Как поменять назначение нежилого помещения

Как поменять назначение нежилого помещения

Как поменять назначение нежилого помещения

Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21 «О порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 4 февраля 2021 г. N 13-00065/21

ИЗМЕНЕНИЯ НАЗНАЧЕНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ

И НАИМЕНОВАНИИ ТАКОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Вопрос: Об изменении сведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.

По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.

При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.

Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона N 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.

Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».

Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.

Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.

Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

В последнее время мы стали замечать, что нежилые помещения становятся все более и более популярным предметом гражданских правоотношений.

С ростом популярности растет и количество проблем, связанных с ними. В первую очередь эти проблемы обусловлены отсутствием четкого определения в законодательстве. Объект правоотношений есть, а понятного определения в законодательстве нет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.

Итак, согласно ст. 15 ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:

  1. Оно должно относиться к недвижимому имуществу.
  2. Должно быть обязательно изолированным (средством изоляции в данном случае служат неотъемлемые части каждой комнаты: потолок, стены и пол; необходим оборудованный вход/выход).
  3. Обязано быть пригодным для проживания.

Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите. В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно. Однако считать их универсальными не стоит.

Как дело дойдет до конкретной цели, всплывет масса нюансов, требующих перепланировку, дополнительных согласований, переоформления документов.

Что является изменением целевой эксплуатации?

Нежилое помещение предназначено для социальных, торговых, административных, культурных, образовательных и иных целей. Главное табу – это запрет проживать в нем.

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению. Это случаи, когда собственником арендуемого имущества указывается в договоре о целевом использовании.

В случае если по договору арендатор брал сооружения под склад, а обустроил там салон красоты, то данная эксплуатация будет также квалифицирована как не по назначению. Конкретной статьи, которая бы устанавливала предел и ответственность за его использование не по назначению, как в УК РФ, так и в КоАП РФ нет. Единственным препятствием к эксплуатации не по назначению являются конкретные требования, предъявляемые к каждому виду нежилого здания.

Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»; СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

Понятия прямого и функционального использования

Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.

Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

Алгоритм: как можно поменять?

Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.

Для замены назначения необходимо следующее.

  1. Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
  2. Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке. Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.
  3. Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
  4. С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
  5. После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
  6. Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
  7. Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
  8. Далее дорога в ЕГРП. Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.
  • Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения
  • Скачать бланк заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости
  • Скачать бланк заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
  • Скачать образец заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.

Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Изменение ВРИ земельного участка и назначения здания

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться. Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Виды разрешенного использования

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель:

  • основные;
  • условно разрешенные;
  • вспомогательные.

Основные ВРИ не подлежат дополнительному согласованию с органами власти, т.е. собственник вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным в качестве основного видом или одного из основных, если таковых указано несколько.

Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования участка, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.

Вспомогательные виды разрешенного использования могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка.

Использовать земельный участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования. Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя, т.к. назначение будет противоречить целям использования земельного участка, указанным в ГПЗУ и ЕГРН.

Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка (в случае, если изначально ВРИ земельного участка и назначение здания не совпадают).

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

  1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
  2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
  3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Сроки выполнения работ по изменению ВРИ

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете). Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев. При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

Правоустанавливающих документов на земельный участок

  • на имя Главы муниципального образования (если документы территориального планирования отсутствуют или не утверждены)
  • через ГЗК (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)

Прохождение публичных слушаний

При внесении изменений в ПЗЗ (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)

Внесение изменений в правоустанавливающие документы

  • если земельный участок находится в аренде — подача заявления в ДГИ г. Москвы
  • если земельный участок в собственности — подача заявления в Росреестр

Получение Выписки из ЕГРН с измененными ВРИ

Через портал государственных и муниципальных услуг или через МФЦ

Смена функционального назначения здания

Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен. Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта. Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.

Основные причины изменения функционального назначения объекта:

  • здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
  • требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • технический паспорт;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.

По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Сроки выполнения работ по изменению назначения здания

В среднем, весь процесс по смене назначения здания в среднем занимает от 3 до 5 месяцев.

Ассоциация проектировщиков «СтройАльянсПроект»

Проблемы изменения назначения объектов учета

В соответствии с пунктами 15,16,18 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. №221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся:

— назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

— назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение.

Согласно Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 №42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (далее – Порядок ведения ГКН) п.8 подпункт 1 раздела II Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости в запись об объекте недвижимости вносятся общие сведения об объекте недвижимости в объеме, предусмотренном пунктами 63, 73, 76, 79 и 82 Порядка ведения ГКН.

В соответствии с частью 2 статьи 16 кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 — 20, 25 — 29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений, осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Как следует из пункта 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, документом, необходимым для внесения или изменения сведений о назначении является копия документа, подтверждающего в соответствии с Законом о кадастре изменение назначения здания или помещения. Такие документы могут запрашиваться органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 5 статьи 16 Закона о кадастре, т.е. в порядке информационного взаимодействия.

Соответственно в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с изменением назначения здания, помещения и при этом непоступления соответствующих документов из уполномоченных органа государственной власти или органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.

При обработке заявлений, поступивших в орган кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, помещения возникают следующие проблемы:

1) Отсутствие в актах органов местного самоуправления (далее – ОМС) сведений о кадастровом номере объекта учета (не часто, но встречаются случаи).

2) При переводе из жилого в нежилое помещение (или наоборот) в приказе/постановлении ОМС указывают площадь жилого помещения без учета балкона, лоджий либо наоборот при переводе в жилое из нежилого помещения указывают площадь с учетом холодных помещений (лоджий, балконов).

Однако в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 30.09.2011года № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» (далее – Приказ №531) общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, специалистам, уполномоченным на осуществление кадастрового учета объектов недвижимости, приходится самостоятельно определять площадь помещения в соответствии с приказом №531.

3) В постановлениях вместо назначения пишут целевое назначение, функциональное использование и т.д.

4) Объект учета в государственном кадастре недвижимости является зданием, а в постановлении указывают помещение и наоборот.

5) В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о здании с назначением «нежилое здание» и наименованием «кафе». Собственник хочет изменить наименование с «кафе» на «магазин». При этом орган местного самоуправления прописывает в постановлениях «…изменить назначение здания для использования в целях магазина…». Тогда как в данном случае назначение здание не меняется, а меняется только наименование.

6) Часть 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» предусматривает, что если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) проведение иных работ, то решение о переводе помещения, является основанием проведения соответствующих работ по переустройству, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

Читайте также  Слышно как ходят соседи сверху что делать

Завершение указанных в части 8 статьи 23 переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии).

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Однако органы местного самоуправления в данном случае зачастую направляют в орган кадастрового учета только решение о переводе помещения (например из нежилого в жилое), тогда как в соответствии с Жилищным кодексов РФ они должны направлять Акт приемочной комиссии.

В связи с вышеизложенным сообщаем, что существующие проблемы, возникающие при обработке документов, поступающих от органов местного самоуправления, влекут за собой нарушение Закона о кадастре. Данный факт, как следствие, приводит к последующему принятию решений о приостановлении/отказе осуществления кадастрового учета в части изменений назначения объекта недвижимости (здания, помещения).

Целевое назначение использования нежилого помещения: определение, классификация и порядок изменения

Помещение, не соответствующее определенным санитарно-эпидемиологическим требованиям, нормам пожарной безопасности относится к категории нежилых. Такая недвижимость имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым должно использоваться.

Подробнее о целевом использовании нежилых помещений можно узнать из этой статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта:

    Имеет такие функциональные характеристики:

  • не предназначен для проживания;
  • используется в производственных и общественных целях;
  • Принадлежность к недвижимому имуществу.
  • Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).
  • Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.
  • Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.
  • Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.
  • Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.

    Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

    Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

    • офисные;
    • торговые;
    • спортивные;
    • коммунально-бытовые;
    • образовательные;
    • медицинские;
    • производственные;
    • учреждения общественного питания;
    • складские;
    • свободного назначения и пр.

    Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

    • техническими;
    • вспомогательными;
    • коммуникационными;
    • основными;
    • обслуживающими.

    Основное деление объектов

    Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения. Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2015г. утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

    При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

    Ответственность за неправильную эксплуатацию

    Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

    Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

    Законодательство РФ не включает прямой ответственности за проживание в нежилом помещении, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

    Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.

    Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в этой статье.

    Классификация площадей и их характеристика

    Свободное — что это такое?

    Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.

    Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения. Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.

    Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.

    Жилое

    Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

    В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32, ч.1).

    Закон 221-ФЗ от 24 июля 2007г. “О государственном кадастре недвижимости” включает информацию о виде объекта недвижимости (нежилое или жилое строение), а также о назначении (жилое, нежилое помещение). Эти сведения фиксируются и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

    Подробнее о классификации нежилых помещений читайте тут.

    Инструкция изменения функционального предписания

    Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

    1. Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
    2. Изменение вида деятельности.

    Основные этапы перепрофилирования помещения:

    • составление проекта;
    • согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
    • подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
    • проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
    • оформление технического паспорта представителем БТИ;
    • получение нового кадастрового паспорта;
    • обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

    Куда обращаться

    Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

    Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

    Составление и согласование проекта

    До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.

    При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы:

    • конструктивные решения;
    • проект фасада;
    • отопление, вентиляция;
    • водоотведение и подача воды и т.д.

    Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке:

    1. Жилинспекцией.
    2. Пожарным надзором.
    3. Санитарно-эпидемиологическим надзором.
    4. Экспертным бюро.
    5. Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

    Подготовка документов

    Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы:

    • заявление;
    • правоустанавливающую документацию;
    • технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте здесь);
    • экспликацию;
    • проект перепланировки;
    • справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
    • справку об отсутствии коммунальных долгов.

    Получение разрешения

    После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

    Финансовые издержки

    Основные финансовые траты направлены на:

    1. Подготовку проектной документации.
    2. Оплату услуг Жилинспекции.
    3. Покрытие стоимости строительных работ.
    4. Оплату государственной пошлины.

    Сумма расходов будет разниться в зависимости от региона. Так, в Москве приблизительная стоимость проекта составит 150 руб. за 1 кв.м. помещения. В отдаленных регионах готовый документ может стоить 60000-70000 руб.

    Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

    • подготовка технического заключения – 25000 руб;
    • составление проекта – 130000 руб;
    • оплата услуг БТИ – 60000 руб;
    • работа отдела архитектуры – 30000 руб;
    • внесение изменений в документы – 45000 руб.

    Сроки

    В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

    На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней. Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

    Внесение изменений в кадастровый план

    Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

    Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    В чем заключается и как изменить целевое назначение нежилого помещения?

    Нежилое помещение может использоваться для разных целей, отличных друг от друга по характеру деятельности, а также требований, предъявляемых к ним. Поэтому законодательно предусмотрено понятие «целевое назначение», которое должно быть у каждого помещения, не используемого в жилых целях.

    Существуют ситуации, когда владелец решает изменить вид своей деятельности, следовательно, ему необходимо пройти процедуру изменения целевого назначения принадлежащего ему объекта.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

    Определение и признаки нежилого объекта

    Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.

    Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:

    1. Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
    2. Оно изолировано и имеет определенные границы.
    3. Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.

    Цели его использования

    Цели использования нежилого помещения должны соответствовать виду деятельности, осуществляемой в нём, и могут быть следующими:

    • Коммунально-бытовыми.
    • Медицинскими.
    • Образовательными.
    • Торговыми.
    • Производственными.
    • Складскими.
    • Офисными.
    • Спортивными.
    • Предназначенными для общественного питания.
    • Свободного назначения и др.

    ЕГРН включает в себя перечень сведений, представленных в текстовой и графической форме, и состоит из: кадастра недвижимости, реестра прав на недвижимость, реестровых дел, реестра границ, кадастровых карт и книг учета документов (ст. 7 ФЗ №218 от 13.07.2015 г.).Стоит отметить, что в Реестре хранятся не только актуальные данные, но и ранее вносимые сведения об объектах недвижимости.

    По функциональной принадлежности существует разделение на:

    • Основные.
    • Обслуживающие.
    • Технические.
    • Коммуникационные.
    • Вспомогательные.

    Таким образом, нежилые помещения могут использоваться для самых различных целей, помимо проживания в них.

    Назначение нежилого помещения — что это такое?

    Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.

    В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

    Использование с нарушениями — ответственность

    Использование нежилого помещения не по назначению чревато административной ответственностью, а потому как юридически, так и фактически следует придерживаться всех законных предписаний и норм.

    Кроме того, ст. 15 ЖК РФ содержит ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, а, следовательно, при их нарушении проживание в нём запрещено, оно автоматически признается нежилым.

    Прямой ответственности за проживание в здании, не отвечающем требованиям закона, на сегодняшний день не предусмотрено. Но существуют штрафные санкции, касающиеся несоблюдения норм СЭС: уровня шума, планировки, занимаемой площади, освещенности и пр.

    В денежном выражении простым гражданам грозит штраф 500-1000 руб., должностным лицам и ИП придется заплатить 1000-2000 руб., а юридическим – 10000-20000 руб. Предпринимателям также грозит приостановление деятельности до 90 дней, а юр. лицам на срок до трех месяцев (ст. 6.4. КоАП РФ).

    Суть наложения штрафов – не наказание как таковое, а защита жизни и здоровья самих граждан, ведь пребывание в объекте, не соответствующем требованиям, вовсе не безопасно.

    Определение понятий среди таких объектов

    Статус свободного

    Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.

    Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.

    Статус жилого

    Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.

    Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.

    Порядок изменения целевого функционального назначения

    Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:

    1. Путём перевода в жилое помещение (в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
    2. Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.

    Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:

    1. Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
    2. Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
    3. Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
    4. Оформление технического паспорта в БТИ.
    5. Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.

    В какие органы следует обращаться?

    Чтобы определить, от каких органов потребуется получение разрешительных документов, нужно выяснить, для чего использовался объект.

    Собственнику потребуется обращение в БТИ для получения планов помещений, находящихся выше и ниже рассматриваемого объекта. Итогом будет получение акта согласования, подписанного представителями всех инстанций, главной из которых будет местная администрация.

    Подготовка проекта

    До составления проекта необходимо учесть ряд важных моментов:

    • Состояние несущих стен и полов.
    • Исправность проводки.
    • Состояние системы водоснабжения.
    • Возможность перепланировки в выбранном здании.

    После предварительного обследования можно приступать к составлению проекта, в который могут быть включены дополнительные параметры:

    • Вентиляционная система.
    • Оформление фасада.
    • Систему подачи воды и отопления.
    • Иные конструктивные решения.

    Результаты проектных работ следует согласовать со следующими службами в указанном порядке:

    1. Жилищной инспекцией.
    2. Пожарным надзором.
    3. СЭС.
    4. Экспертным бюро.
    5. Отделом архитектуры (если планируется изменить фасад здания).

    Список документов

    Для перепрофилирования нежилого помещения потребуются следующие документы:

    • Заявление от собственника помещения.
    • Документы, подтверждающие законность владения.
    • Экспликация.
    • Технический план.
    • Проект перепланировки.
    • Справки из БТИ об инвентаризационной стоимости и техническом состоянии.
    • Справка о своевременной оплате коммунальных услуг.

    Получение разрешения

    Органы самоуправления субъекта РФ изучают представленный пакет бумаг в течение 6 дней и принимают решение об изменении целей его использования. При положительном результате рассмотрения, собственник получает разрешение с неограниченным сроком действия. При наличии нарушений на их устранении дается 10-дневный срок и возможность повторного обращения.

    Стоимость процедуры

    Расходы будут состоять из нескольких частей:

    • Подготовка проекта.
    • Оплата за услуги жилищной инспекции.
    • Оплата за перепланировку.
    • Госпошлины.

    Сумма затрат будет зависеть от региона. Например, стоимость процедуры в Москве и области выразится в следующих суммах:

    • За подготовку технического заключения придется отдать около 25 тыс. руб.
    • Составление проекта здания составит примерно 130 тыс. руб.
    • Услуги БТИ обойдутся в 60 тыс. руб.
    • Архитектурные работы – 30 тыс. руб.
    • Итоговое внесение корректировок составит 45 тыс. руб.

    Сроки исполнения

    Обычно подготовка технического заключения занимает 1-2 рабочих дня. Однако понятие сроков в данной процедуре – относительное понятие:

    • Составление архитектурного плана может занять до 14 дней.
    • Подготовка справок из БТИ составит 10-30 дней.
    • На получение кадастрого паспорта с внесенными корректировками уйдет около 30 дней.

    Таким образом, если проект сложный, продолжительность работ составить около 2-ух месяцев.

    Заключительный этап

    Завершающий этап – получение кадастрового паспорта с обновленной планировкой и регистрация нового свидетельства о праве собственности. Кадастровый план помещения может быть изменен на основе технического. При этом сроки внесения поправок варьируются от 3-х до 18 дней и зависят от сложности проводимых работ.

    Итак, назначение нежилого помещения играет определяющую роль в возможности его эксплуатации. Владелец может быть привлечен к ответственности за незаконное использование, а потому его основная задача – своевременно внести корректировки, если планируется смена рода деятельности. Процедура эта довольно трудоемкая и требует не только наличия времени, но и финансовых затрат. Однако, действуя по схеме, приведенной в статье, можно избежать проблем в будущем.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock
    detector