Как получить нежилое помещение при банкротстве застройщика

Как получить нежилое помещение при банкротстве застройщика

Как получить нежилое помещение при банкротстве застройщика

ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

  • дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
  • именно поэтому статус дольщика «с нежилыми помещениями» фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора;
  • и потому он имеет только одно право – заявить денежное требование;
  • следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус, причем независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
  • если «банкротный» дом введен в эксплуатацию, то – поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, – оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

  • согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
  • при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
  • поэтому, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (в порядке параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве или в общем порядке);
  • поскольку надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3,ст. 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
  • ну а в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 подлежит трансформации в денежное (абзац 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Манцерев Кирилл Алексеевич
Управляющий партнер
ЮФ «Щетинкин, Манцерев и партнеры»

В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется защита прав дольщиков, заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений. По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.

Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122, постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)

А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:

  1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
  2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
  3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
  4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Вопрос №1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.

Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, — такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.

В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.

Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.

Вопрос №2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.

Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.

Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.

Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

Вопрос №3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?

Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.

Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).

С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13).

В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.

При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.

Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.

Вопрос №4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.

Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.

Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).

Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.

Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В связи с этим, при подготовке заявления наши юристы рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества.

Снова противоречия в судебном подходе к нежилым помещениям в банкротстве застройщика

В актуальных делах о банкротстве застройщиков ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал» обнаружились устойчивые подходы судов к определению судьбы требований участников долевого строительства, заключивших договор с застройщиком о приобретении нежилых помещений.

Проблема подобных требований возникла сразу же после появления первых банкротств застройщиков и связана она с тем, что законом о банкротстве статус участника долевого строительства придавался только тем дольщикам, которые заключили договор на приобретение жилого помещения.

Остальные дольщики, по общему правилу, являлись обычными кредиторами, во включении их требований в реестр требований о передаче помещений судами (а следовательно, и в наделении такого кредитора привилегированными правами), как правило, отказывалось.

До внесения поправок в закон о банкротстве и до выхода знаменитой правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 14 февраля 2019г. № 308-ЭС18-15980) дольщики по нежилым помещениям выдумывали всевозможные кредитивы для защиты своих прав, которые зачастую поддерживались судами, а зачастую нет. Единообразного и, как мне кажется, основанного на прямом регулировании закона, подхода к разрешению таких споров не имелось.

Различные суды предлагали таким дольщика то расторгать ДДУ, то предоставляли возможность признать право собственности на нежилое помещение, то вовсе отказывали во всех требованиях. Самым, пожалуй, экстравагантным способом защиты было признание права собственности на долю, соответствующую нежилому помещению, в праве собственности на незавершенный строительством дом. Подробнее способы защиты прав дольщиков по нежилым помещениям в тот период времени рассматривался нами в статье здесь.

Казалось бы, точка в этом вопросе поставлена произошедшими примерно в одно время изменениями закона о банкротстве и вышеприведенной правовой позицией Верховного Суда РФ.

Как мне представляется, регулирование по вопросу защиты прав дольщиков по нежилым помещениям при банкротстве застройщика в настоящее время строится на основе следующих основополагающих принципов:

1. Нежилые помещения, имеющие потребительское значение (не имеет коммерческой ценности) являются предметом равной защиты законом о банкротстве, как и жилые помещения.

Такая защита достигается благодаря закрепленному в статье 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определению участника строительства, под которым понимается, наряду с прочим, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче машино-места и нежилого помещения.

Одновременно, для целей применения данной нормы, в подпункте 3.1. пункта 1 данной статьи, расшифровывается, что под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, участники строительства, чьи нежилые помещения имеют исключительно потребительское значение, приравниваются к участникам строительства по жилым помещениям, их требования, следовательно, должны рассматриваться в том же порядке, кредитор наделается тем же набором прав и обязанностей.

2. Требования дольщиков по коммерческой недвижимости включаются в четвертую очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченных залогом имущества должника.

Состав имущества застройщика, которым обеспечивается удовлетворение требований таких дольщиков, зависит от степени достройки дома: от всего объекта незавершенного строительством вместе с правами на земельный участок до непосредственно того помещения, в отношении которого дольщиком заключен ДДУ.

Так, в деле № А49-10760/2016 (Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2019 года, оставленное без изменения судом кассационной инстанции), требование участника долевого строительства по нежилому помещению признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов как обеспеченного залогом имущества застройщика – многоквартирного жилого дома и земельного участка, в котором осуществлялось строительство данного нежилого помещения.

Между тем, как показывает практика банкротств застройщиков, в том числе вышеприведенных ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал», в судебной практике данные принципы реализуются по-разному.

Так например, в деле о банкротстве ООО «МарьиноСтрой» реализуется устоявшийся подход, согласно которому требования на кладовые помещения, мансарды (превышающие по площади порог в 7 кв.м.) в незавершенном строительством доме рассматриваются арбитражным судом в порядке признания за дольщиками права собственности на долю в незавершенном строительством доме (см. например определение, определение, определение).

Такой подход, вероятнее всего, поддерживается судом исходя из каких-либо социальных соображений, однако же, остается не ясным, почему предложенный законодателем и Верховным Судом РФ механизм защиты прав дольщиком по нежилым помещениям не может достичь тех же целей, только на основе норм права.

Второй пример отступления от изложенных принципов, обнаружен мной в деле о банкротстве ООО «Партнер-Капитал», возводивший объекты в Московской области.

В данном деле конкурсный управляющий, кредитор и арбитражный суд разошлись во мнении, являются ли требования дольщика по коммерческому помещению (более 7 кв.м.) таким же требованием, как и требование дольщика с жилым помещением. Суд первой инстанции возвратил кредитору его требование, указав на необходимость рассмотрения данного требования конкурсным управляющим в порядке п.3 ст.201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Апелляционная инстанция (см. постановление здесь) поддержала данный подход, указав на следующее:

— в отношении нежилых помещений, применительно к определению статуса участника строительства в деле о банкротстве должника-застройщика, который может претендовать на включение в реестр (единый реестр) по передаче жилых и нежилых помещений, Федеральным законом установлено ограничение (машино-место либо нежилое помещение площадью не более семи квадратных метров). В отношении нежилых помещений иной площади и назначения вышеназванный Федеральный закон № 478-ФЗ изменений не устанавливал, что предопределяет иной режим соответствующих требований, предполагающих его трансформацию в денежное и предъявление в установленном законом порядке.

— В рассматриваемом случае участником строительства предъявлено денежное требование, которое в соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве предъявляется конкурсному управляющему. В силу пункта 3 упомянутой нормы права денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Таким образом, суд приравнял, да не полностью, требования дольщиков по коммерческим помещениям и требования дольщиков по жилым помещения. В данном определении прослеживается противоречие: с одной стороны, кредитор признается участником строительства (и соответственно, должен наделяться предоставленными законом дополнительными правами), а с другой стороны, суд указывает на невозможность включения его требований в реестр требований о передаче помещений (т.к. требование подлежит трансформации).

Изложенное говорит нам о том, что единого подхода при разрешении дел о банкротстве застройщика в части вопроса с нежилыми помещениями по-прежнему не имеется, что конечно не может не вредить гражданскому обороту.

Я полагаю, что проблема нежилых помещений в банкротстве застройщика может быть разрешена за счет формирования Верховным Судом Российской Федерации четких толкований норм закона о банкротстве и публикации постановлений пленумов.

ВС разграничил понятия машино-места и нежилого помещения в деле о банкротстве застройщика

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 307-ЭС20-4804 (7) по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требований дольщика о передаче ему двух квартир и двух машино-мест.

В декабре 2013 г. АО «Новая Скандинавия» заключило с Андреем Андреевым два договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома о передаче ему трехкомнатной и четырехкомнатной квартир. Впоследствии стороны заключили два ДДУ касательно передачи двух гаражей-стоянок площадью 13,9 м, на основании которых мужчина перечислил застройщику 1,2 млн руб. (по 600 тыс. руб. за каждый объект).

Позднее АО «Новая Скандинавия» было признано банкротом. Поскольку застройщик не исполнил свои обязательства по передаче квартир и машино-мест, Андрей Андреев обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований должника требований о передаче квартир и машино-мест.

Суд первой инстанции включил в реестр требования о передаче жилых помещений, при этом трансформировал требование о передаче машино-мест в денежное, включив его в четвертую очередь реестра, мотивируя это тем, что положения Закона о банкротстве, направленные на социальную защиту прав участников строительства, не могут быть применены к нежилым помещениям.

В дальнейшем апелляция отменила это определение, полностью включив требования кредитора в реестр, отметив, что Андрей Андреев полностью исполнил свои обязательства в рамках ДДУ о передаче гаражей-стоянок. Тем не менее окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что в силу подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается помещение, площадь которого составляет не более 7 квадратных метров. Поскольку площадь спорных машино-мест превышает допустимые этой нормой параметры, требование в этой части не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений.

Андрей Андреев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив материалы дела № А56-96685/2015, напомнил, что изменениями в Закон о банкротстве установлен одинаковый правовой режим удовлетворения требований участников строительства – физлиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилья или передаче машино-места и нежилого помещения.

«Целью данных изменений является защита прав участников строительства, имеющих намерение приобрести у застройщика-банкрота вместе с квартирой место под размещение транспортного средства и (или) небольшое нежилое помещение для хранения вещей (кладовку). Такие объекты недвижимости обладают исключительной потребительской ценностью для лиц, проживающих либо планирующих проживать в многоквартирном доме (жилом комплексе), в котором эти объекты расположены. Согласно подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве (в редакции Закона № 478-ФЗ) под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом нежилым помещением признается помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров», – отметил ВС.

Читайте также  Наследники первой очереди

Высшая судебная инстанция пояснила, что машино-место представляет собой предназначенную для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Такой объект является одной из разновидностей недвижимого имущества.

Как пояснил Суд, из положений Закона о банкротстве не следует тождество двух понятий – машино-места и нежилого помещения. Напротив, очевидно усматривается их различие: для нежилого помещения установлена максимально допустимая площадь, тогда как в отношении машино-места ограничения по размеру площади не предусмотрены. Таким образом, ошибочное толкование судом округа положений Закона о банкротстве фактически лишает граждан – участников строительства возможности реализовывать предоставленные законодателем дополнительные социальные гарантии. В связи с этим ВС отменил постановление окружного суда и оставил в силе определение апелляции.

Адвокат КА «ЮрПрофи» Илья Лясковский отметил, что при разрешении данного спора суды первой и третьей инстанций допустили, как представляется, очевидную ошибку в буквальном толковании закона, сочтя, что машино-место является разновидностью нежилого помещения. «В результате этой ошибки они применили к этим объектам те ограничения по площади, которые закон устанавливает лишь для включаемых в реестр требований о передаче нежилых помещений», – пояснил он.

По словам эксперта, непосредственно применимый в таком споре подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве и п. 1 ст. 130 ГК РФ свидетельствуют о необходимости отличать машино-места от нежилых помещений. «Тем более, что различие этих объектов совсем не является умозрительным: помимо целевого назначения, машино-место сложно назвать помещением хотя бы по той причине, что оно представляет собой часть здания, не ограниченную либо только частично ограниченную строительной или иной ограждающей конструкцией (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)», – полагает адвокат.

Илья Лясковский отметил практическую ценность определения ВС, так как значительное количество рассматриваемых арбитражными судами дел о банкротстве застройщиков и их социальная значимость требуют от высшего суда устранения и простых ошибок в правоприменении до того, как они послужат формированию массива неверной судебной практики.

Старший юрист АБ «Халимон и партнеры» Денис Глухов назвал абсолютно верным вывод Судебной коллегии. «Ограничение по площади в 7 кв. м, содержащееся в подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, не применяется к машино-местам. Буквальное толкование указанной нормы требует отнести ограничение только к нежилым помещениям, на это указывает и отдельное наименование законодателем машино-мест при перечислении объектов. Дополнительным подтверждением данной трактовки является то, что стандартное машино-место по площади больше 7 кв. м. Минимально допустимым является машино-место с размерами: 5,3 м на 2,5 м, то есть площадью в 13,25 кв. м», – пояснил он.

По мнению эксперта, при анонсировании включения этой нормы в Закон о банкротстве указывалось, что она вызвана валом жалоб дольщиков, чьи права на машино-места и кладовки оказались незащищенными при банкротстве девелопера Urban Group. «Применение к машино-месту указанного критерия – очевидная ошибка конкурсного управляющего и арбитражного суда округа, исходя из моего опыта подобное скорее редкость, чем правило», – заключил Денис Глухов.

Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?

Каков правовой статус апартаментов?

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.

Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.

Квартира или апартаменты: как выбрать? Читайте на спроси.дом.рф

Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?

В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.

Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от № «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон , или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.

Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую () очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Могу ли я требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился?

Нет, такая возможность не предусмотрена в российском законодательстве. Хотя дела о банкротстве застройщика рассматриваются в арбитражных судах, ранее многие юристы использовали схему, при которой нежилого помещения обращался в суд общей юрисдикции, чтобы признать право собственности на долю в недострое, а потом, в случае положительного решения суда, предъявлял требования на это помещение в реестр кредиторов. Однако, практика рассмотрения подобных споров судами неоднозначна.

При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф

Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?

Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор ), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.

После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.

Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.

Каков будет размер денежной компенсации?

Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.

Когда активы обанкротившейся компании будут распродавать с торгов, первыми получат выплаты граждане, чьей жизни и здоровью должник причинил ущерб (такое бывает редко); вторыми — сотрудники , перед которыми возникли долги по зарплате (такое бывает довольно часто); в третью очередь будут погашены долги перед покупателями жилых помещений и только потом начнутся выплаты кредиторам четвертой очереди. Обычно активов застройщика не хватает, чтобы погасить все денежные требования кредиторов, поэтому часть дольщиков может рассчитывать в лучшем случае на частичную компенсацию.

Как действовать, если я купил в строящемся доме кладовую или машино-место?

Если речь идет о нежилых помещениях площадью менее 7 кв. м (например кладовых) и , вы находитесь в более выигрышном положении, чем покупатели апартаментов. Ваши требования о передаче этих нежилых помещений и могут быть включены в реестр требований участников строительства — как и денежные требования по ним. То есть вы имеете права требовать передачи вам этих помещений или денежной компенсации.

Чтобы ваши требования на нежилые помещения и включили в реестр, нужно подать конкурсному управляющему пакет документов о включении в реестр (п. 3 ст. 201.4 закона № ). Вам потребуются:

заявление о включении в реестр требований участников строительства (в свободной форме с указанием ситуации и данных о судебном решении, если таковое имеется);

  • заверенные копии паспортов дольщиков;
  • оригинал и копия договора долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями;
  • оригинал и копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты по договору;
  • оригиналы и копии прочих документов по долевому строительству (если имеются);
  • доверенность или подтверждение статуса законного представителя (если требуется).

В течение 30 дней после получения вашего требования конкурсный управляющий рассматривает требование, если находит его обоснованным, включает в реестр — и уведомляет вас об этом.

В дальнейшем процедура развивается по той же схеме, что и в случае с банкротством застройщика при покупке жилых помещений. Подробнее об этом читайте на спроси.дом.рф

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?

В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

Основной нормативно-правовой акт, который регламентирует процедуру банкротства — это Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства застройщика регламентируются параграфом 7 Главы IX указанного закона.

Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

  • привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
  • наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
  • объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

  • граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
  • граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
  • публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

  • возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
  • формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
  • если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
  • имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
  • в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

  • квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
  • жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

  • путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
  • путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
  • привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

  • застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Читайте также  Водитель скрылся с места дтп что делать

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector