Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

Приложение N 1. Методика расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

Информация об изменениях:

Решением Новоалтайского городского Собрания депутатов Алтайского края от 16 февраля 2016 г. N 8 в настоящее приложение внесены изменения

Приложение N 1
к Положению «О порядке сдачи в
аренду муниципального имущества»

Методика
расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

С изменениями и дополнениями от:

16 июня 2015 г., 16 февраля 2016 г.

Исходной величиной для определения арендной платы за 1 кв. м площади муниципального недвижимого имущества (здания, помещения) в год принимается базовая сумма — базовая ставка годовой арендной платы.

Размер арендной платы в год за конкретное здание, помещение определяется путем умножения базовой суммы на коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, в зависимости вида деятельности арендатора (К1), категории арендуемых помещений (К2), места расположения арендуемого объекта (К3), а также на количество квадратных метров арендуемой площади.

При расчете арендной платы коэффициенты могут применяться как ко всему объекту аренды в целом, так и к его части, имеющей характеристики, которые являются основанием для применения таких коэффициентов.

Общая сумма арендной платы по договору аренды в месяц (А) определяется по формуле:

— размер арендной платы за арендуемую площадь, без учета площади подвального (полуподвального) помещения, находящегося внутри здания (руб.);

— размер арендной платы за пользование подвальным помещением (полуподвальным помещением), находящимся внутри здания (руб.);

— арендуемая площадь этажа, расположенного в здании выше уровня тротуара (кроме площадей, обозначенных переменной S1) и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

— арендуемая площадь подвала (полуподвала) находящейся внутри здания и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности в зависимости от вида деятельности арендатора.

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от категории арендуемого помещения (здания).

— коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от места расположения арендуемого объекта (Приложение N 2).

— базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения муниципальной собственности.

Арендная плата за объект, используемый в течение неполного рабочего дня, устанавливается путем ее пересчета за каждый час (почасовая арендная плата) и умножения на время использования объекта в часах. При расчете почасовой арендной платы число дней в году (месяце) и количество часов в сутках принимаются равными соответственно 360 (30) дням и 24 часам.

Условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды.

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от вида деятельности арендатора. (К1)*

Категория арендатора в зависимости от вида деятельности

Органы местного самоуправления, и их структурные подразделения; муниципальные учреждения, содержащиеся за счет местных бюджетов

Помещения, используемые под спортивно-оздоровительные детские и юношеские клубы, для организации досуга детей и подростков

Государственные и негосударственные образовательные учреждения.

Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией бань

Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией жилого фонда, объектов коммунального назначения, прачечных

Негосударственные лечебно-профилактические учреждения, организации

Благотворительные общественные организации

Организации и индивидуальные предприниматели, выполняющие муниципальный заказ или реализующие социально значимые инвестиционные программы

Юридическое сектантство: «Постоянная, Переменная, Дополнительная и Оборотная Составляющие Арендной Платы»

Вот приложение к договору аренды нежилого помещения (размером около 40 кв. м), в котором установлена арендная плата, и извлечение из него. Такая арендная плата сейчас «входит в моду» в определенных крупных торговых центрах.

Чтобы разобраться в арендной ставке, нужны то ли дополнительные специальные познания, то ли литр самогона и неделя работы. Поэтому, как говорится, если нет времени, не пытайтесь повторить…

Данное же юридическое сектантство со стороны арендодателей себя «оправдывает», поскольку арендные суммы вместе со штрафными санкциями, взлетая с астрономической скоростью, приводят арендаторов (что не знают, зачем существуют проф. юристы) к банкротству!

Вначале страница из пункта договора об арендной плате, затем приложение к договору об арендной плате. В самом договоре устанавливается, что такое у.е. – это: средний за месяц курс $ + курс €, деленное на два (то есть между долларом и евро – «Удобная Единица»). Это, по сравнению с остальным, просто и понятно…

  • 2890
  • рейтинг 1

Обеспечительные сделки и защита кредиторов

Юридический Due Diligence

Подготовка к TOLES

Комментарии (12)

Вполне себе стандартные положения договора аренды, особенно с каким-нибудь крупным торговым центром.

Это коммерция, которая принята повсеместно, а термины наоборот, помогают не запутаться.
Так лучше понимаешь, за что платишь.
Пример:
1) Мы договорились, что плата за помещение составит 15 % от твоего товарооборота, но при этом такая площадь стоит минимум, скажем 100 р.
Соответственно:
Постоянная АП = 100 р.
Плата с товарооборота = 15% минус 100 р., а если получится меньше 100 р., то не уплачивается.
2) Кроме того, я перекладываю коммунальные платежи на арендаторов (то, что в помещении потребляется — понятно, но чтобы в него ходили, должно функционировать все и в самом торговом центре (электричество, вода и т.п. — все это влияет на привлекательность).
Получаем Переменную АП, которая составляет потребленную коммуналку в помещении и долю в коммуналке самого ТЦ (некоторые из них огромные, и если арендодатель не будет перекладывать это на арендаторов, содержать ТЦ будет экономически невыгодно).
3) Аналогичная ситуация с эксплуатационными услугами — отсюда Плата за эксплуатацию.
4) Потом реклама ТЦ — я продвигаю ТЦ, чтобы у Вас был оборот высокий — Плата за маркетинг.
5) И т.п.

Если ТЦ управляется грамотно, то и прибыль арендаторов выше.

Арендодателей не защищаю, т.к. работаю на стороне арендатора, но логику понять можно, она не ужасная. Сектантства тут нет. Зато все понимают за что платят (но понятно, что часть из целевых платежей может не идти на заявленные услуги, но это другой вопрос).

« Сектантства тут нет. Зато все понимают за что платят »

Эти арендные «прихваты» в коммерческой недвижимости, как и многое другое, пришли к нам с Дикого Запада. Цель — повесить на арендатора по максимуму любые возможные и невозможные платежи за недвижимость, плюс некий процент прибыли арендодателя, плюс заложить в арендную плату рыночный риск снижения ставок на аналогичную коммерческую недвижимость, плюс предусмотреть случай автоматического увеличения размера арендной платы, если рынок пойдет вверх.

В результате, не всегда, но часто, при рассмотрении споров по аренде судам приходится привлекать экспертов для разъяснения положений договоров аренды в части формул расчета арендной платы.

Алчность, желание не прогадать самому и еще более острое желание не дать арендатору получить хоть какую-то экономию, пусть даже случайную. В общем, пусть моя корова сдохнет, но у соседа пусть сдохнет две.

Человек человеку, как все знают, друг, товарищ и брат.

P.S. Почему-то не увидел скидок/надбавок за плотность трафика клиентов/офисных сотрудников, скидок/надбавок за нормальный или ускоренный износ ковролина, лифтового оборудования, унитазов и прочего.

Странно, неужели арендодатель это упустил? Какой же он невнимательный!

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

от 14 июля 2006 года N 190

(с изменениями на 5 декабря 2018 года)

Документ с изменениями, внесенными:

приказом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года N 669 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 15.01.2019, N 0001201901150007).

Методику расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов, согласно приложению N 1 (абзац дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию);

Методику расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, согласно приложению N 2.

в Министерстве юстиции

21 августа 2006 года,

регистрационный N 8156

Приложение N 1
к приказу Минэкономразвития России
от 14 июля 2006 года N 190

Методика расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов *

(с изменениями на 2 декабря 2011 года)

1. Согласно настоящей методике расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества, находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов (далее — договоры аренды), заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны, величина арендной платы по договору аренды для каждого объекта недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений) определяется индивидуально (пункт дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию).

2. Арендная плата по заключаемым договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета величины арендной платы.

3. Расчет арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды осуществляется по формуле:

АП — величина арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды;

S — площадь объекта недвижимого имущества;

Ср — ставка арендной платы за 1 кв.м в год, устанавливаемая на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст.251; N 12, ст.1093, N 46, ст.4537; 2003, N 2, ст.167, N 9, ст.805; 2004, N 35, ст.3607; 2006, N 2, ст.172) рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду;

Ni — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента особой экономической зоны, а именно:

3.1. Nit — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего технико-внедренческую деятельность, составляет:

в течение первого года действия договора аренды, заключенного после подписания соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности (далее — договор аренды), — 0,5 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

в течение второго года действия договора аренды — 0,55 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

начиная с третьего года действия договора аренды — 0,6 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

в течение первых двух лет действия договора аренды на территории бизнес-инкубаторов — 0,4 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

начиная с третьего года действия договора аренды на территории бизнес-инкубаторов — 0,55 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию).

3.2. Nir — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего туристско-рекреационную деятельность, составляет 0,5.

3.3. Nipt — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего деятельность в портовой особой экономической зоне, составляет 0,6 (пункт дополнительно включен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58).

Приложение N 2
к приказу Минэкономразвития России
от 14 июля 2006 года N 190

Методика расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон

(с изменениями на 5 декабря 2018 года)

1. Согласно настоящей методике расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон промышленно-производственного, технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов (далее — договоры аренды), величина арендной платы для каждого земельного участка (части земельного участка) определяется индивидуально (пункт дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию).

2. Арендная плата по заключаемым договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета арендной платы.

3. Расчет арендной платы по договорам аренды, заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов промышленно-производственной, технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны, осуществляется по формуле (абзац дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию):

AП — величина арендной платы по договору аренды, заключаемому с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов промышленно-производственной, технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны (абзац дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию);

Рmах — максимальный размер арендной платы за земельные участки, составляющий 2 процента их кадастровой стоимости в год;

Кi — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента особой экономической зоны, а именно:

3.1. Kip — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего промышленно-производственную деятельность, зависит от объема инвестиционных вложений:

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 120 (сто двадцать) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), равен 0,9;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 240 (двести сорок) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), равен 0,7;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 360 (триста шестьдесят) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), равен 0,5.

Установленные коэффициенты не изменяются в течение 5 (пяти) лет с даты начала их применения при расчете арендной платы по договору аренды.

3.2. Кit — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего технико-внедренческую деятельность, а именно:

в течение первого года действия договора аренды равен 0,4;

(Абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325; в редакции, введенной в действие с 26 января 2019 года приказом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года N 669. — См. предыдущую редакцию)

в течение второго года действия договора аренды равен 0,5 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

в течение третьего года действия договора аренды равен 0,6 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

начиная с четвертого года действия договора аренды равен 0,7 — данный коэффициент не изменяется в течение 5 (пяти) лет с даты начала его применения при расчете арендной платы по договору аренды (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию).

3.3. Kir — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего туристско-рекреационную деятельность, зависит от объема инвестиционных вложений:

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 350 (триста пятьдесят) миллионов рублей, в течение первых 15 (пятнадцати) лет действия договора аренды равен 0,01;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 200 (двести) миллионов рублей, в течение первых 8 (восьми) лет действия договора аренды равен 0,01;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 140 (сто сорок) миллионов рублей, в течение первых 5 (пяти) лет действия договора аренды равен 0,01;

для иных резидентов — равен 0,01 в течение первых 3 (трех) лет действия договора аренды.

По истечении сроков, указанных в абзацах втором, третьем, четвертом и пятом настоящего подпункта, коэффициент Kir устанавливается равным 1.

3.4. Kipt — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего деятельность в портовой особой экономической зоне, зависит от объема инвестиционных вложений:

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 400 (четыреста) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), при строительстве объектов инфраструктуры морского порта, речного порта или аэропорта, в том числе объектов инфраструктуры новых морского порта, речного порта или аэропорта, равен 0,5;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 120 (сто двадцать) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), при реконструкции объектов инфраструктуры морского порта, речного порта или аэропорта равен 0,7.

Установленные коэффициенты не изменяются в течение 5 (пяти) лет с даты начала их применения при расчете арендной платы по договору аренды.

4. Расчет арендной платы по договору аренды, заключаемому с управляющей компанией в целях проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, а также объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур особой экономической зоны), осуществляется по формуле:

АП2 = 2% х КС х N, где:

АП2 — величина арендной платы по договору аренды, заключаемому с управляющей компанией в целях строительства объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, а также объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур особой экономической зоны);

КС — кадастровая стоимость земельного участка;

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

  • Зачем определять справедливую стоимость арендных платежей?
  • Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

С 2018 года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий. Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей. В каком случае ее необходимо определять и как это делать? Об этом поговорим в статье.

Зачем определять справедливую стоимость арендных платежей?

Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.

При этом по справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете отражаются объекты учета аренды на льготных условиях в контексте п. 26 Стандарта «Аренда»*(1). То есть объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости.

По справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете признаются:

  • объект учета операционной аренды на льготных условиях — право пользования активом (п. 27.1 Стандарта «Аренда»);
  • объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — основное средство (п. 28.1 Стандарта «Аренда»);
  • объект учета операционной аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 29.1 Стандарта «Аренда»);
  • объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 30.1 Стандарта «Аренда»).

Определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии организациями государственного сектора к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды (смотрите, например, Письмо Минфина России от 08.05.2018 № 02-07-08/30805).

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

Информация о методах и порядке определения справедливой стоимости приведена в разделе V Стандарта «Концептуальные основы»*(2).

Учитывая, что справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 Стандарта «Концептуальные основы»).

При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные (п. 59 Стандарта «Концептуальные основы»):

  • от независимых экспертов (оценщиков);
  • сформированные учреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.

При этом не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива или с передачей обязательства (п. 60 Стандарта «Концептуальные основы»).

Информацию об источниках определения рыночной стоимости арендных платежей целесообразно закрепить в рамках учетной политики учреждения.

Например, в качестве возможных источников могут быть выбраны:

  • предложения по схожим объектам, размещенные в сети «Интернет»;
  • утвержденные на уровне конкретного муниципального образования размеры арендной платы (смотрите, например, Решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.12.2013 № 1-4/562 «Об определении стоимости арендной платы за недвижимое муниципальное имущество»);
  • данные с торгов о начальной цене договора аренды государственного (муниципального) имущества в конкретном регионе;
  • Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденная Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 (носит рекомендательный характер).
Читайте также  Как оспорить решение собрания собственников квартир

Кроме того, рыночная стоимость арендных платежей может быть запрошена в органе, осуществляющем функции по управлению имуществом, если в рамках конкретного публично-правового образования данный орган наделен такими полномочиями.

В любом выбранном случае, необходимо следовать принципу осмотрительности, согласно которому при ведении бухгалтерского учета необходимо обеспечивать приоритетное признание расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам — не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы (п. 3 Инструкции № 157н*(3)).

*(1) Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденный Приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н.
*(2) Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Концептуальные основы. «, утвержденный Приказом Минфина России от 31.12.2016 № 256н.
*(3) Инструкция, утвержденная Приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н.

Статья подготовлена

Методы оценки стоимости аренды

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

  • найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
  • сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

  • Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
  • Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
  • Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Подробнее

Оценка бизнеса: цели, подходы и методы определения стоимости предприятия

Подробнее

Методика оценки товарного знака

Подробнее

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2021

  • Услуги для юридических лиц
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка офисных помещений
  • Оценка арендной платы
  • Оценка товарного знака
  • Оценка нематериальных активов
  • Оценка предприятия
  • Оценка финансового состояния предприятия
  • Оценка дебиторской задолженности
  • Переоценка основных средств
  • Оценка бизнеса
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка акций
  • Оценка облигаций
  • Оценка векселя
  • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка имущественных комплексов
  • Оценка для целей МСФО
  • Оценка машин и оборудования
  • Оценка недвижимости
  • Оценка заводов
  • Оценка залога
  • Оценка для банка
  • Оценка доли в ООО
  • Оценка вклада в Уставный капитал
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка интеллектуальной собственности
  • Услуги для физических лиц
  • Оценка дачи
  • Оценка доли квартиры
  • Оценка загородного дома и коттеджа
  • Оценка квартиры на вторичном рынке
  • Оценка наследства
  • Оценка имущества
  • Оценка транспорта
  • Оценка ущерба имуществу
  • Оценка земельных участков
  • Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Переменная часть арендной платы — что это?

  • Переменная арендная плата — когда это оправданно
  • Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора
  • Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы
  • Итоги

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

  • электроэнергия,
  • вода,
  • тепловая энергия,
  • услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

  • договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
  • арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

  • фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
  • переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете. Как правильно это сделать разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если вы арендодатель, вам поможет это Готовое решение:

Если арендатор, вам в этот материал:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы — это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

  • арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
  • арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

  • суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
  • расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

  • конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
  • перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

ВНИМАНИЕ! Если вы не работали в период нерабочих дней, объявленных президентом РФ из-за распространения коронавирусной инфекции, вы можете договориться с арендодателем об отсрочке платежей. Для этого необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды. Как правильно это сделать, читайте здесь.

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

  • непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
  • акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

Итоги

Введение в состав арендной платы переменной части — это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector