Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. N 423 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого. ”

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные:

в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

2. Контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и (или) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не направляют уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанностей по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, если такое нарушение возникло в указанный период.

3. Указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если такое основание возникло в указанный период.

4. Установить, что многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, если такое нарушение возникло после вступления в силу настоящего постановления, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после 1 января 2021 г., если по состоянию на указанную дату сохраняются снования для включения в указанный реестр.

5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М. Мишустин

Обзор документа

До 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве.

В частности, до указанной даты уполномоченный региональный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Также временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.

Постановление вступает в силу со дня опубликования.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

В случае нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве с него могут быть взысканы неустойка, убытки, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д.

Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд.

Обратите внимание!С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п.1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

  • если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
  • застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта строительства.

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.
Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях:

  • прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
  • существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  • наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина — участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

Справка.Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
С 10.02.2020 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 6%.

Если права требования участника долевого строительства приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет участника долевого строительства.

Взыскание с застройщика неустойки
Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.
Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пеней) составляет 1% от:

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Взыскание с застройщика штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения договора в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).

Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Заключая договор об участии в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях (ч. 1 ст. 9Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

— если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;

— если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;

— если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;

— если застройщик отказался продлить банковское поручительство.

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1- 1.1 ст. 9Закона N 214-ФЗ):

— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

— существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9Закона N 214-ФЗ.

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть законной, то есть установленной ч. 2 ст. 6Закона N 214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве.

Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Размер неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для создания объекта долевого строительства. Неустойка ежедневно, до удовлетворения требований застройщиком, будет расти, поэтому в суде можно несколько раз уточнять исковое заявление и расчет неустойки. Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x 8,25% (ставка рефинансирования Банка России) x цена договора x 2 = сумма неустойки.

Пример.Расчет законной неустойки

Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 1 000 000 руб. Размер неустойки составит 55 000 руб. (100 дней x 1/300 x 0,0825 x 1 000 000 руб. x 2).

При этом период просрочки исполнения обязательства застройщика начнется со дня, следующего после указанного в договоре дня, с которым связано исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта (п. 23Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Обращаем внимание, что при расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит (п. 29Обзора от 04.12.2013).

3. Возмещение застройщиком убытков

В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15ГК РФ; ст. 10Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1).

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15Закона РФ N 2300-1).

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

5. Возмещение застройщиком судебных расходов

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98ГПК РФ).

6. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Кроме того, застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:

— продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4КоАП РФ);

— обман потребителей (ст. 14.7КоАП РФ);

— нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства;

— нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28КоАП РФ);

— невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5КоАП РФ).

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в Управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64КоАП РФ; ст. 23Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, виновные должностные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.4УК РФ за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности.

Долевое участие в строительстве в 2021 году

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.

Тема долевого участия в 2021 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.

Как называется закон о долевом участии в строительстве

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30 декабря 2020 года.

Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства

С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Если строительство дома остановится

Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.

1. Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.

Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.

Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.

2. Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).

Читайте также  За сколько времени до свадьбы подается заявление в загс

3. Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.

Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.

Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.

Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант три самый ненадежный.

Как закон о долевом участие через счета эскроу повлиял на цены

Когда нововведение анонсировали, некоторые эксперты пророчили серьезный рост цен на недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы заключались в полном коллапсе сферы жилищного строительства. Якобы слабые игроки уйдут, так как не потянут банковские кредиты. Сильные компании захватят рынок и станут диктовать условия.

С момента принятия нового закона прошло уже несколько лет, а новые ЖК продолжают появляться по всей стране.

— Рынок недвижимости крайне остро реагирует на любые изменения. Даже если они напрямую не касаются строительства. Сказать однозначно, что новые правила негативно повлияли на ситуацию, нельзя. В последнее время множество других факторов сказались на состоянии экономики. Разумеется, рынок стал более структурирован и определен. Это, скорее, преимущество. Что касается цен, здесь рост определяется сезонностью и покупательской способностью населения, нежели амбициями застройщиков, — объясняет Юрий Паршиков.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно. Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно. Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С этим законом, а также с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стоит ознакомится перед тем, как заключить договор и осуществить его государственную регистрацию.

На что же, прежде всего, надо обратить внимание при подписании и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве?

Сам договор должен содержать существенные условия, которыми являются описание строящейся квартиры: адрес, предполагаемый номер, этаж, площадь, количество комнат, наличие балконов, лоджий и т.д. Если квартира сдается с отделкой, то либо в договоре, либо в приложении к нему все виды работ должны быть перечислены. Должен быть назван срок сдачи квартиры, то есть срок передачи и приема квартиры по акту, а не срок окончания строительства дома или срок получения разрешения на ввод. Срок сдачи квартиры будет единым для всех участников долевого строительства. Должны быть определены цена, сроки и порядок оплаты. Установлен гарантийный срок на объект, который должен быть не менее 5 лет. Если в гарантийный период возникают какие-то недостатки, можно требовать от застройщика бесплатного ремонта или возмещения расходов на ремонт. Должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован, следовательно, будет считаться незаключенным.

Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств. Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков. Начиная с 2014 года, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.

Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.

Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником, составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов. Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней. При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.

Хотелось бы отметить, что заключение договора долевого участия с застройщиком – это гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный договор, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Но в тоже время Закон №214-ФЗ – не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Необходимо изучить документы, проанализировать преимущества и недостатки проекта, прочитать отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Человек должен быть уверен в строительной компании, тогда и государственная регистрация договора для него станет лишь завершением проделанной работы по приобретению квартиры в новостройке.

Верховный суд РФ. Важное о договорах долевого участия. Штрафы, сроки, уступка

Интересные позиции судов относительно долевого строительства.

Срок передачи квартир по ДДУ

Застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию позже срока завершения строительства, предусмотренного договором.

Когда начинается течение срока передачи квартир?

По линии судов общей юрисдикции позиция Верховного суда была выработана еще в 2017 году. Коллегия по гражданским делам указала (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа. Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком нарушен срок передачи квартиры ему как участнику долевого строительства. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как суды, отказав в удовлетворении требования, не учли, что из буквального толкования заключенного сторонами договора ответчик обязался передать истцу квартиру не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, выводы судов об отсутствии нарушения ответчиком предусмотренного договором срока нельзя признать пра. ) срок передачи квартир нельзя рассматривать в отрыве от срока строительства.

Если передача квартир зависит исключительно от того, когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик фактически не связан никакими сроками. Такая неопределенность недопустима. Она ущемляет права дольщиков.

В 2018 году коллегия по гражданским делам подтвердила (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 4-КГ18-38 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, компенсации морального вреда. Обстоятельства: По мнению истца, ответчик обязательства по спорному договору надлежащим образом не исполнил, объект долевого строительства был передан истцу с нарушением срока. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не учтено то, что позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения ответчика от ответственности.) свою позицию.

По линии арбитражных судов позиция Верховного суда РФ отсутствовала. Часть нижестоящих судов ориентировалась на позицию коллегии по гражданским делам ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2019 N Ф05-15623/2019 по делу N А40-266234/2018 Требование: О взыскании пеней по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Истец ссылается на просрочку передачи ответчиком объекта долевого строительства. Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказательств передачи объекта строительства в установленные договором сроки ответчиком не представлено.).

Встречалась и противоположная позиция. Срок передачи квартир нужно отсчитывать от фактического получения разрешения, даже если оно получено позже срока окончания строительства, указанного в договоре (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.12.2017 N Ф03-4593/2017 по делу N А59-601/2017 Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований по договору участия в долевом строительстве. Обстоятельства: Застройщик нарушил срок передачи квартиры участнику долевого строительства, в удовлетворении претензии с требованием выплаты неустойки и штрафа отказал, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства, участник долевого строительства передал право требования долга обществу, претензию которого застройщик не удовлетворил. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как договором ответственность за неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена; после ввода объекта в э. )).

Позиция коллегии по экономическим спорам

В определениях, опубликованных на прошлой неделе, коллегия по экономическим спорам выработала тот же подход, что и коллегия по гражданским делам.

Отмечено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Участник долевого строительства исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором. Решение: Отказано в части, поскольку в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пеней) право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя и прису..) , что момент сдачи дома в эксплуатацию зависит от действий застройщика, поэтому срок сдачи квартиры должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами. Таким обстоятельством выступает срок завершения строительства, предусмотренный договором.

Уступка потребительских штрафов по ДДУ

В дополнение к неустойке за просрочку передачи объекта дольщик вправе взыскать потребительский штраф в размере 50% присужденной неустойки. Можно ли уступить право требования такого штрафа стороннему лицу?

Тенденция ограничивать деятельность профессиональных скупщиков требований, вытекающих из потребительских споров, проявилась еще в конце 2017 года, когда был принято постановление Пленума ВС РФ об ОСАГО.

Пленум указывал, что право на получение потребительского штрафа не может быть уступлено (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств») . Потребитель может уступить только присужденный штраф. Разумеется, в такой ситуации смысл уступки теряется.

На то, что данная позиция может быть применена к другим правоотношениям, в мае прошлого года указала коллегия по гражданским делам.( Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 N 5-КГ19-52 Требование: О взыскании: 1) Страхового возмещения, процентов, компенсации морального вреда; 2) Штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Обстоятельства: В результате ДТП страхователь получил телесные повреждения, ставшие причиной его инвалидности. Решение: 1) Требование удовлетворено частично, поскольку установлен факт наступления страхового случая, влекущего обязанность страховщика произвести страхователю выплаты по программам страхования, размер которых определен с учетом суммы, уступленной страхователем как цедентом цессионарию; 2) В удовлетворении требования частично отказано, поскольку цессионарий потребителем услуги по договору личного стр..)

В настоящее время аналогичную позицию по ДДУ заняла и коллегия по экономическим спорам. Это исключает какие-либо расхождения в практике в будущем. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018)

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector