Как найти арендатора нежилого помещения

Как найти арендатора нежилого помещения

Как найти арендатора нежилого помещения

5 мелочей, которые помогут собственникам небольших офисов найти арендатора

52463140

Как быть собственникам небольших офисов, если рынок переполнен, а современные бизнес-центры под единым управлением теснят их? Начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов предлагает посмотреть глазами арендаторов: что те хотят увидеть и услышать, когда подыскивают себе офис.

– Сейчас арендаторам предлагаются офисы от 10 м 2 до 2 000 м 2 в более чем 70 бизнес-центрах Минска. Добавим к этому еще и офисы, встроенные в жилые и торговые объекты, и получим огромный объем предложения.

Начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса»

При этом выросли и требования арендаторов. Они касаются не только оснащения (кондиционирование, вентиляция, быстрые лифты ), но и комфорта работы – единое рабочее пространство, возможность расширения арендуемых площадей Именно поэтому все чаще мы встречаемся с запросами арендаторов на «Офис в БЦ с единым собственником».

Спад востребованности офисов в бизнес-центрах, имеющих более двух собственников, наглядно можно увидеть по динамике арендных ставок:

Динамика арендных ставок на офисы в Минске, с НДС

Динамика арендных ставок на офисы в Минске, с НДС

Офисы в бизнес-центрах с несколькими собственниками всегда были меньше по цене. Но, как видно, разрыв вырос.

Значит ли это, что подобные офисы уже перешли в разряд «неликвида»? Однозначно – нет. Но и завидным положение собственников таких объектов назвать нельзя: спрос уменьшается, ставки аренды снижаются быстрее, чем на офисы в бизнес-центрах с единым управлением, конкуренция растет.

Какой же выход из этой ситуации для собственников? Приспособиться к изменениям и перестать жить «вчерашними» понятиями. Необходимо уделять больше внимания мелочам. Именно в них кроется «ключ» к успеху.

Предлагаю посмотреть на поиск офиса в аренду глазами арендатора. Как ни парадоксально, широкое предложение офисов предоставляет выбор, но при этом зачастую приводит арендаторов в замешательство.

Неподготовленному человеку очень сложно в короткий срок изучить все нюансы объектов и сделать правильный выбор.

Как ищет офис потенциальный арендатор?

Независимо от необходимой площади, алгоритм поведения в основном следующий:

Ответственное за поиск офиса лицо просматривает предложение специализированных интернет-порталов, где ему, скажем, в ответ на запрос «офис до 80-100 м2», выдается порядка 15-20 вариантов⇒

И вот здесь у ищущего разбегаются глаза.

Совет первый

Элементарно – обязательно сделайте качественные фото вашего офиса и составьте «грамотное» описание на сайтах, где будет размещаться ваше объявление. Это то, что позволит вашему объекту не отсеяться сразу же из общей выборки.

Фото с сайта bebetter.com.ua

Желательно воспользоваться профессиональной камерой. Степень влияния фото очень велика. С их помощью можно гораздо эффектнее любого описания показать сильные стороны объекта: освещенность, полезный объем, живописный вид из окна и прочие нюансы.

Но при этом скрывать недостатки не стоит. Нивелировать разочарование потенциального арендатора от посещения офиса вряд ли получится. «Грамотное» описание – это не изощренные перлы маркетологов, а всего лишь четкий и понятный рассказ про удобства, которые офис может предоставить арендатору:

  • Система кондиционирования
  • Обеспеченность парковочными местами
  • Хорошо работающая приточно-вытяжная система вентиляции
  • Недавно проведенный косметический ремонт
  • Возможность круглосуточного доступа

Совет второй

Когда начнут поступать звонки, вы должны быть готовы предоставить полную информацию об офисе. Ваш объект не единственный в списке рассматриваемых, и поэтому заранее подготовьте максимально полное, информативное и легко воспринимаемое коммерческое предложение.

Требование к нему аналогично объявлению на сайте – оно должно «зацепить», но при этом быть составлено в деловом стиле.

Распечатайте такую брошюру-коммерческое предложение, где будут указаны все характеристики офиса вместе с фотографиями.

Фото с сайта ra-sova.com

Это позволит выделить ваш объект при представлении вариантов лицу, принимающему решение по аренде. Как правило, на первичный осмотр собственник бизнеса приезжает редко. Но решение о выборе того или иного офиса будет принимать именно он.

Совет третий

Вы все сделали правильно и арендатор приехал посмотреть ваш офис. Но не стоит думать, что это первый и последний ваш показ. Даже если объект полностью соответствует описанию и фотографиям в объявлении, есть много других нюансов, которые могут не подойти потенциальному арендатору.

Поэтому старайтесь максимально узнать потребности арендатора, ставьте себя на его место. Свои интересы вы и так знаете – как можно выше ставка, как можно дольше договор аренды. А вот чего хотят арендаторы и насколько они требовательны – очень полезная информация. Она позволяет понимать, в каком случае можно настаивать на своих условиях, а в каком – необходимо в чем-то уступить, и от этого только выиграть.

Фото с сайта ntpo.com

Не стесняйтесь спрашивать – ваше любопытство не будет излишним. Возможно, своими вопросами вы сможете обратить внимание арендатора на ранее не замеченные им преимущества – например, «зеленая зона» или недорогое кафе рядом. А это – дополнительная возможность реализовать ваш объект.

Но зачастую происходит иначе: собственник из-за недостатка знаний о состоянии рынка (особенность спроса, предпочтения арендаторов, реальные цены сделок ) настаивает на своих условиях. И тем самым теряет потенциальных арендаторов.

И только к 3−5 показам он начинает понимать, что все-таки его ожидания по условиям сделки несколько завышены. Хорошо, если понимание приходит в течение месяца. Но есть случаи, когда время простоя офиса доходит до полугода и даже более. А каждый месяц простоя офиса – это ваши эксплуатационные затраты (эксплуатационные расходы) и недополученная выгода.

Совет четвертый

Будьте готовы дать исчерпывающую информацию по всем техническим и эксплуатационным характеристикам вашего офиса: от точной площади до величины эксплуатационных платежей, в зависимости от поры года.

Информация по эксплуатационным (не путать с коммунальными) платежам является не менее важной, чем арендная ставка. Поскольку их величина может достигать € 3 за м 2 Согласитесь, при ставке аренды, скажем, в € 9 за м 2 с НДС, это достаточно много. К тому же, в отличие от коммунальных платежей, на величину эксплуатационных расходов арендатор не может оказывать никакого влияния.

Фото с сайта altzel.ru

Бывали случаи, когда потенциальный арендатор не уточнял величину эксплуатационных расходов, соглашаясь лишь на арендную ставку. А в итоге, при заключении договора аренды, «всплывшая» стоимость таких расходов грозила отказом от заключения договора.

Совет пятый

Не рассчитывайте только на целевой спрос (звонки в ответ на размещенное объявление).

Если ваш объект не блещет месторасположением, имеет не всем подходящие планировочные решения – звонков может и вовсе не быть. Но это совсем не значит, что «все пропало» и сдать его возможно лишь «за коммуналку». Наша практика показывает, что востребованы самые различные офисы. Главное – знать, какому арендатору его предложить.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти «точек». Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. — «Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!»

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: — предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; — сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; — сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; — даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; — по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что «сетевик» готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. — «Давай встрэтимса, пагаварим. Зачем дагавор. Чё ты всё пищешь. » и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают «раскрутить» помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам «с душком» относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда ( Pfunds Molkerei ), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Как найти арендатора коммерческой недвижимости под стрит-ритейл в Москве

Готовы начать сотрудничество?

Оставьте свой номер телефона и мы обязательно свяжемся с вами. Либо напишите нашему онлайн-консультанту, он с радостью ответит на все ваши вопросы.

Плюсы и минусы эксклюзивного договора при продаже недвижимости

Что такое бизнес-консалтинг и брокеридж

Due-diligence в недвижимости

Как рассчитать рентабельность покупки бизнеса с арендатором

Как сдать помещение свободного назначения

Как найти арендатора коммерческой недвижимости под стрит-ритейл в Москве

Как сдать в аренду торговое помещение в Москве: где искать арендаторов, как договариваться, и какие «сюрпризы» могут преподнести надежные арендаторы-сетевики в процессе сотрудничества

Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?

Продайте свой бизнес с Риал Групп

3 000+ совершенных сделок

30 000+ база клиентов

Как найти арендатора коммерческой недвижимости и сдать ему помещение на своих условиях

Сетевые арендаторы

Владельцы недвижимости больше хотят видеть в качестве арендаторов сетевиков. Это платежеспособные долгосрочные клиенты, их бизнес «на виду» сотрудничество не грозит никакими проблемами с законом.

Для начала такого «удобного» арендатора нужно найти. Рекламировать свои помещения на досках объявлений нет смысла. Крупные сетевые ритейлеры ищут их не там. Они предпочитают работать с брокерскими компаниями, которые подберут им помещение, проверят его характеристики, проведут переговоры по сделке.

Конечно, мы помогаем не только арендаторам, но и арендодателям. Это несложно, когда есть большая база сетевиков, готовых искать недвижимость только через нашу компанию. Мы работаем с сетями:

● Crocus Group,
● Х5 Retail Group,
● сеть супермаркетов «Азбука Вкуса»,
● сеть магазинов продуктов питания «ВкусВилл»,
● сеть гипермаркетов «Лента»,
● магазины фирменной сети «Мираторг»,
● сеть магазинов «SPAR»,
● сеть супермаркетов «Верный»,
● ООО «Фреш Маркет»,
● розничная сеть «Магнит»,
● сеть продуктовых магазинов «Магнолия»,
● ГК «Дикси»,
● гипермаркеты «BILLA»,
● сеть аптек «Доктор Столетов»,
● ГК «ЭРКАФАРМ»,
● сеть клиник «Столица»,
● сеть аптек «Самсон Фарма»,
● ООО «АПТЕКА-А.в. е-1»,
● аптечная сеть «Ригла»,
● сеть аптек «Здоров.ру»,
● сеть магазинов «Бристоль»,
● сеть магазинов «Красное и Белое»,
● сеть ювелирных магазинов «SunLight»,
● сеть ювелирных магазинов «Золото 585»,
● сеть торгово-сервисных центров «МВО Столица»,
● сеть зоомагазинов «Бетховен»,
● холдинг «Maison Dellos»,
● рестораны быстрого питания «Бургер Кинг»,
● сеть кофеен «Шоколадница»,
● сеть пиццерий «DODO pizza»,
● сеть пиццерий «Domino’s pizza»,
● Novikov group и многими другими.

Читайте также  Как восстановить утерянные документы на квартиру?

В числе наших клиентов известные ТЦ, крупные БЦ. В таких сегментах рынка, как автотематика, корпоративное питание, торговый ритейл наша компания занимает одну из лидирующих позиций.

Найти сетевика — не проблема. Вопрос в том, захочет ли этот сетевик заключать с вами договор, да еще и на ваших условиях. Скорее нет, чем да. Как правило, крупные операторы не взаимодействуют напрямую с физ. лицами и незнакомыми им компаниями.

Какие могут быть сложности

Если вы спите и видите, как бы сдать свое помещение в аренду «Пятерочке», подумайте вот о чем. «Пятерочек» много. Конечно, они заинтересованы арендовать недвижимость по минимальной ставке. И этим вопросом у них занимаются «специально обученные люди». Эти люди могут давить на арендодателя — требовать скидку, угрожая съехать. Собственники, которые столкнулись с таким шантажом впервые, часто теряются и снижают арендную ставку.

Чем мы можем помочь

Если вы слышали подобную историю, знайте: она точно произошла не с нашим клиентом. Клиенты «Риал Групп» знают, что мы в такой ситуации поможем найти нового арендатора для их коммерческой недвижимости в самые кратчайшие сроки, поэтому они не идут на уступки. Но главное, арендаторы знают, что их угрозы не страшны собственнику, который сотрудничает с «Риал Групп».

В работе с сетевым арендатором важно, чтобы договор аренды был составлен грамотным юристом. В правильном договоре не найдется поводов для пересмотра его условий. Юристы «Риал Групп» сопровождают сделку от составления договора и до ее завершения, консультируя по возникающим вопросам.

Предприниматели

Основная масса арендаторов — это все же малый бизнес. Особенно, если речь идет о помещениях, расположенных в многоквартирных домах на первых этажах. Предприниматели не так надежны, как сетевые ритейлеры. Но они и не такие опытные: с ними проще вести переговоры, можно договориться о выгодных условиях сделки.

Когда собственник недвижимости лично занимается поисками арендатора, сам ведет переговоры, предприниматель чувствует его заинтересованность и воспринимает ее как свою востребованность. В этой ситуации он может проявить неуступчивость в переговорах, потребовать низкую ставку по аренде.

В бизнесе многие вопросы лучше решать напрямую, «глаза в глаза». Но, если вы хотите выгодно сдать в аренду торговое помещение, без посредника не обойтись. Когда арендатор ведет переговоры с брокером, он понимает, что является лишь одним из вариантов, которые отрабатывает брокерская компания. Он понимает, что у брокера есть выбор, и этот выбор будет сделан в пользу более сговорчивого арендатора. А хорошее помещение ускользнет из рук.

Чем «Риал Групп» будет полезна арендодателю

1. Мы проведем объективную оценку недвижимости, что важно сделать именно в начале сделки. Объект, который долго не находит арендатора по причине завышенной цены, «замыливается» на рынке, и через какое-то время сдать это помещение под магазин не получается, даже занизив ставку.

2. Упакуем объект так, что его товарный вид будет сам притягивать арендаторов всех направлений бизнеса, не говоря о том, что заниматься его презентацией и реализацией будут профессионалы, которые подберут вам лучшее предложение из всех.

3. Переговоры по сделке и юридическое сопровождение мы также целиком и полностью берем на себя. Ваша задача прийти на сделку вовремя :)

Наша деловая репутация – это множество уникальных проектов с постоянными клиентами и партнерами компании, которые рекомендуют сотрудничество с нами своим друзьям и знакомым.

АРЕНДАТОРЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ФОРМАТА STREET RETAIL В МОСКВЕ: СПИСОК ЛУЧШИХ, ВИДЫ И КОМУ СТОИТ ОТКАЗАТЬ

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Расскажем об основных арендаторах коммерческих помещений формата street- retail (стрит-ритейл). О тех, кто снимает коммерческие помещения от 20 до 300 м2 на первых этажах многоквартирных домов. В спальных районах, по обеим сторонам улиц и проспектов города.

Все наблюдения сделаны на основе нашего опыта. Вы узнаете о самых перспективных арендаторах, кто больше платит, особенностях сотрудничества и уловках.

Дадим список проверенных арендаторов коммерческих помещений, которым стоит доверять.

Аренда стрит-ритейл — самый массовый рынок недвижимости в любом городе, поэтому эти знания точно пригодятся вам. Мы управляем недвижимостью с 1996 года, сотрудничая с сетевыми магазинами, кофейнями, отделениями банков, салонами красоты, цветочными магазинами и др. Это наш личный опыт.

Всех арендаторов делим на две большие группы:

  • сетевые компании;
  • ИП с одной или несколькими торговыми точками.

Сетевые арендаторы для street retail

Сетевой арендатор (сетевик) — желанный клиент. Многие владельцы недвижимости, обращаясь к нам, хотят, чтобы к ним сел именно сетевик. Оно и понятно. Сеть магазинов — это надежный и платежеспособный клиент, который арендует помещение на долгий срок, не занимается сомнительным бизнесом и стабильно платит аренду.

Но с ними не все так просто. Есть сложности, о которых многие собственники даже не подозревают, заключая договор.

С одной стороны, сетевой арендатор коммерческих помещений гарантирует стабильные выплаты и отсутствие проблем с законом.

С другой стороны, сеть магазинов — это крупная компания с отделом, который занимается поиском помещений с лучшими условиями. Для них критически важно снизить арендную ставку до минимума. Эта работа продолжается и после подписания договора.

Чего хотят сети

Возвратный депозит или условие, что депозит покрывает последний месяц аренды в случае досрочного расторжения договора с собственником. Это первый камень преткновения, где можно уступить и пожалеть об этом.

Разжалобить, запугать переездом в другое помещение, чтобы получить скидку. Так работает отдел аренды, чья задача всеми правдами и неправдами снизить арендную ставку. Многие собственники и агентства прогибаются под этим напором. Особенно тогда, когда сталкиваются с этим впервые.

Заключить договор на минимальный срок (полгода, год), чтобы потом пересмотреть стоимость аренды в свою пользу. Собственники идут на уступки под предлогом надежности арендатора и хороших отношений, а потом не могут поднять арендную плату.

Обижаться на это не надо. Взамен вы получаете дисциплинированного арендатора, который исправно платит и редко освобождает помещения без предупреждения за несколько месяцев.

Работа с сетевыми арендаторами требует участия грамотного и опытного юриста в составлении договора, взвешенных решений и терпения.

В некоторых случаях можно уступить и дать скидку на несколько месяцев, что укрепит ваше партнерство. Например, если ваш арендатор — это сеть цветочных салонов, то скидка в декабре и январе будет уместна.

Список надежных сетевых арендаторов Москвы, с которыми мы работаем более 5 лет:

  • “Литра”
  • Petshop
  • “Точка Красоты”
  • “Папироска. рф”
  • “Онлайн-Трейд”
  • “Ламода”
  • Wildberries
  • “Сервисные центры”
  • “Пять ЛБ”
  • “Аптечная сеть 03, Ригла”
  • ортопедическия салон “Ладомед”
  • Суши WOK

Привлечь сетевика сложнее. Они оценивают не только локацию и торговое окружение, но и рекламные возможности фасада, а также состав целевого трафика.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Виды арендаторов — предприниматели

Индивидуальные предприниматели составляют основную массу арендаторов помещений на первых этажах многоквартирных домов

Среди них можно выделить группы, которые отличаются друг от друга также, как сетевик от предпринимателя с одной точкой продаж. Мы выделяем для себя четыре таких группы

1. Покорители Москвы. Предприниматели, приехавшие из стран ближнего и дальнего зарубежья.

Многие собственники наотрез отказываются сдавать им недвижимость. Что неправильно! Потому что среди них много платежеспособных предпринимателей, которые не связаны с криминалом, а обладают отличной предпринимательской жилкой, связями и могут заручиться помощью многочисленной родни.

Они хорошие “торгаши”, надежны в делах и чаще держат слово, нежели его нарушают. Эти предприниматели перевозят в Москву свой бизнес, что ускоряет развитие их бизнеса и гарантирует стабильный доход без эксцессов.

2. Арендаторы с пилотным проектом. Это бывшие менеджеры, которые долгое время работали в похожем бизнесе в качестве наемного работника. Теперь они открывают свое дело.

Мы знаем много историй предпринимателей, которые начали свой бизнес с одной торговой точки и выросли в сеть.

Александра прошла курсы мастера маникюра, работала в салоне. Когда стала молодой мамой, то стала работать на дому. Потом оформила ИП и открыла салон рядом с домом, чтобы справляться с растущим количеством клиентов.

Есть и более интересные истории. Руслан работал по найму в ритуальном агентстве, торговал памятниками, потом цветами. Сейчас у него уже два магазина цветов в городе.

Арендаторы с пилотным проектом кажутся ненадежными, но на деле многие доказывают обратное. Потому что снимают помещение, имея на руках внушительную клиентскую базу.

3. Пилигримы. Это арендаторы коммерческих помещений, которые ошиблись с местом или находятся в поиске лучшего расположения. Как правило, это уже опытные предприниматели. Они знают правила игры и стараются максимально снизить стоимость арендной платы. Но если им понравится место, то заплатят выше среднего.

4. Расширяющиеся предприниматели. Сеть в зачатке. Быстрорастущие ниши активно захватывают новые территории, так было с магазинами по продаже вейпов и барбершопами. Они не боятся конкуренции, идут напролом на волне успеха.

На наш взгляд, начинающие сети — нестабильные арендаторы. Сегодня у них все хорошо, а завтра популярность “темы” падает и часть точек приходится закрывать.

Предприниматели менее надежны, чем сети, но с ними проще работать. Они меньше хитрят с договорами, не заваливают письмами с просьбой дать скидку и редко прибегают к юридическому давлению.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Лучший арендатор тот, кто больше платит

Это мнение многих собственников, которые только начинают арендный бизнес или которым повезло избежать проблем и опыта 90-х и нулевых. Кто платит больше, тот не всегда лучший арендатор.

Понятно, что стоимость квадратного метра в соседних коммерческих помещениях может отличаться в разы. Это бизнес. Кто, как, с кем договорился, тот столько и платит. Однако если вам предлагают существенно больше, то стоит насторожиться.

В нашей практике были арендаторы, которые занимались незаконной деятельностью под прикрытием обычного кафе. Высокие ставки идут рука об руку с правом на досрочное расторжение договора и нелегальным бизнесом.

Если говорят: “Деньги не вопрос!” — это тревожный звоночек. Таких партнеров нужно проверять тщательнее остальных.

Каким арендаторам отказывать в аренде?

Мы работаем с 1996 года и, имея солидный опыт, стараемся оберегать наших клиентов от недобросовестных арендаторов.

Определить, кто хороший и порядочный, а с кем будут проблемы, сложно. Чаще всего это удается сделать на первой встрече тет-а-тет. По визуальному восприятию, человеческим ощущениям и поведению человека, а не по бумагам.

Проблемные арендаторы ведут себя нагло и вызывающе. Они с порога всем видом показывают, насколько у них все круто и хорошо. Общаются фразами из ставших уже классикой фильмов Алексея Балабанова.

Проблемы начинаются через несколько месяцев ведения бизнеса. Если “тема не идет”, то просят отсрочку. В ход идут провокации, угрозы, гонор. Порой не знаешь, что от них ожидать дальше. Бывает, что арендатор просто пропадает, не передав помещение собственнику. Правда, последнее время такое встречается не часто.

Запомните: надежный арендатор:

  • давно на рынке или имеет клиентскую базу;
  • имеет стабильный доход, который может показать;
  • открыт для собственника и управляющей компании (документы в порядке);
  • общается приветливо, по-деловому, без пафоса;
  • если просит скидку/отсрочку, то называет конкретные причины.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Аренда стрит-ритейл — огромный рынок. Мы будем рады поделиться с вами нашим опытом в управлении коммерческой недвижимостью и помочь найти арендатора для коммерческих помещений.

Как арендаторам в торговых центрах защитить свои права

Предприниматель решает снять площадь в торговом центре. Заполняет заявку на аренду и связывается с менеджером. В ответ получает проект договора с кипой приложений — с бесконечными ссылками между пунктами и непонятными формулировками. Подписывает бумаги не глядя — и создаёт себе проблемы. Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.

Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.

Как защитить права

Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.

Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.

Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.

Что проверить в договоре

Описание помещения

В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.

Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.

Размер арендной платы

Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:

— плата за уборку,

— рекламу на фасаде.

Частота повышения арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.

Время первой арендной платы

Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.

Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.

Срок аренды

Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.

Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.

Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.

Преимущественное право аренды на новый срок

Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.

Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.

Основания для выселения

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.

Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.

Ответственность за ремонт

Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.

Компенсация за ремонт

Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.

Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.

Возврат депозита

Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.

Согласование рекламы

Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.

Запрет на смену деятельности

Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.

Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.

Штрафы

Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.

Правила внутреннего распорядка

Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.

Как принять помещение

Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:

  • в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
  • работают ли розетки, окна, лампы;
  • убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.

Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как исполнять договор, чтобы не было проблем

Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.

Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.

Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.

Статья актуальна на 28.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector