Инициатор общего собрания собственников помещений жк рф

Инициатор общего собрания собственников помещений жк рф

Инициатор общего собрания собственников помещений жк рф

Инициатор общего собрания собственников помещений жк рф

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 45 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

(часть 6 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

(часть 7 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 45 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 1 статьи 45 настоящего Кодекса внесены изменения

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 2.1 с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Информация об изменениях:

Статья 45 дополнена частью 3.2 с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ пункт 2 части 5 статьи 45 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 6

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 7

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициатор общего собрания собственников помещений жк рф

Не только законодатели, но и карантинные ограничения, связанные с пандемией коронавируса, внесли коррективы в работу всех УО и сегодня мы делимся с вами информацией как можно провести ОСС законно и при этом без личного присутствия всех собственников помещений.

Основными нововведениями стали:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже можно проводить с использованием портала госуслуг.

Соответствующие изменения внесены Постановлением Правительства РФ от 16.01.2021 № 9 в Положение о федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 № 861.

2. Голосование собственников с помощью ГИС ЖКХ

Теперь у собственников есть возможность заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ) — в формате электронного голосования.

3. Общие собрания по коммерческим и нежилым помещениям и новые вопросы, которые необходимо согласовывать с собственниками на ОСС

С 2021 года практически все вопросы, которые касаются размещения коммерции в нежилых помещениях, придется согласовывать с собственниками.

1) Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

2) Перечень вопросов, которые нужно согласовывать с собственниками с 2021 г.:

  • размещение рекламных конструкций, вывесок
  • аренда общего имущества в МКД (в первую очередь, это касается интернет — провайдеров)
  • инженерные коммуникации и многие изменения, связанные с ними (увеличение мощностей, установка кондиционеров, перенос стен и пр.)

Формы проведения ОСС:

Общее собрание собственников помещений в МКД ( ч.1 ст.44 ЖК РФ), признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы собственники помещений путем голосования принимали общее решение по злободневным вопросам содержания и управления МКД.

Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трёх формах (ст.44.1 ЖК РФ):

    очное голосование — в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

заочное голосование — если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч.1 ст.47, ст.47.1 ЖК РФ), то заочное собрание производится посредством опросного листа.

  • очно-заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).
  • Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

    • по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
    • по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
    • по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
    • управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
    Читайте также  Работодатель не индексирует зарплату что делать

    Пошаговая инструкция по проведению общего собрания с обственников в МКД

    1. Определяем инициатора собрания;

    2. Подготовка документации общего собрания

    Для проведения ОСС потребуются следующие документы:

    • Реестр собственников помещений многоквартирного дома;
    • Сообщение о проведении общего собрания собственников;
    • Бланки решений собственников;
    • Листы регистрации.

    3. Сообщение о проведении общего собрания.

    Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте проведения собрания следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

    4. Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).

    В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

    Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

    Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения.

    Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

    Обратите внимание.

    Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

    Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

    Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

    5. Подсчёт голосов и оформление результатов голосования

    По общему правилу решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).

    Исключение составляют (п. п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ):

      принимаемые более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем, о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД и решения о создании ТСЖ в одном МКД;

    отдельные решения, принимаемые большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества МКД, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

  • решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое при наличии в доме более одного подъезда, принимаемые большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников при условии голосования за принятие указанного решения собственниками помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников.
  • Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Как правильно подсчитать голоса вы можете прочитать здесь .

    Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании. Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов – один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

    Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

    Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

    6. Сообщение о результатах собрания

    Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников. Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

    7. Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

    Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

    Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

    Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК обязан направить подлинники решений и протоколов ОСС, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

    Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение нужно оформить таким образом, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов ГЖИ. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения информации об итогах ОСС:

    • на сайте Реформа ЖК
    • на сайте УК, ТСЖ, ЖСК
    • на сайте ГИС ЖКХ

    Компетенция общего собрания собственников МКД

    В соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников (ОСС) относится принятие следующих решений:

    За какое решение голосуют собственники на ОСС

    Минимальное количество голосов «за»

    Реконструкция и строительство, ремонт помещений общего имущества

    о реконструкции МКД, в том числе с его расширением или надстройкой (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    Реконструкция объекта капстроительства — изменение параметров объекта либо его частей: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена/ восстановление несущих строительных конструкций

    100% голосов собственников помещений в МКД, если реконструкция повлечет уменьшение общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 1 ст. 40 ЖК РФ);

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД, если реконструкция НЕ повлечет уменьшение общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о переустройстве / перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о лицах, которые от имени собственников уполномочены представлять документы на согласование переустройства / перепланировку помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    Земля, на которой расположен МКД

    о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им, в том числе об установке шлагбаума (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Одновременно необходимо определить порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать и подписывать соглашения об установлении сервитута /публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о том, кто получает деньги по соглашениям о сервитутах, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о благоустройстве земельного участка, который относится к общему имуществу собственников, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    Использование иного общего имущества МКД

    о разрешении третьим лицам пользоваться общего имущества (например, для установки рекламных конструкций, установки вытяжек и кондиционеров, сотовых вышек и т.п.) (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ)

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать соглашения об использовании общего имущества, подписывать их (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о том, кто получает деньги, полученные от договоров о пользовании общего имущества, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о выборе способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст.44, ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    о выборе управляющей организации (ч. 1, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)

    о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.1 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)

    о сроках внесения ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ)

    об условиях договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), в том числе о размере платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ, ЖК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ)

    более 50% голосов от общего числа голосов в МКД

    о переходе на «прямые договоры» — то есть заключении собственниками, действующими от своего имени, договора (договоров) ХВС, ГВС, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения) с РСО, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    о том, что плата за КР на СОИ в составе платы за содержание жилья рассчитывается исходя из фактического потребления — показаний ОДПУ, а не по нормативам (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ)

    о выборе совета МКД (ч. 1, ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ), количестве его членов (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) сроке полномочий совета и сроке, через который совет МКД будет переизбран (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    о праве совета МКД принимать решения о текущем ремонте общего имущества МКД (п. 4.2 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)

    не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о выборе председателя совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    о праве председателя совета МКД заключить от имени собственников помещений в МКД договор управления МКД, условия которого одобрены ОСС, с УК, избранной на этом ОСС (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

    о праве председателя совета МКД принимать решения по вопросам сверх полномочий совета МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), кроме полномочий, отнесенных к компетенции ОСС (п. 4.3 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД, об условиях, размере и порядке его выплаты

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    о выборе комиссий собственников помещений в МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ)

    Вопросы капитального ремонта общего имущества МКД

    о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР) (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 173 ЖК РФ)

    не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в кредитной организации, совершение операций с денежными средствами на спецсчете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и сроке, в течение которого он должен открыть спецсчет (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ)

    о владельце этого специального счета и кредитной организации, в которой он открыт (п. 4 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ, см. также ч. 8 ст. 175, ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ)

    о размере взноса на капремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 4, ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ)

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о минимальном размере ФКР в части превышения его размера над установленным региональным минимальным размером ФКР (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44, ч. 8 ст. 170 ЖК РФ)

    о размещении на специальном депозите временно свободных средств ФКР, формируемого на спецсчете (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о дополнительном взносе на одобренный ОСС ранее капремонт, если в ФКР на счете регионального оператора денег на него недостаточно (ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ)

    о получении УК (ТСЖ, ЖСК, ЖК) кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД и о существенных условиях займа/кредита (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    о получении УК (ТСЖ, ЖСК, ЖК) гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о погашении за счет ФКР кредита или займа, истраченного на капремонт ОИ в МКД, а также об уплате процентов по кредиту, займу (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    об оплате за счет ФКР расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о капитальном ремонте общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 2, ч. 5, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ),

    в том числе о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ),

    о переносе срока капремонта общего имущества в МКД на более поздний период либо о сокращении его объема (ч. 4 ст. 168 ЖК РФ)

    не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

    об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), в том числе о финансировании конкретных работ по капремонту ОИ в МКД за счет той части ФКР, которая сформирована за счет повышенных взносов (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ)

    о приостановлении обязанности по уплате взносов на капремонт (кроме должников), если ФКР достиг минимального размера (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ)

    о порядке погашения задолженности по взносам на капремонт, если такая составляет половину и более от начисленных сумм (ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ)

    о выборе лица, которое от имени всех собственников помещений в МКД участвует в приемке работ по капремонту и подписывает соответствующие акты в МКД, которые нуждались в капремонте на дату первой приватизации (ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ)

    Использование ГИС ЖКХ (иных информсистем)

    о том, что заочные ОСС проводятся в интерфейсе ГИС ЖКХ или иных информационных систем (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    о том, кто будет администратором заочного ОСС в ГИС ЖКХ или иной системе, то есть кто будет использовать систему от имени собственников (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о продолжительности заочного ОСС в ГИС ЖКХ (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    о том, как администратор заочных ОСС в ГИС ЖКХ будет принимать:

    — сообщения о проведении ОСС,

    — решения собственников по вопросам, поставленным на голосование (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

    об использовании ГИС ЖКХ или иной информсистемы в деятельности совета МКД, председателя совета МКД, комиссий собственников помещений в МКД (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ)

    оплата расходов на созыв ОСС

    о порядке финансирования расходов, понесенных УК (правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК) в связи с организацией и проведением ОСС, если о созыве ОСС попросили собственники, обладающие 10% (п. 3.5 ч. 2 ст. 44, ч. 6 ст. 45 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    перевод жилья в категорию «нежилое помещение»

    о согласии на перевод жилого помещения в нежилое (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

    Внимание! Требуется специальный кворум:

    — более 2/3 голосов от общего числа голосов в МКД, если дом одноподъездный (п. 2 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ),

    — более 2/3 голосов всех помещений того подъезда, где находится переводимая квартира, а всего — более 50% голосов от общего числа голосов МКД (п. 1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), если дом многоподъездный

    простое большинство голосов при наличии кворума (п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ), если дом одноподъездный;

    простое большинство голосов при наличии кворума и условии, что «внутри подъезда» с переводом помещения также согласно простое большинство при наличии его кворума (п. 1 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ), — если дом многоподъездный

    информирование собственников о предстоящем ОСС и о его результатах

    о назначении общедоступного (для собственников) помещения в МКД тем местом, где инициатор ОСС должен будет разместить решения, принятые на ОСС, а также итоги голосования данного дома (например, холлы подъездов, входные группы, доски объявлений и т.п.) (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    о специальном способе информирования собственников о том, что созывается ОСС (на будущее). Можно ввести сразу несколько способов, например, — на досках объявлений в холлах, во входных группах, на придомовой территории, на оборотной стороне платежных документов, через ГИС ЖКХ, по электронной почте и т.п. Если ОСС хочет ввести оповещение об ОСС путем размещений объявлений, то необходимо, чтобы эти объявления размещались в общедоступных местах МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ)

    простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

    Читайте также  Не хотят принимать товар обратно что делать

    Вместе мы сила: что решается на собрании собственников жилья

    В собственности каждого владельца квартиры в многоквартирном доме находится не только жилье, но и общее имущество МКД. Вопросы в отношении этого имущества решают посредством общего собрания собственников (ОСС). Каковы правила его проведения, что можно решить в рамках общего собрания и когда оно считается состоявшимся, рассказывает младший юрист АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Елизавета Мерцалова.

    По общему правилу, ежегодное собрание собственников проводится во втором квартале года, следующего за отчетным. На нем управляющая организация (управляющая организация (компания), жилищно-строительный кооператив, товарищество собственников жилья или непосредственное управление) должна отчитаться о своей работе по управлению общим имуществом в МКД. Кроме того, в течение года собственники вправе созвать внеочередное ОСС для решения каких-либо срочных вопросов. Однако в этом случае за данную инициативу должно выступать не менее 10% голосов от общего количества.

    Актуальные вопросы

    Перечень тем, которые могут быть рассмотрены на собрании собственников, приведен в статьях 44-46 ЖК РФ. Среди них, в том числе, вопросы:

    • о выборе способа управления домом;
    • о проведении капитального ремонта/реконструкции МКД или перепланировке/переустройстве помещений в составе дома;
    • о формировании фонда капремонта, использовании его средств и установлении размера взноса на капремонт;
    • о получении кредита или займа, о размещении свободных средств на депозите в банке;
    • об использовании и благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД; об установке шлагбаума;
    • о размещении рекламы с использованием общего имущества дома;
    • об установлении размера платы за содержание жилого помещения в МКД (если не созданы ТСЖ/ЖСК);

    Как видите, законодательством установлено, что собственники квартир имеют достаточно большие полномочия по распоряжению общим имуществом в доме, где проживают. Они вправе повлиять на озеленении двора, установку детской площадки или обустройство новых парковочных мест, установку системы видеонаблюдения и т.д. Важно понимать, что решения собрания собственников, принятые в соответствии с положениями закона, обязательны для исполнения всеми собственниками, поэтому в управлении МКД желательно принимать активное участие.

    Основные сферы влияния

    Самое основное, на что могут повлиять владельцы квартир – способ управления домом. Собственники вправе выбрать любой из вариантов (УК/ТСЖ/ЖСК), а также по необходимости изменить его позднее. Так, если у жильцов возникают сомнения в обоснованности и прозрачности начисляемой платы за содержание дома, на общем собрании можно выбрать новую УК, которая будет управлять домом и согласовать условия договора управления.

    Второй наиболее важный аспект – фонд капитального ремонта. Предполагается, что собственники принимают непосредственное участие в формировании и распределении средств этого фонда. На общем собрании можно проголосовать за то, каким способом будет формироваться этот фонд, каков должен быть размер отчислений в него и за то, куда эти деньги будут направлены. К примеру, можно решить вопрос о необходимости капитального ремонта дома в целом, его отдельных помещений или же направить эти средства на депозит в банке для получения процентов.

    Если требуется срочный дорогостоящий ремонт, денег на который у собственников дома недостаточно, они вправе принять решение о получении кредита в банке. Причем на собрании нужно проголосовать по вопросам как о получении займа, так и о его существенных условиях и выборе лица, уполномоченного на подписание соответствующего договора.

    Как узнать о собрании

    О том, как узнать о проведении ОСС, сказано в ст. 45 ЖК РФ. Собственник или иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, обязан сообщить всем владельцам квартир в МКД о проведении данного мероприятия не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты. Как правило, объявлений, размещенных в подъезде, недостаточно. Каждому собственнику должно быть направлено заказное письмо или передано сообщение в письменной форме под роспись, если в конкретном МКД не предусмотрен иной способ передачи подобной информации, что также должно быть решено на ОСС.

    Онлайн-собрания

    С прошлого года собирать ОСС можно в онлайн-формате (ст. 47.1 ЖК РФ). Чтобы воспользоваться этой опцией, собственникам необходимо определить электронную площадку (систему), на которой будет проведено голосование. Если большинство участников-владельцев квартир проголосует за этот способ, тогда его можно внедрять.

    Напомним, что до 1 июля 2021 г. регионы РФ обязаны обеспечить технический доступ всех жильцов МКД к выбранной площадке и привести в соответствие все свои технические системы, которые предоставляют возможность такого доступа.

    Правила принятия решения

    Собрание признается действительным при присутствии на нем собственников, обладающих не менее 50% голосов (определяется исходя из квадратуры жилья в собственности). По общему правилу, решение на ОСС принимается, если за него проголосовало более половины присутствующих на нем. Вместе с тем для отдельных вопросов может быть предусмотрена необходимость получить большее количество голосов: для установки шлагбаума или выбора способа формирования фонда капремонта принимается не менее, чем 2/3 голосов. Решение о реконструкции/перепланировке дома должно быть принято единогласно.

    Пропускать собрания не рекомендуется по той причине, что вы можете быть не в курсе принятого решения, а исполнять его придется. Например, вы хотели бы видеть во дворе дома новую детскую площадку, а соседи проголосовали за строительство парковки – в итоге вы будете вынуждены платить за эту парковку наравне со всеми.

    И хотя присутствие на ОСС не гарантирует принятия тех решений, с которыми вы согласны, участие в обсуждениях увеличивает ваши шансы на отстаивание своей позиции.

    Можно ли оспорить решение, принятое на ОСС

    Если решение собрания, по вашему мнению, принято не в соответствие с законом, нарушает ваши права или ваше участие могло повлиять на исход голосования, вы можете обратиться в суд для того, чтобы его оспорить. Так, нередки ситуации, когда управляющие компании увеличивают тарифы на содержание имущества МКД, ссылаясь на результаты голосования собственников на ОСС. Но на деле о проведении такого собрания никто из владельцев жилья в этом доме и не подозревал (имеет место явно сфальсифицированный протокол). Тогда стоит защищать свои права и доказывать, что это решение было недействительным. Также УК можно привлечь к уголовной ответственности за подделку официального документа.

    Жилищная инспекция не вправе устанавливать ничтожность решения собрания собственников МКД без обращения в суд

    Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение № 301-ЭС21-2180 по делу № А79-590/2020 об оспаривании предписания жилищной инспекции о ничтожности решения общего собрания жильцов многоквартирного дома по проведению капитального ремонта силами частной компании, а не регионального оператора.

    В мае 2015 г. собственники МКД в г. Чебоксары на внеочередном общем собрании в форме заочного голосования приняли решение о формировании фонда капремонта на специальном счете ООО «Вертикаль». В 2017–2019 гг. указанное общество получило от жильцов МКД полномочия на проведение капремонта, выполнение соответствующей претензионно-исковой работы с правом обращения к должникам о взыскании задолженности по взносам на ремонт. На основании предоставленных полномочий общество провело капремонт лифтового оборудования, системы горячего водоснабжения и отопления дома на общую сумму 9,4 млн руб.

    В дальнейшем Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики в ходе внеплановой документарной проверки общества выявила, что решение о проведении капремонта было принято при наличии 65,27% от общего числа голосов собственников помещений в МКД вместо необходимых 66,7%. Таким образом, инспекция пришла к выводу о ничтожности данного решения со ссылкой на то, что формирование фонда капремонта должно осуществляться на счете регионального оператора, и сочла, что общество нарушило ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в связи с чем выдала предписание о прекращении начисления взносов на капремонт и выставления платежных документов по взносам на такой ремонт собственникам помещений МКД. Госорган также обязал общество перечислить денежные средства, находящиеся на специальном счете, где аккумулировались взносы на капремонт МКД, на счет регионального оператора.

    Не согласившись с решением инспекции, общество обжаловало его в арбитражный суд, который признал решение недействительным. При этом суд исходил из отсутствия у инспекции правовых оснований для признания ничтожным решения общего собрания собственников помещений МКД от 26 мая 2015 г. по формальным основаниям (ввиду отсутствия кворума), поскольку общество действовало добросовестно в интересах собственников помещений МКД – во исполнение их воли, состоящей в создании фонда капремонта на специальном счете, подтвержденной при проведении последующих собраний жильцов дома.

    Тем не менее апелляция отменила решение первой инстанции и отказалась удовлетворять требования заявителя, согласившись с позицией жилищной инспекции об отсутствии нужного кворума жильцов, и признала правомерной необходимость формирования фонда капремонта на счете регионального оператора. Окружной суд поддержал постановление апелляции.

    Общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд, и Судебная коллегия по экономическим спорам согласилась с доводами заявителя. Так, ВС напомнил, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, чьи права нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием жильцов этого дома, в течение 6 месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК).

    «В связи с изложенным отсутствие в Жилищном кодексе срока для обращения органами государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не означает, что административный орган наделяется правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников помещений без обращения в суд и (или) имеет не ограниченное сроком право оспаривать решение общего собрания собственников помещений в суде. Исходя из универсальности воли законодателя, для требований инспекции указанный срок должен определяться так же, как для иных лиц, имеющих законный интерес в оспаривании решения общего собрания, то есть применительно к правилам ч. 6 ст. 46 данного Кодекса», – подчеркивается в определении.

    Как пояснил Верховный Суд, спорное решение общего собрания жильцов МКД не оспаривалось в судебном порядке и не признавалось недействительным. «Наличие у инспекции полномочий на проведение проверки по вопросам правомерности принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения по способу формирования фонда капитального ремонта не свидетельствует о наличии у органа государственного жилищного надзора права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков», – отмечается в определении.

    ВС добавил, что жилищная инспекция не воспользовалась правом на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения собрания собственников помещений МКД от 26 мая 2015 г. Кроме того, при проведении проверки и вынесении предписания произвольное вмешательство административного органа в частные дела недопустимо (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Применительно к рассматриваемому делу, пояснил Суд, это означает, что при проведении проверки и вынесении предписания инспекция не могла не учитывать волю жильцов относительно избранного ими способа формирования фонда капремонта, подтвержденную последующими решениями собраний и реализованную фактически к моменту проведения проверки, – иное создавало бы угрозу нарушения прав собственников в результате действий административного органа.

    «Констатировав ничтожность решения общего собрания собственников помещений МКД по прошествии более чем четырех лет и выдав предписание, по существу отменяющее юридическую силу этого решения, инспекция не приняла во внимание, что общество действовало во исполнение сложившихся правоотношений с 2015 г. добросовестно, в интересах собственников помещений МКД и во исполнение их воли, что подтверждается также решениями, принятыми собственниками помещений МКД в 2017 и 2019 гг.», – заключил ВС и отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции.

    Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев полагает, что в рассматриваемом деле Верховный Суд сделал сразу три важных вывода. «Во-первых, жилищная инспекция не может подменять собой суд, в связи с чем она не вправе признавать решения общего собрания жильцов МКД недействительными, – сделать это можно только в судебном порядке. Во-вторых, срок для обжалования указанных решений составляет шесть месяцев с момента, когда лицо, чье право было нарушено таким решением, узнало о нем. В-третьих, при проведении проверки жилищная инспекция должна была учитывать волю жильцов МКД, которая была выражена в спорном решении и реализовывалась на протяжении нескольких лет без какого-либо оспаривания с их стороны», – отметил он в комментарии «АГ».

    По мнению эксперта, последний вывод самый интересный. «Так, при наличии нарушений, о которых надзорный орган узнал в ходе проверки, он должен учитывать волеизъявление лиц и длительность его реализации, если такие нарушения касаются управленческих решений какого-либо гражданско-правового сообщества. Видится, что данный подход может быть применен и в спорах другого рода. Указание на то, что жилищная инспекция не вправе собственным актом признавать решение общего собрания жильцов МКД недействительным, что иначе будет являться вмешательством в управление домом, также является положительным выводом», – добавил Антон Алексеев.

    Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов оценил определение крайне положительно. «ВС совершенно резонно указал на отсутствие у жилищной инспекции права на признание решения общего собрания ничтожным – у нее есть лишь право обратиться в суд с таким заявлением (при наличии оснований). Подобная трактовка позволяет соблюдать баланс интересов и гарантирует адекватное применение процессуального законодательства для другой стороны спора. Бесспорно, жилищная инспекция вправе проводить проверки, в том числе проверять кворум собрания жильцов. Однако административный орган не наделен правом отмены решений общих собраний и признания их ничтожными», – подчеркнул он.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock
    detector