • возраст 21-65 лет;
  • наличие первоначального взноса (не менее 20%);
  • платежеспособность (размер выплат по кредиту не должен превышать 40% ежемесячных доходов семьи);
  • положительная кредитная история, отсутствие задолженности по оформленным ранее займам;
  • своевременная оплата налогов и сборов.

При соблюдении указанных условий значительно возрастает вероятность принятия банком положительного решения. В некоторых случаях финучреждениями выдвигаются дополнительные требования к заемщикам-нерезидентам:

  • наличие разрешения на осуществление трудовой деятельности на территории РФ;
  • возможность предоставить созаемщиков или поручителей, которые смогут взять на себя обслуживание займа в случае возникновения у клиента финансовых трудностей;
  • наличие супруга/супруги и детей, являющихся гражданами РФ;
  • наличие недвижимости в собственности в России.

Кроме того, для снижения риска финансовых потерь банк при выдаче ипотечного кредита иностранному гражданину может увеличить процентную ставку, сократить срок кредитования, повысить требования к стажу работы (до 2-3 лет), а также обязать заемщика застраховать не только приобретаемую недвижимость, но и свою жизнь и здоровье.

Стоит помнить, что не все поданные заявки на ипотеку получают одобрение банков. Как правило, причиной отказа являются проблемы с предоставленными документами, негативная или нулевая кредитная история, недостаточный уровень дохода, небольшой стаж работы или срок проживания в России.

Список документов

Получить ипотеку в российском банке на сегодняшний день проще гражданам СНГ, имеющим вид на жительство в РФ. Чаще всего кредитные организации одобряют ипотечные сделки выходцам из Беларуси, Казахстана, Узбекистана и Молдавии. В то же время многие финучреждения готовы рассмотреть заявки и от представителей дальнего зарубежья. Главное, чтобы потенциальный заемщик соответствовал всем требованиям, был надежным и платежеспособным.

Для оформления ипотеки мигранту необходимо предоставить пакет документов:

  • заявление и анкета с персональными данными;
  • паспорт гражданина иностранного государства с нотариально заверенным переводом;
  • документ, позволяющий легально находиться на территории РФ (ВНЖ, миграционная карта, виза);
  • разрешение на трудоустройство;
  • документы, подтверждающие наличие официальной работы и постоянного дохода (заверенная работодателем копия трудовой книжки или трудового договора, справка 2-НДФЛ);
  • рекомендации от работодателя;
  • бумаги на приобретаемую недвижимость (кадастровый паспорт, договор купли-продажи, оценка жилья и др.).

—>

Также кредитор вправе запросить дополнительные документы:

  • о временной регистрации в РФ;
  • об образовании;
  • о находящемся в собственности имуществе;
  • выписки с банковских счетов потенциального заемщика.

Какие банки дают ипотеку иностранным гражданам?

Ипотечные программы для иностранцев действуют в следующих российских банках:

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в россии

Заместитель Председателя Правления МКА «Право и Защита»

Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.

Конечно, чаще всего иностранные граждане — это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.

Широко известно, что существуют страны, такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.

Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.

Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.

К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ.

Согласно ст.62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.

Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием, как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.

В соответствии со ст.1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст.2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.

На основании ст.7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст.15 того же закона).

Перечень необходимых документов для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указан в ст.17 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»:

— документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;

— вид на жительство или разрешение на временное проживание;

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;

— постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:

— вид на жительство или разрешение на временное проживание;

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.

В соответствии со ст.1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.

Вместе с тем иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Так же как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.

Гражданская правоспособность физического лица — способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст.17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст.1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Согласно ст.1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст.21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.

Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?

«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?

Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.

Сделки с недвижимостью, заключенные резидентом и нерезидентом РФ, имеют особенности. Фото: unicreditbank.ru

Кто такой нерезидент

Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.

Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.

Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.

Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2020 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2020 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2020 по 31.12.2020 год.

Можно оформить сделку по доверенности

Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.

Образец и бланк генеральной доверенности на квартиру. Фото: myshared.ru

На что имеет право поверенный:

  • показывать квартиру;
  • проводить переговоры с потенциальными покупателями;
  • обсуждать условия сделки с покупателем;
  • собирать документы для сделки;
  • заключать договор купли-продажи;
  • подавать документы на регистрацию.

Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.

Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.

Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.

Как получить деньги за квартиру

Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).

Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.

Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.

Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.

Какой налог платить нерезиденту

Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.

С 2019 года нерезиденты могут не платить налог с продажи жилья, находившегося в собственности более 3 и 5 лет. Фото: ligazakon.ru

Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.

Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.

В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.

Минимальные сроки, если недвижимость:

  • приобретена до 2016 года — 3 года;
  • куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
  • получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
  • получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.

К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2020 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2021 год, то налог платить не нужно.

Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2020 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  • Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  • Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  • Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

    Законодательные нормы

    В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

    А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами. К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья. В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

    Налоги

    Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

    Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  • Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  • Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  • Налог на доход при вступлении в права наследования.
  • Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

    Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству. В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения. То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

    В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах. Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать. Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

    Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

    Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

    При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.

    Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

    Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает. По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны. Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

    Читайте также  Какие льготы предусмотрены по ндфл?

    В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

    В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

    Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

    Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  • В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  • В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  • Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  • Как планируется использовать недвижимость.

    Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

    Могут ли иностранные граждане или фирмы покупать землю в России?

    Какие земли могут приобретать иностранные граждане и иностранные компании в РФ? Какие документы нужны для оформления сделки купли-продажи земельных участков? А может ли иностранец или иностранная компания купить земельный участок в России? Обратимся к основному закону страны — Конституции РФ.

    В п.3 ст.62 Конституции РФ закреплено, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

    Важно! То есть приобретение объектов недвижимости (к которому относятся земельные участки) иностранцами не запрещено. При этом существуют определенные ограничения.

    Иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются в собственность исключительно за плату (п.4 ст.39.4 Земельного Кодекса РФ). Иностранец не может приобрести землю в России на безвозмездной основе.

    Иностранцы и иностранные компании не могут выкупить земельный участок, который находится на приграничной территории или в границах морского порта.

    Перечень приграничный территорий определен Указом Президента РФ от 09.01.2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».

    Важно! Иностранные граждане, иностранные компании, лица без гражданства, а также компании, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 г. № 119-ФЗ (ст.3 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Законодательством об огородничестве и садоводстве также установлены определенные ограничения в части приобретения в собственность земельного участка.

    Но на практике данное ограничение обходят. Так, иностранные компании и иностранные граждане создают на территории России фирмы («дочки», «дочки дочек») и приобретают землю.

    Также ограничение по приобретению земельных участков содержат Федеральный закон от 30.11.1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» и Закон Российской Федерации от 21.02.1992 г. № 2395–1 «О недрах», которые закрепляют порядок пользования участками континентального шельфа и недрами.

    Законодательством РФ запрещено иметь на праве собственности участки недр, участки континентального шельфа, участки лесного фонда. Эти объекты могут предоставляться иностранцам только на праве аренды и то при условии, что они имеют право заниматься соответствующим видом деятельности.

    А если у иностранца двойное гражданство, одно из которых российское?

    Возможность приобретения прав на земельные участки лицами с двойным гражданством была рассмотрена Минэкономразвития РФ в Письме от 12.10.2011 г. №Д02-7833.

    Как следует из разъяснений, лица, имеющие двойное гражданство, одно из которых российское, не могут быть ограничены в правах и свободах и не освобождаются от обязанностей, вытекающих из гражданства РФ, если иное не предусмотрено международным договором РФ или федеральным законом.

    Таким образом, лицам, имеющих двойное гражданство нет запрета, на приобретение в собственность земельных участков, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным Кодексом России, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

    Cмотрите об этом материал, подготовленный Управляющим партнером компании «РосКо — Консалтинг и аудит» Алена Талаш.

    Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России «РосКо»

    Могут ли иностранцы покупать недвижимость в россии

    Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году

    Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

    Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

    К кому применяются требования закона?

    При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:

    — гражданам Российской Федерации,

    — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.

    Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

    Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления. В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации. Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

    Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

    Ситуация 1:

    Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

    Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

    Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов. Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета. Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

    Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

    Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства. Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными. Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

    Ситуация 2:

    Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

    Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней). В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке. В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

    Ситуация 3:

    Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.

    Такая операция является разрешенной в двух случаях:

    — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),

    — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.

    Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.

    Ситуация 4:

    Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

    Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:

    — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,

    — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.

    В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.

    ВАЖНО!

    С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки. Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией. Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

    Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

    Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

    Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»). Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.01.2020.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock
    detector