Договор о совместном использовании нежилого помещения

Договор о совместном использовании нежилого помещения

Договор о совместном использовании нежилого помещения

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

По договору безвозмездного пользования нежилым помещением одна сторона передает другой стороне временное право пользования объектом недвижимости на безвозмездной основе.

Субъектами по соглашению являются Ссудодатель – лицо, предоставившее во временное пользование объект недвижимости, и Ссудополучатель – лицо, которое пользуется таким объектом в рамках правил, установленных договором на безвозмездной основе.

В качестве субъектов договора безвозмездного пользования жилым помещением могут выступать как физические, так и юридические лица. Особая польза при заключении такого вида соглашения приносится индивидуальным предпринимателям.

Данный документ нуждается в письменном оформлении, так как есть необходимость закрепить обязанности Сторон по договору. Поэтому ниже, на примере договора безвозмездного пользования магазинным помещением, мы поэтапно разберем, как оформить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.

Преамбула

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Карпов Виктор Петрович, 08.07.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 76, квартира 898, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 00.00.0000, именуемый в дальнейшем Ссудодатель
И
ИП Петров Виктор Петрович, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 00.00.0000, именуемый в дальнейшем Ссудополучатель
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу договора традиционно входят:

  • вид соглашения;
  • место и дата заключения договора;
  • имена и роли участников сделки;
  • адреса проживания и паспортные данные сторон.

Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:

  • предмет соглашения;
  • срок оказания услуг;
  • обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

Предмет

Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение.
В разделе о предмете следует четко описать характеристики такого помещения, а именно:

  • указать, по какому адресу оно расположено;
  • указать, имеется ли какое-либо прилагающее к помещению оборудование;
  • обозначить количество квадратных метров в помещении;
  • обозначить, кому нежилое помещение принадлежит по праву собственности и обременена ли она правами третьих лиц.

Итак, пункт о предмете выглядит следующим образом:

Ссудодатель передает право пользования на безвозмездной основе Ссудополучателю нежилое помещение, расположенное по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова-Петрова 72Б.
Общая площадь помещения составляет 50 (Пятьдесят) квадратных метров.
Согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации Арендодатель является собственником помещения.
Целевое назначение арендуемого помещения – розничная торговля товарами краткосрочного пользования (одежда).
Настоящий договор заключается на неопределенный срок.

Обязанности сторон

Обязанности сторон являются неотъемлемой составляющей документа. В данном разделе могут быть прописаны различные обязательства по взаимному согласию Сторон, мы же остановимся на основных формулировках. Итак, выглядит данный раздел следующим образом:

Ссудодатель обязуется:
Предоставить указанное в пунктах настоящего соглашения нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании нежилым помещением.
Обеспечить Ссудополучателю доступ в указанное помещение.
Ознакомить Ссудополучателя с правилами пользования нежилым помещением.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ссудополучатель обязуется:
Содержать магазинное помещение и содержащееся в нем оборудование в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции помещения без согласия Ссудодателя.
Использовать помещение строго по целевому назначению.
Соблюдать технику безопасности при пользовании нежилым помещением.
После прекращения действия договора возвратить нежилое помещение в технически исправном состоянии, в котором оно находилось при приеме-передаче (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными. Итак, в тексте документа пункты прописываются следующим образом:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению
Ссудодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Ссудодатель ответственности не несет.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае нанесения ущерба объекту, сданного ему в пользование по договору безвозмездного пользования нежилым помещением.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае использования помещения не по его целевому назначению.

Разрешение споров

В этом разделе указывается информация о порядке разрешения споров между сторонами. В рамках соглашения, Контрагенты могут указать различные условия, мы же выделим те, которые применяются чаще всего:

Все возникшие разногласия по поводу исполнения своих обязательств по договору разрешаются путем переговоров между сторонами.
В случае если в процессе переговоров стороны не пришли к общему выводу, споры будут разрешаться в судебном порядке.

В конце документа ставятся подписи сторон, и договор считается заключенным.

Регистрация

Если сделка заключается между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, то она не нуждается в государственной регистрации.

Форма договора

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением оформляется в простой письменной форме.

Нюансы и подводные камни совместного пользования нежилым помещением при договоре о долевой собственности

Долевое владение нежилой недвижимостью является довольно распространенным способом организовать бизнес, не вкладывая слишком больших средств в приобретение объекта недвижимости.

Однако данная форма собственности имеет много особенностей, так как она объединяет разных собственников со своими личными интересами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

Это, согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ, общая собственность, доли участников которой определены. Общей собственностью в соответствии с п. 1 статьи 244 ГК РФ является недвижимость, находящаяся во владении двух или более лиц.

Владелец доли, согласно п. 2 статьи 246 ГК РФ, может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою часть или распорядиться ею другим способом, если все остальные дольщики выразили свое согласие, о чем сказано в п. 2 статьи 246 ГК РФ. Также необходимо выполнение условий, предписанных статьей 250 ГК РФ, по которой приоритет на право покупки продаваемой доли предоставляется участникам общей долевой собственности.

  • Если по закону доли не определены, и между участниками нет соглашений, оговаривающих условия раздела, то части считаются равными в соответствии с п. 1 статьи 245 ГК РФ.
  • Если доля каждого из владельцев в праве собственности не определена, то, согласно п. 2 статьи 244 ГК РФ, такая собственность является совместной.
  • Доля в праве общей собственности на нежилой объект является не самой недвижимостью, а правом собственности на нее, соответствующим величине доли.

Таким образом, доля в праве общей собственности на нежилую недвижимость является не имуществом, а имущественным правом и потому не носит индивидуальных характеристик, которые могли бы быть отделены от долей других владельцев, и может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право. Об основных способах приобретения и прекращения прав на нежилую недвижимость можно узнать здесь.

Порядок совместного пользования зданием

Управление нежилой недвижимостью, которая находится в долевой собственности, производится по взаимному соглашению всех ее участников в соответствии с п. 1 статьи 246, п. 1 статьи 247 ГК РФ и имеет свои особенности:

  1. владельцы помещений, входящих в здание, которое находится в общей долевой собственности, должны организовывать любую свою деятельность только с общего согласия всех дольщиков, в противном случае добиться решения вопроса возможно по решению суда;
  2. расходы по содержанию нежилого помещения, уплате налогов и других платежей, согласно статье 249 ГК РФ, оплачиваются собственниками пропорционально их доле;
  3. доходы от нежилой недвижимости также делятся соответственно принадлежащим собственникам долям, однако статья 248 ГК РФ предусматривает способ распределения прибыли иным образом при наличии дополнительного соглашения между дольщиками.

Что нужно для получения доли в праве на здание?

Поскольку доля в нежилом помещении не обладает статусом обособленного самостоятельного объекта, то дольщики при желании имеют право выдела своей доли из общего имущества согласно статье 252 ГК РФ, которое может быть осуществлено как по общему соглашению, так и по суду.

Но такая процедура возможна при условии ненанесения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В противном случае выделяющийся владелец вправе получить компенсацию стоимости его доли другими собственниками.

Если есть возможность изолировать помещение или построить отдельный вход, то выделить долю будет значительно проще.

Общее собрание владельцев

  • Решение о выделе доли принимается на общем собрании дольщиков путем очного, очно-заочного или заочного голосования.
  • Каждый дольщик имеет право инициировать проведение общего собрания собственников (ОСС).
  • Инициатор проведения ОСС обязан в срок от 45 до 10 дней до даты его проведения сообщить о нем остальным дольщикам посредством отправки заказных писем или лично под роспись.
  • Инициатор проведения ОСС должен четко сформулировать вопрос, в данном случае о выделении доли, который выносится на голосование, предполагающий однозначный ответ: «да», «против» или «воздержался».
  • Владельцы нежилых помещений голосуют всей частью своих голосов.
  • Принимать участие в голосовании могут не только владельцы нежилых помещений, но и их представители по доверенности.
  • Для проведения ОСС необходим кворум участников, владеющих более 50% голосов.
  • Голосование владельцев производится посредством оформленных в письменном виде решений собственников по вопросу выдела доли.
  • Подсчет голосов ведет счетная комиссия, создание которой должно быть также внесено в повестку дня, а состав утвержден собранием.
  • Решение собрания оформляется в виде протокола, который заполняется не позже десяти дней с момента проведения собрания.
  • В протоколе должны быть отмечены название документа и его регистрационный номер, дата и место проведения ОСС, заголовок и содержательная часть, повестка собрания, наличие кворума, число голосов по вопросу, адрес хранения протоколов, перечень приложений при наличии, подписи председателя и секретаря ОСС, а также членов счетной комиссии.

Решение о разделе имущества

Так как собственники голосуют своими письменно оформленными решениями, то в них должны быть отражены следующие пункты:

  1. заголовок;
  2. адрес помещения;
  3. форма голосования;
  4. вид собственности;
  5. вид помещения (нежилое);
  6. ФИО собственника помещения или его доверительного лица и паспорт;
  7. сведения о правоустанавливающем документе собственника;
  8. общая площадь помещения;
  9. величина доли в праве общей собственности на имущество;
  10. вопрос голосования (выдел доли);
  11. вариант ответа: «да», «нет», «воздержался»;
  12. дата подачи решения;
  13. подпись голосующего.

Необходимые документы для заключения договора

Для данной процедуры потребуются следующие документы:

  • паспорт собственника или его представителя;
  • нотариально оформленная доверенность на представителя;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • соглашение о выделе доли из общего недвижимого имущества;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • справка об инвентаризации из БТИ;
  • техпаспорт помещения;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества.

Составление соглашения о совместном пользовании

Соглашение заключается письменно в свободной форме, подписывается всеми участниками и заверяется нотариусом. В соглашении следует установить порядок эксплуатации объекта, оговорить вопросы безопасности, ремонта, ответственности сторон за сохранение имущества и нарушение положений соглашения, порядок разрешения спорных ситуаций.

Примерная форма соглашения о совместном использовании нежилой недвижимости выглядит следующим образом:

  1. название документа;
  2. место и дата подписания;
  3. полное наименование организации с указанием организационно-правовой формы для каждого участника;
  4. ФИО руководителя организации и должность для каждого участника;
  5. данные о правоустанавливающем документе для каждого участника;
  6. указание предмета договора о совместной эксплуатации здания с обозначением срока первоначального действия;
  7. определение вклада каждого участника в решение вопросов совместного пользования с конкретизацией их действий;
  8. ведение общих дел, переговоров с посторонними лицами и организациями, оформление и хранение документации;
  9. обязанности сторон;
  10. распределение прибыли, общих расходов, убытков;
  11. форма уведомления контрагентов о каких-то действиях;
  12. действие договора в условиях непреодолимых обстоятельств;
  13. порядок решения спорных ситуаций;
  14. порядок расторжения договора;
  15. адреса и реквизиты контрагентов;
  16. подписи.
  • Скачать бланк соглашения о порядке пользования нежилым помещением
  • Скачать образец соглашения о порядке пользования нежилым помещением

Нюансы и подводные камни при заключении договора

При его заключении можно установить любые условия и правила владения и пользования общим имуществом при условии соответствия законодательству, прежде всего гл. 27 ГК РФ. Чтобы снизить риски, связанные с совместной деятельностью, необходимо:

  • все договоренности зафиксировать письменно, потому что устные не принимаются судом к рассмотрению;
  • тщательно проработать все существенные условия взаимодействия сторон, в первую очередь те, которые могут вызвать разногласия в дальнейшем;
  • при передаче материальных активов детально их описать, включая наименование, количество, техническое состояние, серийные номера;
  • письменно перечислить передаваемые нематериальные активы, такие как патенты, технологии, клиентскую базу и др.;
  • оговорить условия использования конфиденциальной информации в пределах необходимости, установить запрет на ее разглашение, обозначить ответственность за нарушение данного пункта.

Правовое регулирование вопросов долевого владения коммерческой недвижимостью подчас носит запутанный и неоднозначный характер. Поэтому принципиально важно при подписании любых договоров и соглашений в этой сфере учитывать большое число нюансов, не пропуская никакую деталь. В такой ситуации. чтобы не ошибиться, разумнее всего прибегнуть к помощи юристов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Совместное пользование нежилым помещением: соглашение, договор и подводные камни

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Производственные кооперативы, физические и юридические лица, совладельцы могут договориться о совместном использовании нежилого объекта, если имеют общие цели.

В таком случае стороны принимают на себя взаимные обязательства, например, об осуществлении ремонта, оплате ЖКУ и других расходов.

  1. Совместное пользование нежилым помещением
  2. Кто может предложить пользоваться помещением совместно?
  3. Содержание соглашения (договора)
  4. «Подводные камни» совместного пользования нежилым помещением

Совместное пользование нежилым помещением

Чтобы несколько лиц могли одновременно использовать один объект недвижимости на законных основаниях, требуется заключить соответствующий договор.

Обычно речь идёт о договоре аренды, в котором стороны указывают свои права, обязанности, ответственность, порядок работы, стоимость арендной платы и другие нюансы.

Если договор был подписан, но в нём содержатся не все условия распоряжения имуществом, стороны могут заключить соглашение о совместном пользовании нежилым помещением. В нём прописывают ответственность за причинение имущественного ущерба, порядок разрешения спорных ситуаций, распределение обязанностей.

Соглашение могут составить лица, владеющие помещением на праве долевой собственности. Таким образом они смогут определить порядок распоряжения общим имуществом. Без согласия каждого дольщика невозможно организовать бизнес.

Если в помещении находится имущество или дорогостоящее оборудование, стороны могут пользоваться им на условиях, оговорённых в соответствующем документе.

Соглашение (договор) совместного пользования нежилым помещением составляется в письменном виде в свободной форме. Сделка может быть оформлена на возмездной или безвозмездной основе.

В первом случае стороны договариваются о стоимости регулярной платы за распоряжение объектом; во втором – передача имущества осуществляется бесплатно (такой документ также называется договором ссуды).

При передаче помещения в пользование другого лица на безвозмездной основе владелец должен гарантировать отсутствие износа. Договор может быть заключён и в ситуации, если вторая сторона знала о наличии недостатков в момент подписания документа.

Чтобы избежать неприятностей, лучше указывать все изъяны и дефекты в тексте. Распоряжаться чужим имуществом возможно на временной основе, после чего осуществляется возврат.

Если вы сдаёте помещение в аренду, арендатор должен будет платить вам определённую сумму, оговорённую заранее и зафиксированную в договоре. Такие сделки являются возмездными.

Кто может предложить пользоваться помещением совместно?

Договор подписывается с владельцем объекта недвижимости. При необходимости сделка заключается через доверенное лицо, если имеются соответствующие документы, подтверждающие наличие полномочий для передачи права пользования имуществом.

Если объектом владеют несколько лиц, все они должны присутствовать при подписании договора или соглашения.

Если речь идёт об аренде, арендатор может передать право на пользование помещением третьим лицам в случае, если данное положение содержится в соответствующем договоре, подписанном с арендодателем. Речь идёт о субаренде.

Содержание соглашения (договора)

Как указывалось выше, сделка должна оформляться письменно. Если речь идёт о соглашении на передачу объекта в совместное пользование нескольких лиц, стороны могут обратиться к нотариусу и платно заверить этот документ.

Если речь идёт об аренде, такой договор подлежит обязательной регистрации, когда имущество арендуется на 12 месяцев и более.

В договор о совместном использовании нежилого объекта следует включить:

  • персональные данные сторон (наименования и реквизиты ИП либо юридических лиц, паспортные данные физлиц);
  • предмет сделки (местонахождение помещения, его состояние на момент составления документа, технические параметры);
  • реквизиты правоустанавливающей документации на имущество;
  • срок действия соглашения;
  • ответственность, обязанности и права сторон;
  • порядок действий при возникновении спорных ситуаций;
  • условия расторжения или продления сделки;
  • другие немаловажные моменты (например, порядок проведения ремонта, время пользования объектом каждой стороной, условия выкупа объекта);
  • подписи;
  • дату оформления документа.

Если в сделке участвуют юридические лица или ИП, на соглашении должен присутствовать оттиск фирменной печати. Некоторые предприниматели не имеют её, поэтому им достаточно указания своих персональных данных и подписи.

Факт передачи права пользования имуществом следует зафиксировать в специальном акте приёма-передачи. Например, если две организации договорились распоряжаться одним помещением совместно, обозначив график своей работы, владелец объекта передаёт ключи от него второй стороне. В этот момент возможно составление соответствующего акта.

Рекомендуется указать имеющиеся у помещения дефекты в этом документе, чтобы в момент прекращения взаимоотношений между сторонами не возникло конфликта.

Данный акт оформляется в качестве приложения к договору (соглашению).

Ознакомиться с образцом документа можно по данной ссылке. Вы можете обратиться к адвокату или нотариусу, чтобы соглашение оформил квалифицированный специалист.

«Подводные камни» совместного пользования нежилым помещением

Порядок осуществления ремонта и разрешения имущественных споров (если помещению или находимся внутри вещам/оборудованию будет нанесён ущерб) определяется соглашением либо договором.

Если владелец объекта скрыл наличие дефектов, он несёт ответственность за их исправление.

Если вторая сторона знала об определённых изъянах, но не указала их наличие в тексте договора или акта приёма-передачи, скорее всего, исправить дефекты придётся за свой счёт. На практике в таких ситуациях владелец отказывается осуществлять ремонтные работы. Обратите внимание на текст документа, чтобы знать, кто ответственен за ремонт в конкретном случае.

Совместное использование нежилого помещения при долевой собственности осуществляется при наличии соответствующего соглашения.

Для организации какой-либо деятельности (например, для открытия магазина или кафетерия) требуется согласие всех совладельцев. При отсутствии договорённости единственное решение – обращение в суд.

Дольщики обязуются в равных частях оплачивать налоги и расходы, связанные с содержанием нежилого объекта. Прибыль, полученная от реализации помещения (к примеру, от продаж торговой точки), распределяется между всеми собственниками в одинаковых долях.

Стоит учитывать, что некоторые совладельцы могут обладать большей частью имущества по сравнению с остальными. К примеру, один дольщик вправе владеть 2/3 помещения, а второй – 1/3. В таком случае первый собственник платит 2/3 от суммы налога и расходов за содержание имущества, но и получает 2/3 дохода, приносимого недвижимостью.

Доли совладельцев могут быть выделены. Если этого не было сделано, считается, что каждый дольщик имеет равную долю имущества.

Вы решили продать свою часть нежилого объекта? В соответствии со статьями 246 и 250 Гражданского кодекса РФ предварительно вам потребуется письменно уведомить о своих намерениях других дольщиков.

Они имеют преимущественное право выкупа вашей доли. В оповестительном письме вы должны указать сумму, по которой действительно планируете продавать свою часть имущества.

Если в течение 10 дней вам не ответили на письма, закон позволяет продать долю любому другому человеку.

Разбираемся в нюансах совместного и единоличного пользования нежилыми помещениями. Образцы договоров

Сведения о плане строительства должны быть сопоставимы с условиями приемо-сдаточного акта и иметь информацию о функциональном предназначении нежилых помещений в многоквартирном здании. Об этом говорится в п.6 ст. 21 Федерального закона от 30.12. 2004 № 214-Ф3.

Данная запись является единственным пунктом в законодательстве, где напрямую указано на использование нежилых помещений. Остальной правовой массив уведомляет, что бывают жилые и нежилые помещения (Закон о кадастре, ЖК).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Читайте также  Как выплачивается страховая сумма по договору страхования жизни?

Под что можно использовать?

С повышением платы за аренду на недвижимые объекты стало все больше практиковаться выделение квартир под нежилые помещения в границах многоэтажных зданий. Обычные жилые помещения на первом этаже и подвальные помещения сейчас выкупаются под торговые предприятия, офисы, парикмахерские.

Если следовать санитарным нормам, то расположение торговых и других заведений допустимо предусматривать еще на стадии строительства дома, но это правило зачастую игнорируется.

Юридические фигуранты просто выкупают жилое помещение, делают отдельный вход и начинают работать, как частные предприниматели. В нашей стране это не является серьезным нарушением закона: основное при этом – арендуемой площади должен быть присвоен статус нежилого помещения.

Порядок эксплуатации

На правовом уровне приняты требования, которые должны соблюдать владельцы коммерческих объектов. И в то же время данные правила призваны гарантировать защиту интересов других собственников в многоквартирном здании. Таким образом соблюдается баланс интересов всех сторон.

В частном арендуемом заведении нельзя проводить действия, следствием которых будет загрязнение окружающей среды или получение неблагополучной санитарно-эпидемиологической обстановки. Другими словами, в арендуемом нежилом помещении запрещено оборудование общественного туалета или медицинского учреждения для пациентов с инфекционными болезнями.

Получение прав владения

Право владения, как юридических лиц, так и граждан, безусловно, является центральным местом в законодательстве. Судебная практика позволяет обозначить рекомендации для написания искового заявления. Чтобы удалить барьеры во владении нежилыми помещениями, нужно:

  1. Предъявить в суд документы на право собственности этой площадью, в сторону которой чинятся препятствия в эксплуатации.
  2. Показать все необходимые доказательства присутствия преград в пользовании, при этом желательно приложить снимки с данного места, акты осмотров, показания соседей. Обязательное условие при этом: чтобы нарушение происходило в пределах границ вашего помещения.
  3. Для устранения препятствий, нужно доказать суду, что во владении помещением они возникли после заключения договора на эту площадь.
  4. Обосновать невозможность эксплуатации помещения без ущерба для собственника.
  5. До подачи иска еще раз убедиться:
  • действие договора о продлении не закончилось;
  • нарушителем является именно то самое лицо, на которого подается жалоба.
  • Если ответчик чинит преграды необходимого восстановления помещения, в суд надо предъявить доказательства об изменении плановой постройки.
  • Виды сделок при передаче другому лицу

    Собственник коммерческого заведения имеет законное обоснование для осуществления имущественных сделок с нежилым помещением, а именно:

    • Продавать любым способом (на аукционе, через объявления).
    • Оформлять дарственное заявление или писать завещание на конкретное лицо.
    • Сдавать помещение в аренду на неопределенный срок.
    • Отдавать объект в управление на доверии.

    Как документально зафиксировать факт передачи прав?

    Все совершенные сделки с недвижимостью необходимо зарегистрировать в Едином Государственном реестре на основании статьи 131 ГК РФ.

    Обоснованием для записи в ЕГРП является оформление полномочий на нежилое помещение. Есть немало предпринимателей, владеющих на праве собственности недвижимостью, которая приобреталась до 1998 года. В таких случаях применяется термин «ранее возникшее право».

    Содержание договора

    Сознавая диспозитивность ГК, все обстоятельства, допускающие разное толкование в законе, должны быть выражены в соглашении, чтобы в дальнейшем избежать споров.

    Содержание договора должно иметь следующие пункты:

    • Дату и место сделки.
    • Подробную информацию об участниках контракта.
    • Наиболее подробное растолкование предмета договора.
    • Двухстороннее очерчивание прав и обязанностей.
    • Ответственность.
    • Период действия и возможные варианты для расторжения соглашения.

    Ограничения, которые хочет сделать собственник, также отражаются в соглашении. Договор подписывается участниками и на нем ставится печать юридического лица.

    Регистрация контракта аренды недвижимого имущества, оформленного на период меньше одного года, не подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ) Чтобы исключить разночтения и споры по этому вопросу, можно обратиться к Постановлению Высшего Арбитражного Суда от 2001 года.

    Статья 651. ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Подразделяются договора пользования недвижимостью на 2 вида, это:

    1. Договор безвозмездного пользования.
    2. Возмездный договор.

    Чем же они отличаются друг от друга? Первой договоренности (ГК гл. 36) о безвозмездном обращении характерны следующие черты:

    • Процедура использования не выделяется какой-либо оплатой.
    • Безвозмездность (отсутствие ответного поступка).
    • Неизменность права владения в границах контракта.
    • Временность, возвращение предмета сделки.

    Возмездный договор имеет похожие признаки с займом, арендой и дарением, но не следует путать эти два понятия:

    1. Аренда возмездная (ГК гл.34). Разграничены права и обязательства для сторон сделки. Но все-таки существующие условия в отношении соглашений и аренды в основном одинаковы (ГК ст.689 п.2).
    2. При дарении (ГК гл.32), отличающимся безвозмездностью, совершается смена владельца. Ссуда характеризуется лимитированным периодом пользования и возвращение определенного имущества.
    3. Заем (беспроцентный) кардинально различается от ссуды. По соглашению займа (ГК гл.42) предмет договора предоставляется в пользование, а не в собственность.

    Участниками при заключении такого контракта являются арендодатели и наниматели.

    Совместный

    Нередко для владения объектами фигурантам приходится заполнять правоприменительные соглашения. Особенно это относится к юридическим лицам, разным компаниям и организациям. Чтобы не возникало конфликтов между пользователями, а чаще это происходит в сфере взаимоотношений нескольких организаций, и составляются данные контракты.

    Единоличный

    Соглашение безвозмездного владения может использоваться в качестве:

    1. Возможности стимулирования.
    2. Способа уменьшения регулярных расходов плательщика.
    3. Метода оптимального руководства материальными ценностями среди компаний.
    • Скачать бланк договора безвозмездного пользования нежилым помещением
    • Скачать образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением

    В единоличное пользование разрешается отдавать только объекты, которые выделяются самостоятельно-определенными характеристиками. Объясняется это тем, что при такой сделке возвращается при необходимости тот же предмет с учетом его эксплуатации.

    Заключение

    Договор о недвижимости хранит в себе немало разных сюрпризов. При этом трактовка в законодательстве порой бывает очень противоречива. Из-за этого составлять и подписывать подобные соглашения настоятельно рекомендуется с опытным юристом (нотариусом), который может оградить вас от возможных дальнейших тяжб с судопроизводством.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

    Адвокат Антонов А.П.

    Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением. Главная ваша обязанность — содержать его, в частности оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать его безопасное состояние. Если вы не будете этого делать, вас могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. Например, взыщут ущерб, причиненный соседям, если из-за вас в помещении произошел пожар.
    Конкретный перечень прав и обязанностей зависит от того, где находится ваше помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании. Например, в многоквартирном доме не нужно платить налог за землю под домом.

    1. Права собственника нежилого помещения
    Как и у каждого собственника, у вас есть права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
    Также у вас есть право получить выплату, если для государственных или муниципальных нужд изымают земельный участок под зданием, в котором находится ваше помещение (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2018 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2017).
    Кроме того, объем ваших прав зависит в том числе от того, где расположено ваше нежилое помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании.
    Если помещение расположено в многоквартирном доме, вы обладаете большинством прав и обязанностей, которые есть у собственников квартир этого дома. Вы можете, например:
    пользоваться общим имуществом многоквартирного дома: коридорами, лифтами и т.п. (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ). Однако использовать его единолично вы не вправе без согласия других сособственников. Например, размещать на общем имуществе многоквартирного дома личное оборудование (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021));
    пользоваться правами потребителя коммунальных услуг. Например, требовать от исполнителя провести проверку качества предоставляемых коммунальных услуг (п. п. 2, 33 Правил предоставления коммунальных услуг);
    участвовать в общих собраниях собственников помещений. Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
    Если помещение расположено в нежилом здании, вы вправе в том числе:
    купить или арендовать государственную или муниципальную землю под ним без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
    использовать общее имущество здания в том же порядке, какой ГК РФ устанавливает для участников долевой собственности и для собственников квартир в многоквартирном доме (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

    2. Обязанности собственника нежилого помещения
    У вас есть общая для всех собственников обязанность — нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ).
    Конкретный перечень обязанностей отличается в зависимости от того, где расположено ваше помещение — в многоквартирном доме или в нежилом здании.
    В многоквартирном доме вы обязаны, в частности:
    заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). То есть вы не можете оплачивать коммунальные услуги ТСЖ или управляющей компании.
    Если такого договора нет, вам могут определить объем потребления как при самовольном пользовании (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Как правило, это гораздо дороже, чем если бы вы платили согласно приборам учета;
    нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в частности платить взносы на его капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
    При этом за земельный участок, входящий в состав общего имущества, земельный налог платить не нужно (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ);
    привести помещение в прежнее состояние, если была незаконная перепланировка (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

    В нежилом здании вы, в частности, обязаны:
    оплачивать коммунальные услуги (ст. 210, п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). Причем вы должны оплачивать их, даже если сдали помещение в аренду, но арендатор не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией (см. Позицию ВС РФ);
    нести расходы по содержанию общего имущества здания (ст. 249 ГК РФ). В частности, вам придется платить налог или арендную плату за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

    3. Ответственность собственника нежилого помещения
    Если вы не выполняете или ненадлежащим образом выполняете обязанности собственника помещения, вас могут привлечь:
    1) к административной ответственности. В частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений (ст. 6.4 КоАП РФ). Например, если в своих торговых помещениях вы не проводите ежедневную уборку (п. 10.1 СП 2.3.6.3668-20);
    2) к гражданско-правовой ответственности. В частности, с вас могут взыскать:
    убытки, если из-за ненадлежащего содержания помещения был причинен ущерб третьим лицам. Например, были залиты соседние помещения (ст. ст. 15, 1064 ГК РФ);
    штрафные санкции за просрочку оплаты коммунальных услуг. Например, при несвоевременной оплате водоснабжения вы обязаны оплатить пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый день просрочки (п. 30 Правил холодного водоснабжения и водоотведения).
    В некоторых ситуациях возможна уголовная ответственность, однако к ней могут привлечь только вменяемое физическое лицо, достигшее определенного возраста (ст. 19 УК РФ). Например, руководителя организации, если он систематически предоставлял помещения для незаконных организации и (или) проведения азартных игр (ст. 171.2 УК РФ).

    С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

    Остались вопросы к адвокату?

    Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

    ВС пояснил, когда собственники примыкающих к МКД зданий должны платить за содержание общего имущества

    22 июля Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС21-5387 по делу № А50-179/2019 о споре между ТСЖ и собственником примыкающего к многоквартирному дому здания о плате за пользование общим имуществом МКД.

    Суды посчитали, что общие инженерные сети – не основание взимать плату за содержание общедомового имущества

    ООО «Гарантия» на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2,5 тыс. кв. м, расположенное на земельном участке, где находится многоквартирный дом под управлением ТСЖ «Попова, 23». Договор управления между ТСЖ и обществом заключен не был.

    Полагая, что принадлежащее обществу здание входит в состав единого жилого комплекса с многоквартирным домом, ТСЖ посчитало, что оно должно также нести расходы на содержание общедомового имущества. В связи с этим ТСЖ направило «Гарантии» претензию с требованием о погашении задолженности за период с июля 2017 г. по сентябрь 2018 г. в общей сумме 570 тыс. руб. Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, последовал иск в суд.

    В сентябре 2019 г. по делу была произведена судебная экспертиза, которая заключила, что многоквартирный жилой дом и административно-офисное здание общества не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.

    Вместе с тем было установлено, что стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Система теплоснабжения и водоснабжения жилого дома используется для получения коммунальных ресурсов административным офисным зданием, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи. Иными словами, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов в него прекратится. Кроме того, эксперты указали, что офисное здание и МКД имеют общее помещение ЦТП, расположенное в подвале и являющееся техническим помещением. В заключении также указано, что согласно проектной документации многоквартирный жилой дом и пристроенное к нему нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.

    19 июня 2020 г. Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил исковые требования ТСЖ, взыскав с общества «Гарантия» 47 тыс. руб. за тепловую энергию, вывоз ТБО и опрессовку узла. Апелляционный и окружной суды оставили решение без изменений. При разрешении спора суды руководствовались положениями ст. 210 ГК РФ, ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также учли разъяснения, содержащиеся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

    Суды отметили, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Они посчитали, что использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный жилой дом не являются основаниями для признания нежилого здания частью многоквартирного жилого дома. Оценив результаты экспертизы, все инстанции пришли к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика участником долевой собственности на общее имущество МКД и возлагать на него плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

    ВС указал, что суды проигнорировали выводы экспертизы

    В дальнейшем ТСЖ обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой указало на наличие на стороне общества неосновательного обогащения в виде невнесенной платы за пользование общим имуществом МКД, в связи с чем возмещение затрат легло на собственников двух жилых домов. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

    Ссылаясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, Суд напомнил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

    Как пояснил ВС, ст. 249 ГК установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст.158 ЖК, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    Экономколлегия отметила, что результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, которая имела важное значение для рассмотрения спора. ВС обратил внимание, что у судов имелось заключение экспертов о том, что МКД и административно-офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения; ЦТП, расположенный в нежилом помещении МКД, и техподполье являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены вводы и проходят общедомовые инженерные сети, которые питают два жилых дома и все встроенно-пристроенные нежилые помещения, в том числе и помещения ответчика.

    ВС подчеркнул, что в судебных актах отсутствуют какие-либо сведения об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, как и основания для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

    Высшая судебная инстанция указала, что суды сделали вывод об отсутствии у многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику, общего имущества, поскольку приняли во внимание в заключении экспертов лишь выводы о присутствии отдельных элементов общего имущества, перечисленных в п. 2 Правил. ВС отметил, что нижестоящие инстанции ошибочно не дали правовую оценку обстоятельствам по делу, связанным с проектированием и возведением МКД со встроенно-пристроенным помещениями как одного строительного объекта.

    ВС учел и тот факт, что ТСЖ при рассмотрении дела также указывало, что оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории общего имущества с 1999 г. и предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества, в отличие от ответчика, который продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, расположенными на территории комплекса, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.

    Со ссылкой на Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П Верховный Суд отметил, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.

    «Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество», – отмечено в определении.

    Суд также обратил внимание, что согласно имеющимся в материалах дела протоколам собраний собственников помещений ответчику установлена плата за услуги содержания и ремонта общего имущества в 2,5 раза ниже, чем для других собственников нежилых помещений. В сниженный тариф не включена плата за лифты, их обслуживание и ремонт, за работу вахтеров-лифтеров, уборку подъездов и лестничных маршей, придомовой территории, тариф включает плату за содержание ЦТП, работу персонала, обслуживающего инженерные сети, работу аппарата управления товарищества. ВС пояснил, что определение такого размера платы для ответчика согласуется с подходами, изложенными в Постановлении № 5-П, и связано с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

    Исходя из изложенного, Судебная коллегия посчитала вывод судов нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении требования ТСЖ о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома ошибочным.

    Эксперты оценили выводы ВС

    Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что поставленная проблема, несомненно, актуальна, поскольку на сегодняшний день в России, особенно в крупных городах, возведено большое количество административных зданий, примыкающих к МКД и используемых в качестве магазинов, офисных помещений, парковок именно с такой единой системой подключения к коммунальным ресурсам, в которой МКД выступает как источник питания коммунальными ресурсами.

    Читайте также  Образец заполнения заявления на рвп

    Светлана Немчинова отметила, что, с одной стороны, собственники административных зданий, примыкающих к МКД, не потребляют многие услуги, оказываемые управляющей компанией жителям многоквартирного дома. В связи с этим, по мнению адвоката, у них отсутствует какой-либо экономический интерес в равном несении расходов на содержание такового общего имущества.

    С другой стороны, эксперт подчеркнула, что собственники МКД, за счет денежных средств которых, в том числе, были созданы, построены сети водоснабжения, несут расходы на их содержание в полном объеме, в том числе и за ту систему, которая питает коммунальными ресурсами административные здания.

    По словам Светланы Немчиновой, Верховный Суд обоснованно указал, что отсутствие отдельных элементов, таких как общие строительные конструкции, фундамент, несущие стены, плиты перекрытия, ограждающие несущие конструкции, крыша и т.п., не свидетельствует о том, что данные объекты не имеют общего имущества. «Собственники должны нести расходы на содержание общего имущества при установлении вышеуказанных факторов, однако размер данных расходов может быть рассчитан дифференцированно, исходя из характера пользования собственниками данными услугами», – заключила адвокат.

    Партнер «Легес Бюро» Коба Оржония считает, что рассматриваемая проблема становится актуальной именно в том случае, если собственник смежных зданий пользуется общим имуществом, но по какой-то причине решил не платить за это. «Описанная ситуация – это пример неосновательного обогащения. И если еще до проведения экспертизы позиция собственника нежилого помещения относительно расположения офисного здания на принадлежащем юридическому лицу земельном участке могла бы быть принята во внимание как обоснованная, то после получения результатов экспертизы вопрос, по моему мнению, должен трактоваться однозначно», – выразил мнение эксперт.

    Коба Оржония находит позицию ВС РФ обоснованной и в полной мере соответствующей имеющимся в деле доказательствам – выводам экспертизы. Он отметил, что в случае, если за обслуживание общих систем платят только члены ТСЖ, а собственник здания только пользуется благами, а платить за это отказывается, то со стороны собственника здания возникает неосновательное обогащение. Коба Оржония обратил внимание: важным доказательством общности имущества является тот факт, что при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов (воды, тепловой энергии) в административное офисное здание прекратится. «Таким образом, судебной экспертизой установлены неразрывная связь и факт общности коммуникаций между домом и административным зданием. Вызывает вопросы позиция судов нижестоящих инстанций, которые могли в рамках своей компетенции рассмотреть спор и принять обоснованные судебные акты», – поделился эксперт.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock
    detector