Как расторгнуть договор коммерческого найма?

Как расторгнуть договор коммерческого найма?

Как расторгнуть договор коммерческого найма?

Как расторгнуть договор коммерческого найма

Расторжение любого договора, в том числе и договора коммерческого найма жилья может быть досрочным или по истечении срока действия договора. Досрочное расторжение договора, в свою очередь, может иметь место либо по взаимному согласию сторон, либо по решению суда. О том, как расторгнуть договор коммерческого найма жилья мы поговорим ниже.

Срок действия договора

Договор найма жилья – это подвид общей группы договоров имущественного найма, в силу которого наймодатель передает нанимателю во владение и пользование за обговоренную плату и на обговоренный срок жилое помещение для использования его по назначению, то есть для проживания.

Договор найма жилья может быть как краткосрочным (до 1 года), так и долгосрочным (от 1 года до 5 лет).

Пятилетний срок найма является предельным, то есть договор может быть заключен сроком не более чем на 5 лет. В дальнейшем, при желании сторон продлить договорные отношения, договор либо пролонгируется, либо заключается новый.

Как правило, стандартные условия договоров рассматриваемого вида включают в себя возможность автоматического продления срока действия договора при условии, что ни одна из сторон не выразит желания его расторгнуть. Поэтому, как показывает практика, подавляющее большинство договоров коммерческого найма жилья заключаются на срок до 1 года с правом продления.

Предложение о расторжении договора

Как наниматель, так и наймодатель вправе инициировать процедуру расторжения договора досрочно, то есть до истечения срока его действия, по любой причине.

Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для досрочного расторжения договора необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Разумеется, данное правило очень условно, поскольку договор коммерческого найма, как правило, заключается только между собственником и конкретным нанимателем, без включения состава семьи в условие договора. Соответственно, в таком случае для инициации расторжения договора со стороны нанимателя согласие членов его семьи не потребуется.

Наймодатель также вправе инициировать расторжение договора по любой из причин.

Однако следует обратить внимание на один важный нюанс. Выше мы уже говорили, что существуют только два способа расторгнуть договор досрочно – либо по соглашению сторон, либо по решению суда. То есть, наниматель и наймодатель, упрощенно говоря, могут письменно предложить один другому расторгнуть договор как минимум за три месяца до дня предполагаемого расторжения. Если контрагент согласится, то договор расторгается.

Если согласия не будет получено, то расторгнуть договор можно будет только в результате решения суда. В данном правиле существует одно исключение для нанимателя. Об этом исключении мы поговорим ниже, когда будет детально рассматривать права нанимателя по досрочному расторжению договора найма жилья.

Таким образом, инициация расторжения сводится к предложению о расторжении. Предложение может быть и письменным, и устным и должно быть направлено контрагенту как минимум за 3 месяца до даты предполагаемого выселения. Иногда это предложение называют претензией.

Если претензия заявляется собственником жилья (наймодателем), то она всегда связана с выселением нанимателя в результате расторжения договора. При этом следует учитывать, что претензионный порядок по требованиям о выселении является обязательным. Это означает, что наниматель не сможет обратиться в суд, до тех пор, пока не будет соблюден досудебный порядок.

Детально ознакомиться с правилами составления претензии о выселении, а также скачать типовой шаблон данного вида претензий вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Отдельно обратим внимание наших читателей, что требование о выселении вполне может быть сопряжено с иными требованиями, например, с требованием по оплате задолженности, или по восстановительному ремонту.

Согласие нанимателя с требованием о выселении станет основанием для расторжения договора найма. Если же наниматель откажется выселяться, то договор можно будет расторгнуть только по соответствующему решению суда. И в этом смысле закон в большей степени защищает права нанимателя, о чем мы более подробно поговорим ниже.

Инициатива собственника

Как мы уже говорили, расторжение договора найма может иметь место по любой причине, если стороны придут к согласию о расторжении. Если согласия нет, то придется обращаться в суд, и в этом случае право наймодателя по досрочному расторжению договор найма существенно ограничено п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Так, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, в следующих случаях:

  • если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя;
  • наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
  • наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;
  • наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что сразу инициировать процедуру выселения и расторжения договора по причине неисполнения нанимателем договорных обязательств наймодатель не вправе. Направлению требования о выселении и расторжении договора должно предшествовать направление требования об устранении нарушений, например о погашении задолженности по коммунальным платежам.

Инициатива нанимателя

Права нанимателя в части мотивов для расторжения договора найма практически не ограничены законом. То есть наниматель может требовать расторжения договора по любым обстоятельствам и в любое время.

Выше мы писали о том, что досрочное расторжение договора возможно либо по решению суда, либо по взаимному согласию контрагентов. Также мы сделали оговорку о том, что в отношении нанимателя это правило имеет исключение.

Так, договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем и без согласия наймодателя. Для этого наниматель должен письменно предупредить наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, и договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Однако следует учитывать, что договор будет расторгнуть только в части проживания. Что касается других договорных обязательств, то они сохранят свое действие до их полного исполнения. Например, если за нанимателем сформировалась задолженность по платежам или по нанесенному ущербу, то наймодатель будет вправе потребовать исполнения даже при условии того, что договор в части проживания был расторгнут.

Обращение в суд

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
  • копию договора найма жилого помещения;
  • копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
  • предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • иные документы, обосновывающие исковые требования.

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год ( п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Процедура исполнения

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения ( ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела ( ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела. При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд ( ч. 4 ст. 198 , ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ст. ст. 30, 33, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Кто и как может расторгнуть договор аренды

  • Кто может расторгнуть договор аренды
    • Расторгает арендодатель
    • Расторгает арендатор
  • Как расторгнуть договор аренды
    • Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения
    • Составляем предложение о расторжении договора
    • Передаем документы на рассмотрение
    • Подписываем дополнительное соглашение
    • Обращаемся в суд
  • Последствия расторжения договора аренды
  • Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

  • По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
  • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

  • существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
  • портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

  • не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
  • нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

  • составить предложение о прекращении действия договора;
  • направить его второй стороне;
  • если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
  • если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

  • Нарушение, которое допустил арендатор.
  • Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

  • основание для расторжения договора;
  • предложение о его расторжении в досудебном порядке;
  • срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

  • по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
  • лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

  • допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
  • если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

  • выбрать суд;
  • составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
  • подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
  • уплатить госпошлину;
  • направить копии иска и документов ответчику;
  • подать иск.

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

  • наименование суда, в который подается иск;
  • сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
  • описание обстоятельств сложившейся ситуации;
  • требование о расторжении договора аренды;
  • доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).

Условия для получения права на расторжение договора такие:

  • арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
  • арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
  • арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.

При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Октябрь 2021

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Читайте также  Защита чести и достоинства гражданина исковое заявление

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 2 228 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 2 125 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

    собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере; после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал; квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается; в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

    уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 765 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 589 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 502 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Решение № 2-164/2020 2-164/2020

М-126/2020 М-126/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-164/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2020 года с. Каратузское

Каратузский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Криндаль Т.В.,

при секретаре Чернышовой Г.А.,

с участием прокурора Рейнварт К.Р.,

представителей истцов Дэка Э.В., Назаровой О.А.,

ответчика Тыца В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Каратузского района к Тыцу В. Н. и Тыц Н. И. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещении, признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Каратузского района предъявила в суде иск к Тыцу В.Н. о признании утратившим право пользования жилым помещением, расторжении договора коммерческого найма жилого помещения и выселении.

Заявленное требование мотивировано следующим.

Муниципальное образование Каратузский район является собственником жилого дома, расположенного по адресу . Указанный дом включен в жилищный фонд коммерческого использования и предоставлен по договору коммерческого найма Тыцу В.Н., и членам его семьи сроком на 5 лет, то есть с 25.12.2017 г. по 25.12.2022 г.

Существенным условием договора найма является работа нанимателя по трудовому договору в социальной сфере не менее 5 лет со дня заключения договора найма.

Тыц В.Н. уволен с должности отделения скорой помощи КГБУЗ «Каратузская РБ» с 05.03.2020 г., тем самым нарушив условия предоставления во временное пользование жилого наемного дома коммерческого использования. Расторжение трудового договора с нанимателем жилого помещения до истечения 5 лет со дня заключения договора найма является основанием для расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию нанимателя.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от 25.12.2017 г., признать Тыца В.Н. утратившим право пользования жилым помещением и выселить из данного жилого помещения.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Тыц Н. И..

В судебном заседании представители истца- администрации Каратузского района, Назарова О. А. и Дэка Э. В. ( полномочия каждого представителя подтверждены доверенностью) поддержали заявленные исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца Назарова О.А. дополнительно сообщила, что жилой дом по предоставлен ответчику как молодому специалисту – отделения скорой помощи Каратузской районной больницы. По условиям договора наниматель вносит плату в течение пяти лет в размере 10% от стоимости жилого помещения. По истечении пяти лет действия договора найма, жилое помещение передается в собственность нанимателя. Уволившись, ответчик нарушил условия договора найма, в связи с чем договор подлежит расторжению.

Ответчик Тыц В. Н. иск не признал, пояснив, что спорный жилой дом является единственным жилищем для его семьи. Трудовой договор был расторгнут в связи с истечением срока его действия, что, по его мнению, является уважительной причиной. Просил отказать в иске.

Соответчик Тыц Н. И. в судебное заседание не явилась. О месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще. Ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявила.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Рейнварт К.Р., полагавшей отказать в удовлетворении иска, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 4 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство > Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения» target=»_blank»>3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ) никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 13. Общие положения > Статья 209. Содержание права собственности» target=»_blank»>209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 27. Понятие и условия договора > Статья 421. Свобода договора» target=»_blank»>421 ГК РФ).

Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений) регулируются гражданским законодательством.

На основании п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 35. Наем жилого помещения > Статья 671. Договор найма жилого помещения» target=»_blank»>671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 35. Наем жилого помещения > Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения» target=»_blank»>683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Как следует из положений п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 35. Наем жилого помещения > Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения» target=»_blank»>687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 2 п. 3 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 35. Наем жилого помещения > Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения» target=»_blank»>687 ГК РФ).

В силу части 3 статьи Раздел IV. Специализированный жилищный фонд > Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими > Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения» target=»_blank»>101 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях

Согласно ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 35. Наем жилого помещения > Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения» target=»_blank»>688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Как установлено судом муниципальное образование Каратузский район красноярского края является собственником жилого помещения- индивидуального жилого дома общей площадью 69,3 кв.м., расположенного по адресу . Право собственности зарегистрировано 15.12.2017 г., что подтверждено выпиской из ЕГРН ( л.д. 25-27)

Постановлением администрации Каратузского района от 25.12.2017 г. № 1401-п жилой дом, расположенный по адресу: включен в жилищный фонд коммерческого использования, предоставляемый молодым семьям и молодым специалистам, включенным в сводный список участников мероприятий подпрограммы «Устойчивое развитие сельских территорий». (л.д.22-23)

25.12.2017 г. между МО «Каратузский район» в лице главы района Тюнина К.А., с одной стороны (наймодатель), и Тыцом В.Н.- с другой (наниматель), заключен договор коммерческого найма жилого помещения № , в соответствии с которым наймодатель передал нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение- жилой дом, расположенный по адресу . ( л.д.17-20)

Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи- супруга Тыц Н.И. и малолетний ребенок Тыц А.В., года рождения.

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что срок найма жилого помещения, установлен в пять лет- с 25.12.2017 г. по 25.12.2022 г.

В соответствии с п. 4.1 Договора плата за коммерческий найм жилого помещения за 5 лет составляет 158888,6 руб. и является выкупной ценой жилья. Ежемесячный платеж в размере 2648,15 руб. вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым.

Существенным условием договора найма жилого помещения, указанным в п. 3.2.2, является условие о работе нанимателя по трудовому договору или осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности в агропромышленном комплексе или социальной сфере не менее 5 лет со дня заключения договора найма.

По истечении пяти лет, с даты заключения договора найма, жилое помещение переходит в собственность нанимателя, при условии внесения выкупной цены в полном объеме.

Согласно п. 6 Договора, основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке, является невнесение нанимателем платы за помещение за три месяца; разрушение или порча помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; досрочное расторжение трудового договора (прекращение индивидуальной предпринимательской деятельности) по неуважительным причинам до истечение 5лет с даты заключения договора найма. При этом собственник жилого помещения возвращает нанимателю средства, внесенные им в счет уплаты выкупной цены жилья.

Истцом заявлено требование о расторжении с ответчиком договора найма на том основании, что Тыц В.Н. прекратил работу в учреждении здравоохранения до истечения 5 лет со дня заключения договора найма.

Из исследованных судом документов, подтверждающих трудовую деятельность ответчика, следует, что Тыц В.Н. с 20.07.2010 г. работал в КГБУЗ «Каратузская РБ» в должности Среднекужебарского ФАП –до 22.10.20.13 г., а с 23.10.2013 г.- в должности отделения скорой медицинской помощи.

Таким образом, на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения от 25.12.2017 г. ответчик состоял в должности отделения скорой медицинской помощи КГБУЗ «Каратузская РБ».

Приказом № от 28.10.2019 г. Тыц В.Н. уволен с занимаемой должности со собственному желанию.

После прекращения трудовых правоотношений в учреждении здравоохранения, истцом не предъявлялось требований о расторжении договора найма и выселении ответчика и членов его семьи из спорного жилого помещения.

10.01.2020 г. Тыц В.Н. вновь принят на должность отделения скорой неотложной помощи КГБУЗ «Каратузская РБ», временно, на период учебы Орловой И.В., о чем издан приказ за № от 10.01.2020 г.

Приказом главного врача КГБУЗ «Каратузская РБ» от 05.03.2020 г. № с ответчиком расторгнут трудовой договор в связи с истечением срока его действия.

Истец расценивает сам факт расторжения трудового договора с учреждением здравоохранения как самостоятельное основание для досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Между тем, как следует из буквального толкования положений п.п. «в» п. 6.2 Договора найма, основанием к досрочному расторжению договора найма жилого помещения является досрочное расторжение трудового договора по неуважительной причине.

Таким образом, стороны, заключая договор найма, предусмотрели в качестве основания к его расторжению в судебном порядке не прекращение трудовой деятельности по любому основанию, а именно досрочное расторжение трудового договора по неуважительной причине.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что трудовой договор, заключенный 10.01.2020 г. между КГБУЗ «Каратузская РБ» и Тыцом В.Н. расторгнут в связи с окончанием срока его действия, что не может расцениваться досрочное прекращение трудовой деятельности по неуважительной причине, поскольку не связано с виновным поведением (действием или без действием) ответчика как работника учреждения.

Других обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении ответчиком условий договора найма жилого помещения, истцом не приводится, и таковых судом не установлено.

При таком положении суд не усматривает достаточных оснований для удовлетворения заявленного истцом иска.

Администрации Каратузского района в удовлетворении исковых требований к Тыцу В. Н. и Тыц Н. И. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещении, признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд, в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, через Каратузский районный суд.

Защита от рисков при найме квартиры

Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка?

Зачем заключать договор найма?

По договору коммерческого найма жилое помещение, в частности квартира, передается гражданину для проживания за плату на срок не более пяти лет. Договор должен включать описание жилья и размер платы за него. Рекомендую также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.

С чего начать приемку квартиры?

При передаче квартиры нужно составить акт приемки жилого помещения. В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться. В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право.

Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Зачем и как оформлять расписку после оплаты?

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать.

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д. Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем. Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Что надо предусмотреть при безналичной оплате?

Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери. Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа. В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму.

Читайте также  Лишение родительских прав бывшего мужа основания и документы

Вправе ли наниматель сменить замки в квартире без передачи новых ключей наймодателю?

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа.

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу. Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды 1 . Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению. Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества. Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю. В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г. № ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. № 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009.

Может ли наниматель досрочно расторгнуть договор найма?

Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период 2 .

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц. В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения 3 .

2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017.

Может ли наймодатель досрочно расторгнуть договор найма?

Часто в договорах предусматривается право наймодателя на досрочное расторжение договора при условии уведомления нанимателя за месяц и выплаты компенсации в размере одного депозита. Включением такого условия вы в некоторой степени защитите себя от случаев, когда наймодатель пытается выселить вас силой, сменив замки в ваше отсутствие.

Что делать, если наймодатель сменил замки и удерживает ваши вещи?

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон. При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка. Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст. 158 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).

Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ. С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их 4 .

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017.

Обязан ли наниматель сдать квартиру в убранном состоянии?

Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре 5 .

5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Что делать, если наймодатель обвиняет вас в причинении вреда имуществу?

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент. В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами. Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру 6 .

6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. № 4г-3011/2018.

В каком размере наниматель будет возмещать наймодателю расходы на ремонт?

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств 7 . Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

Что делать, если наймодатель отказывается возвращать депозит?

В случае если наймодатель пытается удержать или уменьшить сумму депозита, нужно помнить: как правило, назначение депозита по договору – это компенсация возможного неплатежа со стороны нанимателя или повреждений помещения, которые не подпадают под понятие «нормальный износ». Депозит не должен быть компенсацией износа квартиры, который происходит при ее обычной эксплуатации (потускнела краска, отклеились обои и т.д.). Попытки уменьшить сумму возвращаемого депозита под предлогом необходимости уборки или иных причин, не связанных с назначением депозита, неправомерны. В таком случае можете заявить наймодателю, что намерены возвратить депозит в судебном порядке, возложив на него судебные расходы.

Расторжение договора аренды в условиях пандемии Ковид. Права и обязанности арендаторов и арендодателей

Экономика многих стран испытала на себе серьезные последствия пандемии коронавирусной инфекции. В ответ на сложившуюся ситуацию государственные органы активизируют меры по защите арендаторов, которые пострадали от пандемии. Во время кризиса общественного здравоохранения, вызванного коронавирусом, арендаторы в России столкнулись с жесткими решениями. Ведь арендная плата и другие счета возрастали на фоне возникшей ситуации в результате экономических потрясений. По этой причине крайне важно знать, как происходит расторжение договора аренды в период пандемии Ковид.

Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?

Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.

Эпидемия напрямую затронула многие компании, которые пострадали от:

  • резкого снижения рентабельности, на фоне общего снижения потребления, более высоких затрат и эксплуатационных ограничений, вытекающих из принятия мер безопасности, которые компании должны были принять;
  • приостановления коммерческой и промышленной деятельности в течение нескольких месяцев, что привело к невозможности использования помещений, используемых для работы;

Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.

Давление со стороны пандемии — физическое, эмоциональное и финансовое — подтолкнуло многих арендаторов к тому, что они захотели разорвать договор аренды. Несмотря на то, что существуют правила для предотвращения выселений во время чрезвычайной ситуации, нет однозначного решения на ситуации, связанные с COVID-19.

В соответствии с введением ограничений возможный порядок действий касаемо определенной ситуации варьируется от условий заключенного договора, и признания данной ситуации форс-мажором.

ВС РФ обозначал, что признание пандемии форс-мажором не считается универсальным для всех категорий.

Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?

Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.

Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.

Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.

Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.

Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.

Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.

Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.

Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.

Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.

Расторжение договора аренды в период пандемии

Если же стороны не смогли прийти к единому соглашению, то они могут расторгнуть договор. Это возможно в соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 No 98-ФЗ. Если же дело дошло до суда, то в таком случае судья будет учитывать следующие факторы:

  • когда заключалось соглашение;
  • когда было передано помещение;
  • пытались ли стороны найти мирное решение.

Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?

Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.

Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.

Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.

Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.

Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.

Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.

В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.

Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.

Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?

Форс-мажор не может действовать сам по себе. Даже из-за коронавирусной инфекции, которая по умолчанию не носит звание форс-мажора. Просто игнорировать свои обязательства ни в коем случае нельзя. Если возникла подобная ситуация, необходимо поставить вторую сторону в известность и обговорить дальнейшие действия.

Например, ИП Сивкин заключил соглашение с арендодателем. Из-за пандемии он лишился заработка и не может исполнять свои обязательства. В таком случае Сивкин должен обратиться к соглашению, найти в нем информацию про форс-мажор.

Затем нужно уведомить вторую сторону и обговорить дальнейшие действия. Если в соглашение прописан кризис, то санкций не последует. Однако уведомить вторую сторону нужно в письменном виде. Необходимо отправить письмо с дополнительным соглашением. В дополнительном соглашении подробно указываются новые договоренности.

Что делать, если пункт с форс-мажорными обстоятельствами не был включен в договор?

В соглашение обязательно должна быть информация о форс-мажорных обстоятельствах и освобождении от ответственности в соответствии с их наступлением. Если же документ подобной информации не содержит, то решить проблему будет крайне непросто.

Необходимо было заранее побеспокоится о данном стандартном пункте. Он включается во все договора по умолчанию.

Актуальные правовые акты в условиях Covid-19 встают на защиту арендаторов

3 апреля Правительство РФ утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества».

Данный НПА предусматривает нижеприведенные меры:

  1. Обязательства по уплате аренды переносятся до 1 октября 2020 года.
  2. Просроченные суммы должны быть выплачены в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
  3. Как только будут сняты ограничения на использование недвижимости, следует возобновить уплату регулярных арендных платежей, но в размере 50% от их суммы.
  4. Штрафы, проценты и другие обязательства за нарушение условий оплаты не применяются до 1 октября 2020 года.
  5. Арендодатели не вправе требовать от арендаторов дополнительных сборов в обмен на внесение изменений в соглашение.
  6. Стороны могут (но не обязаны) согласовывать уменьшенную сумму арендных платежей.
  7. На услуги ЖКХ нормы не распространяются, они уплачиваются в обязательном порядке.

В Требованиях упоминается, что стороны могут пересмотреть условия существующих договоров аренды, чтобы найти мировое решение.

Решение Верховного суда РФ

30 апреля ВС РФ издал «Обзор судебной практики по применению законодательства и мер по предотвращению распространения новой инфекции COVID-19 в России» который предусматривает, что:

Арендодатель должен принять отсрочку арендных платежей в 2020 году, если арендатор попросит об этом, отправив запрос при условии, что такой запрос является законным.

Если арендатор не своевременно вносит арендный платеж, и он работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии, арендатор должен сообщить второй стороне о праве запросить отсрочку платежей.

В данном случае необходимо обратиться к списку отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии. Этот список был принят правительством России 03.04.2020 года. Арендодатель должен поставить арендатора в известность.

Это обязательно, если он знал о том, что арендатор работает в области, которая пострадала от коронавируса. Неспособность арендодателя проинформировать рассматривается как согласие на отсрочку. Отсрочка касается только арендных платежей по нежилой недвижимости.

Если ограничительные меры не принесли вреда, но по-прежнему арендатор требует отсрочки, такое поведение истолковывается как недобросовестное.

Согласно ГК РФ злоупотребление правами, включая недобросовестные действия с намерением причинить вред другой стороне, является основанием для отклонения судом иска нарушившей стороны.

В действительности это означает, что суд может рассмотреть такое ходатайство арендатора об отсрочке арендной платы как неправомерное. Можно ли рассматривать арендатора как пострадавшего из-за ограничительных мер во время пандемии, необходимо определять в каждом конкретном случае.

Примечательно, что Верховный суд не обладает законодательной властью и не может толковать вопросы материального права в отсутствие судебных дел по этим вопросам. Учитывая, что Обзор No2 был выпущен примерно через месяц после принятия Закона 98-ФЗ, юридическая сила обзора неясна.

Однако суды в России будут руководствоваться Обзором No2. Следовательно, арендодатели и арендаторы должны принять его во внимание при рассмотрении того, как поступать с актуальными договорами аренды.

Ситуация с пандемией остается нестабильной, и правила постоянно меняются. Например, был подготовлен законопроект, позволяющий арендаторам нежилой недвижимость аннулировать соглашение в досрочном порядке. Соответственно, без штрафных санкций за расторжение соглашения. Есть только одно условие — обязательства по договору не должны быть нарушены.

Если у вас возникли вопросы по арендным взаимоотношениям в условиях Covid-19. обращайтесь в юридическую фирму «Шмелева и Партнеры». Первичная консультация бесплатно:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector