Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Право на дополнительную комнату в коммунальной квартире

Семья из пяти человек по программе аварийного жилья получила две комнаты по договору соцнайма (всего 22 м) в трехкомнатной квартире. Соседи из третей комнаты съехали. Семья является малоимущей, стоим на очереди как нуждающиеся в жилье. К нам уже подселили новых соседей. Имеем ли мы право на эту комнату?

Преимущественное право на получение (присоединение) освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения имеют жильцы этой квартиры, проживающие в других комнатах, если они отвечают условиям, указанным в законе. Поэтому прежде чем предоставлять освободившуюся комнату третьим лицам, наймодатель обязан был выяснить, имеют ли право на эту комнату те, кто уже проживает в данной коммунальной квартире.

Порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

Так, порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире определен в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, а именно:

«1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».

Договор социального найма тоже может быть заключен при наличии ряда условий.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.

Кто признается нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма

Согласно ч. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях):

  1. не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
  2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
  3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
  4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения

Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ установление нормы предоставления и учетной нормы относится к компетенции органа местного самоуправления. В силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст. 14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

Таким образом, установление нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма нормами Жилищного кодекса Российской Федерации отнесено к исключительной компетенции субъекта Российской Федерации. В Астрахани такие нормы установлены Законом Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ «О предоставлении жилых помещений в Астраханской области». В частности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 1 данного закона нормы предоставления площади жилого помещения из государственного жилищного фонда Астраханской области для жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, установлены в размере на семью из трех и более человек – по 18 кв. м. общей площади на каждого члена семьи.

Поскольку ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в коммунальной квартире по договору соцнайма, расчеты общей площади жилых помещений произведены по аналогии закона в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ с применением норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.

Исходя из содержания норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ, в их взаимосвязи, в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. Данный расчет приводится в решениях судов разных уровней, т.е. в сложившейся судебной практике.

То есть общая площадь комнаты – это жилая площадь плюс доля в площади вспомогательных помещений (кухня, ванная и т.д.). Но учитывая, что в семье 5 человек, то даже по норме предоставления видно, что право на освободившуюся комнату возникло (18 кв. м х 5 чел. = 90 кв. м).

К сожалению, названный закон Астраханской области не определяет порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (если только не принят отдельный акт), поэтому следует руководствоваться ст. 59 ЖК РФ как актом большей юридической силы.

Алгоритм дальнейших действий

Словом, необходимо, во-первых, изучить Закон Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ, во-вторых, обратиться к адвокату, поскольку в борьбе с чиновниками за жилье без его помощи справиться будет трудно, и, в-третьих, следует немедленно обратиться в суд с иском с требованием о предоставлении освободившейся комнаты тем, кто уже проживает в коммунальной квартире, и одновременно подать: заявление – в прокуратуру, жалобу – Уполномоченному по правам человека в Астраханской области и губернатору Астраханской области.

Кому достанется комната в коммуналке?

Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

  • Какие комнаты считаются освободившимися?
  • Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?
  • Как получить освободившуюся комнату?
  • Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

Какие комнаты считаются освободившимися?

Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

  • умер единственный наниматель;
  • наниматели выехали в другое постоянное жильё;
  • наниматели лишены права пользования комнатой и выселены по судебному решению.

Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

По норме этой статьи комнату могут предоставить:

  • малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
  • очереднику из числа нуждающихся.

При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

Как получить освободившуюся комнату?

Комната может быть передана двумя способами:

  • путём оформления договора соцнайма;
  • путём выкупа.

Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

  • выписка из лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
  • план квартиры;
  • копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
  • выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
  • справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

  • заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
  • прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
  • жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
  • отдел приватизации утверждает выкупную цену;
  • заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
  • готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом.

Что необходимо знать в сделках с несовершеннолетними? Читайте об этом в нашей статье.

При помощи пожизненной ренты можно достичь финансовой стабильности. Подробности по ссылке.

Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

  • давность проживания в квартире;
  • срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
  • проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

Статья 59 ЖК РФ. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Комментарии к ст. 59 ЖК РФ

1. Ранее действовавшее законодательство установило, что жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Это указание не имело практического содержания. Оно могло бы работать, если бы в законодательстве были определены случаи допустимости отступления от принципа посемейного заселения квартир. Перечень таких случаев не устанавливался. Поэтому решение вопроса о том, будет ли гражданину (гражданам) предоставлена отдельная квартира или только комната (комнаты) в квартире, всякий раз зависело от ничем не ограниченного усмотрения субъекта, принимавшего решение о предоставлении жилья в социальный наем .

В законодательстве субъектов Российской Федерации иногда устанавливались более категоричные правила. Так, Законом Свердловской области от 4 мая 1995 г. N 14-03 «О предоставлении жилища в Свердловской области» предусматривалось, что жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры на семью, за исключением предоставления жилья в дополнение к имеющемуся.

В результате предоставления по отдельному договору изолированной комнаты (комнат) в квартире такая квартира оказывалась заселенной двумя или более нанимателями (семьями). Такие же последствия наступали в результате раздела жилой площади (ст. 86 ЖК РСФСР; ЖК РФ не предусматривает такого основания изменения договора социального найма). Это возможно также, когда по договору обмена в одну квартиру вселяются граждане, пользующиеся в ней отдельными комнатами по самостоятельным договорам найма. Как исключение и ЖК РФ допускает предоставление комнаты (комнат) в социальный наем (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59). Во всех этих случаях имеются отдельные договоры найма изолированных комнат в одной квартире. Такие квартиры именуют коммунальными (иногда — густонаселенными). По поводу пользования отдельными комнатами такой квартиры существуют два или более жилищных правоотношения, основанных на договорах социального найма.

Возможна также ситуация, когда в коммунальной квартире одна комната (несколько комнат) принадлежит гражданину на праве собственности (чаще всего в результате приватизации), а другие комнаты квартиры используются другими гражданами по договорам социального найма. Это — тоже коммунальная (густонаселенная) квартира.

Коммунальной именуют также квартиру, в которой разные комнаты принадлежат на праве собственности различным субъектам (ст. ст. 41 — 43 ЖК). Правила комментируемой статьи распространяются на такие коммунальные квартиры только в том случае, если одна комната (или несколько комнат) находится в государственной или муниципальной собственности, она предоставлена в социальный наем и освободилась.

По ряду причин правоотношение, основанное на договоре социального найма, может прекратиться (например, вследствие смерти нанимателя, когда в жилом помещении не проживают члены его семьи; выезда всех пользователей на постоянное жительство в другое место; выселения их и т.п.). Возникает вопрос: должно ли освободившееся жилое помещение заселяться на общих основаниях или оно подлежит передаче пользователям других комнат данной квартиры? Ответ на него содержится в комментируемой статье, правила которой направлены на обеспечение принципа посемейного заселения квартир.

2. В ЖК РФ предлагается, условно говоря, «ступенчатое» решение вопроса о заселении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, которое находилось в социальном найме. Причем если решение принято на «первой ступени», то нет нужды рассматривать третью и т.д.

Во-первых, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам других жилых помещений этой квартиры, если они являются малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При этом не имеет значения формальный момент — факт признания таких граждан малоимущими, а также факт принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях. Важно, что они по установленным правилам являются малоимущими и нуждающимися в жилье.

Освободившееся жилое помещение передается указанным гражданам «на основании их заявления». Иногда граждане, обладающие правом получить в свое пользование освободившееся помещение, могут быть не заинтересованы в этом, например, потому, что в случае улучшения жилищных условий в общем порядке им будет предоставлено новое благоустроенное жилое помещение, а присоединение освободившейся комнаты приведет к исчезновению оснований нуждаемости в жилье. Если граждане не выразили свою волю на получение освободившегося в квартире жилого помещения, то принудительно наделить их правом пользования таким помещением невозможно. Но если граждане желают получить освободившуюся комнату, то отказ им в этом недопустим.

Во-вторых, на «первой ступени» решение о заселении освободившейся комнаты может быть не принято не только при отсутствии в квартире граждан, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье (как это сказано в ч. 2 комментируемой статьи), но и потому, что проживающие в квартире граждане (малоимущие и нуждающиеся) не желают получать освободившуюся комнату. В этих случаях освободившееся жилье предоставляется в социальный наем проживающим в квартире гражданам, которые являются малоимущими, обеспечены жильем более учетной нормы (ч. ч. 4, 5 ст. 50 ЖК), т.е. не относятся к числу нуждающихся в жилье, но на каждого пользователя приходится менее нормы предоставления (ч. ч. 1, 2 ст. 50 ЖК). Естественно, что такая передача освободившейся комнаты производится по желанию граждан, проживающих в соседней комнате коммунальной квартиры («на основании их заявления»). Если граждане изъявили волю на получение освободившейся комнаты, то отказать им нельзя.

В-третьих, если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи. Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.

Понятно, что договор купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан. Другая сторона (орган местного самоуправления, орган государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор. В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).

В-четвертых, — «четвертая ступень» — освободившаяся в коммунальной квартире комната предоставляется гражданам (ст. ст. 49, 51, 52, 57 ЖК), не проживавшим в этой квартире, если:

Читайте также  Сообщение о проведении собрания собственников многоквартирного дома

— в квартире не живут граждане малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях;

— в квартире нет граждан, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Освободившаяся комната заселяется в общем порядке также в том случае, когда граждане, имеющие право получить ее в социальный наем («первая и вторая ступени», ч. ч. 1, 2 комментируемой статьи) или в собственность на основании договора купли-продажи («третья ступень», ч. 3 этой же статьи), отказались от своего права.

КАК ПОЛУЧИТЬ ОСВОБОДИВШУЮСЯ КОМНАТУ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ?

Получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном и в представленном ниже порядке могут следующие категории граждан (ч. 1 — 3 ст. 59 ЖК РФ):

1) проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;

2) проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;

3) граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.

Для оформления прав на освободившуюся комнату в коммунальной квартире в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Получите уведомление об освобождении комнаты в коммунальной квартире

Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — Департамент).

В уведомлении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения вопроса о возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанной комнаты можно обратиться для подачи соответствующего заявления в Департамент. Также указан список документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 19.06.2007 N 469-ПП; п. 1 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).

Шаг 2. Подайте заявление и необходимые документы в Департамент

Для приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире необходимо в течение шести месяцев со дня получения указанного выше уведомления подать соответствующее заявление в Департамент. В случае отсутствия данного заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире составляется акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться соответствующим правом (ч. 1 ст. 37, ч. 7, 7.1 ст. 38 Закона N 29).

Для заключения договора социального найма можно обратиться с заявлением и необходимыми документами в Департамент через любой МФЦ (п. п. 2.3.1, 2.5.1.1 Административного регламента (Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП)).

Для заключения договора купли-продажи гражданину необходимо подать в Департамент соответствующее заявление и представить следующие документы (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 2.2 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП):

— копии документов, удостоверяющих личность, с предъявлением оригиналов (для граждан старше 14 лет — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении) и документов с предъявлением оригиналов, подтверждающих родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;

— копии правоустанавливающего документа, а также копию свидетельства о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) с предъявлением оригиналов;

— нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение свободного жилого помещения в случае, если супруг не является стороной по договору купли-продажи;

— письменный отказ иных совершеннолетних граждан, проживающих по месту жительства в данной коммунальной квартире или имеющих в собственности иные жилые помещения в этой квартире (долю в праве), от выкупа освободившейся комнаты (для собственников письменный отказ от выкупа должен быть заверен нотариально);

— жилищные документы с предыдущего места жительства, если вы проживаете на занимаемой площади менее пяти лет;

— документы, подтверждающие ваше проживание в г. Москве не менее 10 лет;

— документ, подтверждающий принятие вас на учет нуждающихся в жилых помещениях;

— документы, подтверждающие наличие льгот.

После приема заявления и документов и их регистрации вам выдадут выписку с отметкой (штампом) о дате приема заявления (п. 3.2 Административного регламента; п. 2.3 Регламента).

Срок подготовки договора социального найма составляет не более 30 рабочих дней, договора купли-продажи — не более 80 рабочих дней (при продаже по льготной стоимости — не более 43 рабочих дней) (п. 2.7.1 Административного регламента; п. 1.14 Регламента).

После представления указанных документов, если вы планируете заключить договор купли-продажи, переходите к шагу 3 А, договор социального найма — к шагу 3 Б.

Шаг 3 А. Получите и оплатите платежный документ и заключите договор купли-продажи

Департамент в устной или письменной форме сообщит вам выкупную цену и пригласит на прием для получения бланка на оплату выкупаемой комнаты. При этом оплатить выкупную стоимость вам необходимо в течение трех месяцев с даты заседания соответствующей комиссии или даты распоряжения Департамента (в зависимости от того, продается ли комната по рыночной или по льготной стоимости) (п. п. 4.1.1, 4.2 Регламента).

После получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости, в течение пяти рабочих дней Департамент приготовит проект договора купли-продажи и пригласит вас и лиц, включенных в договор, для его подписания. При этом договор купли-продажи может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной форме (п. п. 4.5, 4.6 Регламента).

Для регистрации перехода права собственности заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Регламента).

Покупатели освободившейся комнаты с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также после оформления права собственности они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ (п. 1 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Шаг 3 Б. Заключите договор социального найма

О том, что договор социального найма готов и его необходимо подписать, вас должны проинформировать способом, который вы указали в запросе на предоставление государственной услуги. Для его подписания вы либо ваш законный или уполномоченный представитель должны лично явиться в МФЦ (п. п. 2.9.1.3, 2.11.3, 3.4.3.2, 3.5.3.1 Административного регламента).

Если вы не явитесь в МФЦ для подписания договора социального найма в течение 10 рабочих дней (при личном вручении вам решения о приостановлении услуги — 12 рабочих дней со дня его принятия), его в течение трех рабочих дней направят в Департамент городского имущества (п. п. 2.9.3.2, 3.5.3.6 Административного регламента).

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире

Существуют два основных условия получения жилой площади на условиях социального найма – нуждаемость и очередность.

Оба этих условия действуют и в отношении получения жилой площади в коммунальной квартире с тем исключением, что правом на первоочередное получение освободившейся площади в коммунальной квартире обладают жильцы этой квартиры.

Претенденты на улучшение жилищных условий

Получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном и в представленном ниже порядке могут следующие категории граждан (ч. 1 — 3 ст. 59 ЖК РФ):

  • проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
  • проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
  • граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.

Уведомление об освобождении комнаты в коммунальной квартире

Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — Департамент).

В уведомлении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения вопроса о возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанной комнаты можно обратиться для подачи соответствующего заявления в Департамент. Также указан список документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 19.06.2007 N 469-ПП; п. 1 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).

Подача заявления

Для приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире необходимо в течение шести месяцев со дня получения указанного выше уведомления подать соответствующее заявление в Департамент.

В случае отсутствия данного заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире составляется акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться соответствующим правом (ч. 1 ст. 37, ч. 7, 7.1 ст. 38 Закона N 29).

Для заключения договора социального найма можно обратиться с заявлением и необходимыми документами в Департамент через любой МФЦ (п. п. 2.3.1, 2.5.1.1 Административного регламента (Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП)).

Для заключения договора купли-продажи гражданину необходимо подать в Департамент соответствующее заявление и представить следующие документы (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 2.2 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП):

  • копии документов, удостоверяющих личность, с предъявлением оригиналов (для граждан старше 14 лет — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении) и документов с предъявлением оригиналов, подтверждающих родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;
  • копии правоустанавливающего документа, а также копию свидетельства о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) с предъявлением оригиналов;
  • нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение свободного жилого помещения в случае, если супруг не является стороной по договору купли-продажи;
  • письменный отказ иных совершеннолетних граждан, проживающих по месту жительства в данной коммунальной квартире или имеющих в собственности иные жилые помещения в этой квартире (долю в праве), от выкупа освободившейся комнаты (для собственников письменный отказ от выкупа должен быть заверен нотариально);
  • жилищные документы с предыдущего места жительства, если вы проживаете на занимаемой площади менее пяти лет;
  • документы, подтверждающие ваше проживание в г. Москве не менее 10 лет;
  • документ, подтверждающий принятие вас на учет нуждающихся в жилых помещениях;
  • документы, подтверждающие наличие льгот.

После приема заявления и документов и их регистрации вам выдадут выписку с отметкой (штампом) о дате приема заявления (п. 3.2 Административного регламента; п. 2.3 Регламента).

Срок рассмотрения заявления

Срок подготовки договора социального найма составляет не более 30 рабочих дней, договора купли-продажи — не более 80 рабочих дней (при продаже по льготной стоимости — не более 43 рабочих дней) (п. 2.7.1 Административного регламента; п. 1.14 Регламента).

Договор купли-продажи

В зависимости от оснований для получения жилой площади в коммунальной квартире потребуется заключить либо договор социального найма, либо договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Департамент в устной или письменной форме сообщит вам выкупную цену и пригласит на прием для получения бланка на оплату выкупаемой комнаты.

При этом оплатить выкупную стоимость вам необходимо в течение трех месяцев с даты заседания соответствующей комиссии или даты распоряжения Департамента (в зависимости от того, продается ли комната по рыночной или по льготной стоимости).

После получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости, в течение пяти рабочих дней Департамент приготовит проект договора купли-продажи и пригласит вас и лиц, включенных в договор, для его подписания. При этом договор купли-продажи может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной форме (п. п. 4.5, 4.6 Регламента).

Для регистрации перехода права собственности заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Регламента).

Покупатели освободившейся комнаты с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также после оформления права собственности они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ ( п. 1 ст. 220 , ст. ст. 400 , 401 НК РФ). Как получить выписку из ЕГРН? Узнать →

Как заключить договор социального найма? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? Узнать →

Как получить освободившуюся комнату в коммуналке

Кто имеет право получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире? Это в первую очередь проживающие там наниматели и собственники, которые признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Вторыми идут малоимущие наниматели и собственники, которые имеют жилплощадь меньшую, чем положено по норме. Третьи в этом списке обычные граждане, нуждающиеся в расширении жилплощади.

Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.

  1. Получите уведомление уполномоченного органа об освобождении жилого помещения.
  2. Обратитесь с заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган (например, в Управление жилищно-коммунального хозяйства, если речь идет о договоре соцнайма).

В случае отсутствия заявления от лиц, которые вправе претендовать на помещение в приоритетном порядке, комната предоставляется гражданам, которые не имеют отношения к данной коммунальной квартире, но признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Комната также может быть продана по рыночной стоимости.

Вместе с заявлением представьте документы: паспорт, единый жилищный документ или копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги, выписки из ЕГРН (для подтверждения наличия или отсутствия помещений в собственности и совершения сделок за последние 5 лет), жилищные документы с прошлого места жительства (если вы проживаете в коммунальной квартире меньше 5 лет), жилищные документы с места жительства членов семьи.

Для заключения договора социального найма вместе с заявлением предоставьте следующие документы:

  • копии паспортов заявителя и членов семьи, свидетельства о рождении на несовершеннолетнего члена семьи, свидетельства о заключении брака, иных документов, подтверждающих родство членов семьи, а также паспорт представителя и доверенность на него;
  • договор социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением;
  • согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, на изменение договора или заключение нового договора найма;
  • документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;
  • документы, подтверждающие исполнение условий заключенного договора найма, в том числе по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • документы, подтверждающие изменение (уточнение) площади жилого помещения (общей (жилой) площади);
  • иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Иные документы, в том числе единый жилищный документ, ордер на вселение и т.п., запрашиваются уполномоченным органом самостоятельно.

Для заключения договора купли-продажи граждане в течение 6 месяцев со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения должны подать в уполномоченный орган заявление со следующими документами (с копиями необходимо предоставлять оригиналы):

  • копии паспортов заявителя и членов семьи, свидетельства о рождении на несовершеннолетнего члена семьи, свидетельства о заключении брака, иных документов, подтверждающих родство членов семьи;
  • копии правоустанавливающего документа, а также копию свидетельства о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
  • нотариально заверенное согласие от супруга(ги) на приобретение свободного жилого помещения в случае, если супруг(га) не является стороной по договору купли-продажи;
  • письменный отказ иных совершеннолетних граждан, проживающих в коммунальной квартире или имеющих в собственности иные жилые помещения в этой квартире, от выкупа свободного жилого помещения, для собственников письменный отказ от выкупа должен быть заверен нотариально;
  • жилищные документы с предыдущего места жительства, если заявители проживают на занимаемой площади менее пяти лет;
  • документ, подтверждающий принятие заявителей на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (в жилых помещениях); документы, подтверждающие наличие льгот у заявителей.

При подаче данных документов потребуется также представить заявление о заключении договора социального найма освободившейся комнаты в коммунальной квартире или заявление о ее выкупе. Все указанные документы могут быть поданы через МФЦ.

Заявление о выкупе освободившейся комнаты в коммунальной квартире составляется в произвольной форме.

После совершения указанных выше действий лицам, желающим заключить договор купли-продажи, необходимо перейти к шагу 3, а лицам, желающим заключить договор социального найма, — к шагу 3*.

3. Получите в уполномоченном органе платежный документ, оплатите его и заключите договор купли-продажи. Уполномоченный сообщает заявителю выкупную цену и приглашает на прием для получения бланка на оплату выкупаемого жилого помещения.

Выкупная стоимость свободного жилого помещения должна быть оплачена заявителем в течение трех месяцев. Документы, подтверждающие оплату выкупной стоимости жилого помещения, заявитель представляет в уполномоченный орган.

В течение 5 рабочих дней с момента получения платежного документа, готовится проект договора купли-продажи. Договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности выдаются заявителю не позднее 10 дней с даты получения договора из органа регистрации.

Обратите внимание!

Покупатели освободившейся комнаты с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также после оформления права собственности они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ.

3*. Заключите договор социального найма.

После сообщения о готовности договора найма всем лицам, указанным в распоряжении уполномоченного органа, необходимо явиться в назначенное время для ознакомления и подписания договора и акта на жилое помещение. После подписания один экземпляр договора выдается заявителю под подпись.

При имеющихся основаниях уполномоченный орган оформляет отказ в выдаче договора в письменном виде, который содержит рекомендации по дальнейшим действиям заявителя, необходимым для получения запрашиваемых документов.

Подробнее читайте в электронном журнале «Азбука права» СПС КонсультантПлюс.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector