Бизнес в нежилом помещении жилого дома

Бизнес в нежилом помещении жилого дома

Бизнес в нежилом помещении жилого дома

Бизнес в своей квартире: что можно, а что нет

Часто микробизнес умещается в обычной квартире — без лишних расходов на офис и склад. Рассказываем, какие ограничения есть для домашнего бизнеса, как избежать третьей мировой с соседями и не набрать штрафов.

Что такое квартира с точки зрения закона

По закону есть жилые помещения, а есть — нежилые.

Жилые — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. В жилых помещениях люди живут — едят, спят, моются, читают книжки по вечерам. Это положения из ст. 16 и 17 Жилищного кодекса РФ.

Отметка, что данное помещение — жилое, есть в Свидетельстве о праве собственности и выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.

Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию.

Если в Свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН помещение значится как нежилое, значит жилищные ограничения по бизнесу в нём не действуют.

Отдельная история — апартаменты. Это помещения, которые очень похожи на квартиры — в многоэтажных домах, с кухней, ванной и балконом. Но по документам апартаменты — нежилые помещения. Жилищные ограничения на них тоже не действуют. По крайней мере пока.

Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении

В квартире запрещено устраивать промышленное производство — с машинами и оборудованием — и хостелы. Так сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.

Замаскировать хостел посуточной арендой койко-мест или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно раскусили такую схему. Квартирные хостелы даже без вывесок находят и закрывают.

Любой другой бизнес по идее не запрещен в квартирах. Дома можно варить, печь, шить, сочинять, конструировать, красить, строгать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, репетиторствовать. Принимать клиентов дома тоже можно. Но есть три ощутимых ограничения. Предприниматель не должен:

— обустраивать рабочие зоны с нарушением санитарных и пожарных норм для жилых помещений;

— полностью превращать квартиру в нежилое помещение — без кухни, душа и домашней мебели — Постановление Пленума ВС РФ № 14 .

Что значит мешать соседям, в законе не написано. Но в судебных делах по спорам соседей с домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение через подъезд, грязь в подъезде, курение, шум и запах из квартиры, шум от подъезжающих машин.

Вот примеры, как делать не стоит. Всем трем предпринимателям суды запретили работать дома.

❌ В квартире на первом этаже работала диспетчерская такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Во двор день и ночь заезжали такси. Водители сигналили и громко слушали музыку. Девушки-диспетчеры постоянно ходили по подъезду, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимают заказы на вызов такси — дело № 33-12506/2018 .

❌ Предприниматель переделал квартиру под офис агентства недвижимости. Кухни и кроватей не было. Обстановка — столы, стулья для посетителей и шкаф. На входной двери висела вывеска с режимом работы и перечнем услуг по подбору жилья. В офисе был уголок потребителя — дело № 33-2584/2015 .

❌ В квартире организовали подсобное помещение для аптеки: офис плюс склад. Одну комнату заставили шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. Во второй стоял письменный стол, оргтехника и шкафы с документами. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2017 .

Что будет, если вести запрещенный бизнес дома

Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.

Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ. Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.

Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев. Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.

МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физлицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.

И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как вести бизнес в квартире, чтобы соседи и госорганы не придрались?

Если предприниматель работает дома и не нарушает Жилищный кодекс, никто не сможет запретить его бизнес.

Вот чек-лист по требованиям закона:

✅ Оставить жилые зоны. В квартире должны быть кухня, стол, душ или ванна, кровать или спальный диван. Рабочие зоны встроены в квартиру, но не занимают её всю. Например, в отдельной комнате стоит стол для маникюра. Или швейная машинка и стеллажи с тканями.

✅ Не мешать соседям. Не греметь посудой по ночам, установить вытяжку над плитой, следить, чтобы клиенты не мусорили в подъезде и лифте. Вывеска на фасаде дома — опасно. Но нет запрета поставить её в своем окне.

✅ Соблюдать противопожарные правила для жилых помещений . В частности, не хранить дома горючие и взрывоопасные вещества и материалы и баллоны с газом. Если у вас домашний спа-салон, нельзя применять свечи.

✅ Соблюдать общие требования к жилому помещению . Воздух из вытяжки и вентиляции не должен идти из вашей квартиры в соседние. Нельзя делать перепланировку так, чтобы парикмахерская раковина, плита, печь или душ оказались над жилой комнатой соседей снизу.

Статья актуальна на 19.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.

ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Какой бизнес нельзя вести в многоквартирном доме

Предприниматель открыл круглосуточное кафе в многоквартирном доме. Однако не учел, что по закону в жилых домах организации не могут работать после 23.00 часов. Суд решил, что круглосуточный шум противоречит санитарным нормам и ухудшает условия жизни жильцов. Деятельность компании приостановили на месяц и потребовали изменить режим работы. Чтобы аналогичная проблема не произошла с вашей компанией, узнайте какой бизнес нельзя вести в многоквартирных домах.

Закон разрешает заниматься бизнесом в помещениях многоквартирных домов. Однако такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы жильцов, а также угрожать их жизни и здоровью. Например, закон запрещает продавать в многоквартирных жилых домах следующие категории товаров:

  • горючие газы, легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, продукцию в аэрозольных упаковках; но можно продавать лекарства, косметические и парфюмерные товары в мелкой расфасовке;
  • пиротехнику;
  • оружие, в том числе порох, капсюли, патроны и другие взрывоопасные изделия;
  • табачные изделия, в том числе ароматические средства для курения;
  • разливной алкоголь — его можно продавать только в местах общественного питания с залом обслуживания не менее 20 квадратных метров.

Нельзя открывать специализированный рыбный магазин, но можно — рыбный отдел в супермаркете. Нельзя открыть мебельный магазин, если планируете отгружать из него мебель. Но можете открыть салон мебели с выставочными образцами или офис для оформления заказов. Главное, чтобы склад находился в нежилом помещении.

Остальную продукцию можно продавать, но при этом необходимо учитывать некоторые условия.

  1. В небольших городах с числом жителей меньше 250 тысяч человек магазин можно открыть в подвале, цоколе, на первом или втором этажах жилого здания.
  2. В крупных городах ― с населением от 250 тысяч человек и крупнейших ― свыше 1 миллиона человек магазины разрешено открывать на третьем этаже, если помещения на двух нижних этажах также нежилые.
  3. Магазин и другие коммерческие организации должны работать до 23:00 часов.

Согласно СНиП в многоквартирном доме запрещено размещать:

  • склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли;
  • бани, сауны;
  • бары, кафе и рестораны с числом мест более 50 посетителей и общей площадью более 250 квадратных метров;
  • предприятия с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии и театры;
  • казино;
  • общественные туалеты;
  • учреждения и магазины ритуальных услуг;
  • диспансеры, стационары, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
  • ветеринарные клиники и кабинеты;
  • тиры;
  • кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения вместимостью более 50 мест.

На некоторые виды услуг действуют ограничения. Например, можно открыть стоматологическую клинику, если в ней не будет зуботехнической лаборатории. Иными словами, вы можете лечить и протезировать клиентов, но протезы должны изготавливать в другом помещении. Нельзя открыть традиционный детский сад, но можно — семейный на 5–10 детей. Производственный цех в многоквартирном доме можно открыть при единственном условии — у вас работают инвалиды и пожилые люди.

Также закон запрещает открывать предприятия бытового обслуживания, в которых применяют легковоспламеняющиеся вещества. Но этот запрет не касается парикмахерских и мастерских по ремонту часов, если площадь помещения меньше 300 квадратных метров. Также нельзя открывать прачечную и химчистку. Но можно открыть пункт приема вещей или прачечную самообслуживания, если вес белья не будет превышать 75 кг в смену.

Есть виды бизнеса, которые можно открывать в многоквартирном доме, но только в нежилых помещениях. Например, в квартире запрещено открывать гостиницу или хостел и вести миссионерскую деятельность. Но вы можете в квартире совершать богослужения или другие религиозные обряды и церемонии.

Какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме?

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты филиала Федеральной кадастровой палаты по Республике Мордовия разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции.

Жилые помещения

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

« Большинство хостелов и мини-гостиниц расположено в жилом фонде, поэтому поток жалоб и обращений от граждан не прекращается. С момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс будет запрещено размещение предприятий, оказывающих гостиничные услуги, в жилых помещениях многоквартирных домов. Таким образом, до 1 октября необходимо провести процедуру перевода жилого помещения в нежилое»говорит заместитель директора – главный технолог филиала Кадастровой палаты по Республике Мордовия Елена Швабауэр.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится т. к. Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Нежилые помещения

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенныхв доме и подъезде.

«С ледует помнить, что переустройство жилого помещения, например, установка нового входа, согласно требованиям статьи 22 Жилищного кодекса , при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на общее собрание собственников. При уменьшении площади общего имущества дома владельцу потребуется согласие 100% собственников в доме»пояснила Елена Швабауэр.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.

Читайте также  Может ли работодатель не отпустить в отпуск?

Бизнес в ЖК: что выгодно открывать и почему

Жители новостроек в больших городах привыкли, что все необходимое находится под рукой – на первом этаже их жилого комплекса. Поэтому, даже несмотря на пандемию, открывать бизнес в ЖК, по мнению экспертов, – выгодно. Только делать это надо с умом. Во что стоит вложить деньги, как выбрать правильное место для размещения торговой точки и что важно знать о застройщике, читайте в материале.

Выбор направления

Пандемия очень сильно повлияла на все сферы привычной нам жизни. Не исключением стала и сфера торговли. Но если у торговых комплексов и моллов по понятным причинам в период самоизоляции покупательский трафик значительно упал, те же магазины «у дома» не потеряли своих клиентов. При этом, как отмечает генеральный директор Private Property Management Company Сергей Тарасов, ситуация локдауна показала: наиболее надежными (стабильными, востребованными, не подверженными закрытию) видами деятельности в ЖК являются:

  • продуктовые магазины;
  • аптеки;
  • пункты выдачи заказов и дарксторы (склады товаров – прим. ред.).

Действительно, с весны 2020 года наблюдается повышенный интерес покупателей к товарам и услугам, которые можно получить онлайн. Неудивительно, что для жителей ЖК на первых этажах их дома и в холлах стали актуальными такие форматы, как постаматы и вендинговые автоматы. «Кроме того, популярны коворкинги, соседские клубы по интересам, небольшие спортзалы и другие бизнесы, направленные на удовлетворение социальных потребностей людей, проводящих большую часть светового дня внутри жилого комплекса из-за пандемии», – рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.

Согласна с коллегой вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. По ее мнению,многие собственники ритейла стали думать об открытии специальных винных клубов или даже курительных салонов. Так как на сегодняшний день очень распространены зоны коллабораций, а предприниматели смотрят на возможность открыть в ЖК бизнес, который будет привлекать клиентов как в период ограничений, так и с прицелом на будущее – когда люди, даже при наличии альтернативы, захотят отдыхать рядом с домом, заключает Катерина Соболева.

Локация

Если вы решили открыть бизнес в ЖК, одним из главных критериев для успешного ведения дела будет выступать локация.Как отмечают эксперты, «золотым стандартом» является оживленное, по местным меркам, место, где имеется транзитный трафик 100-300 человек в час в будние дни в дневные часы.

Часто на этапе строительства жилого комплекса оценить такой трафик по факту по понятным причинам невозможно. В этом случае необходимо провести анализ будущего распределения пешеходных потоков внутри будущего жилого комплекса. Профессиональные компании в сфере геомаркетинга используют для прогнозирования потоков пешеходов Ant Road Planner – математическую модель движения муравьев, рассказывает Сергей Тарасов.

«Однако и без сложных инструментов возможно спрогнозировать перемещение людей от генераторов трафика – остановок транспорта и станций метро – к так называемым «аттракторам трафика» – основным «магнитам для потребителей», к которым в ЖК относятся, как правило, супермаркеты, детские сады и школы, районный ТЦ. Эту информацию вы почерпнете из графика пешеходных дорожек внутри ЖК и плана расположения мест притяжения людей», – заключает Тарасов.

Конкуренты и застройщики

Возможные конкуренты и застройщики, в чьих ЖК планируется открыть бизнес, не случайно объединены в один пункт.Есть два типа девелоперов. Первый тип знает особенности управления коммерческими помещениями в новостройках, а второй – просто продает помещения. В случае, когда застройщик просто продает коммерческие помещения, ему неважно, кто купит ту или иную локацию. Поэтому здесь владельцу бизнеса необходимо самостоятельно проверить список уже работающих поблизости точек. И если, к примеру, в небольшом ЖК уже работают три салона красоты, смысла открывать четвертый, скорее всего, нет.

Другое дело, когда застройщик хочет сделать действительно качественный набор социально-бытовых объектов в жилом комплексе. «Такому девелоперу важна продуманная инфраструктура в проекте, и он будет внимательно относиться к покупателям помещений: оценивать их состоятельность, намерения на долгосрочное развитие. Уже на стадии проектирования застройщик, выбравший данную схему, понимает, сколько в ЖК должно быть салонов красоты, кафе, ритейлов, фитнес-клубов и проч.», – комментирует генеральный директор девелоперской компании Insolver Андрей Елисеев.

Размеры: что и подо что

По утверждению руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Вадима Кашкина, сегодня самыми ликвидными являются коммерческие помещения трех типов. Первый – площадью 50-100 кв. м. Его можно использовать под самые различные предприятия: салоны красоты, мини-кофейни, цветочные и бакалейные лавки, пункты выдачи товаров на заказ. Второй – от 500 до 1000 кв. м. Такой тип подходит для продуктовых супермаркетов. И третий – помещения от 200 до 300 кв. м. На таких площадях удобно размещать бизнесы из серии медицинских услуг или центров раннего развития, отмечает Кашкин.

Покупка или аренда

Ранее сделки с коммерческими помещениями делились поровну на две категории: половина объектов приобреталась под собственный бизнес, половина – для сдачи в аренду. В последний год превалирует вторая категория сделок, так как покупка помещения для открытия бизнеса сегодня выглядит рискованно, рассказывает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

И у покупки, и у аренды коммерческих помещений в ЖК есть свои нюансы. Так, приобретая помещение в новостройке, предприниматель гарантирует себе это место, что позволяет ему строить долгосрочные планы по развитию бизнеса и не бояться, что рано или поздно его может «выселить» арендодатель.

«В то же время такая покупка требует существенных вложений, которые в случае с арендой можно было бы потратить на развитие бизнеса. Существует и риск того, что бизнес просто «не пойдет», и бизнесмену придется искать помещение в другой локации, где его товары или услуги будут более востребованы. А на то, чтобы продать приобретенную коммерческую недвижимость и вернуть вложенные средства, может уйти немало времени», – комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аренде коммерческого помещения стоит принимать во внимание тот факт, что в новостройках все подобные лоты передаются без ремонта. Поэтому прежде, чем открыться, вам предстоит сделать выбор, готовы ли вы делать ремонт «с нуля» или же готовы ждать освобождения помещения уже с отделкой. «Первый вариант связан с большими финансовыми вложениями и рисками. Второй – менее затратный, но выбирать помещение уже придется по остаточному принципу. По опыту, от 20 до 40% арендаторов, открывшихся в новых ЖК на первых порах, закрывают свои точки. Состав операторов становится более-менее стабильным через 2-3 года после заселения комплекса», – рассказывает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Технические моменты

В современных ЖК девелоперы научились делать планировки эффективными и адаптируемыми под различные виды бизнеса, однако часто предприниматели сталкиваются с отсутствие нужной мощности электрических сетей или невозможностью реализовать нормальную вентиляцию или работу системы кондиционирования. Поэтому прежде, чем принять решение о покупке или аренде коммерческого помещения, обязательно надо сделать технический аудит и понять, под какие виды бизнеса можно будет использовать это помещение, советует основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов:

«Учитывая, что площадь обычно небольшая, стоимость такого аудита будет в разы меньше, чем убыток от простоя помещения. И, конечно, если застройщик обещает, что все сделает и обеспечит необходимыми инженерными решениями, обязательно прописывайте в договор не только обязательства, но и детальные технические характеристики. Потом будет поздно что-либо добавлять. Кроме того, без этого пункта при отсутствии чего-либо нужного дополнительные расходы лягут на вас».

Насколько выгодно открывать бизнес в ЖК?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно посмотреть на цифры. Антон Белых приводит следующую статистику: при сопоставимой стоимости кв. м доходность от нежилых помещений в аренду в 2-3 раза выше, чем от сдачи в аренду аналогичной квартиры. Например, квартиру стоимость 10 млн руб. можно сдать не дороже 40-50 тыс. руб. в месяц (если речь о мегаполисе – прим. ред.). Коммерческое помещение такой же стоимости в зависимости от района и локации будет приносить уже 100-150 тыс. руб. в месяц.

Квартиры на первых этажах новостроек

В современных новостройках квартиры на первых этажах встречаются редко. Однако те ЖК, которые были введены в эксплуатацию 10-15 лет назад, еще обладают такой опцией.

«Такие квартиры стоят дешевле из-за ряда неудобств, так как окна просматриваются, идет шум с улицы и от подъезда и пр. Дисконт на подобные лоты зависит от применяемой модели ценообразования, видовых характеристик и площади. При прочих равных условиях квартира на первом этаже будет на 7-10% дешевле аналога на невысоком этаже. При этом у квартир на первом этаже есть серьезное преимущество – возможность проведения перепланировки с переносом мокрых зон. В ряде случаев такие многокомнатные квартиры «нарезают» на студии для последующей перепродажи уже сами собственники, но это достаточно специфическое направление деятельности», – рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Если рассматривать приобретение квартиры на первом этаже как инвестицию, скорее всего, это не самое выгодный вариант. При покупке на ранней стадии строительства с целью перепродажи данная квартира может быть в дальнейшем не востребована. При сдаче в аренду доход от нее также будет ниже, чем у более ликвидных этажей, считает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер» Евгения Гераськина.

Возможно, стоит рассматривать такую квартиру в качестве первого жилья. Однако необходимо учитывать моменты, о которых эксперты сказали выше. Что же касается открытия в квартире на первом этаже бизнеса – эксперты не рекомендуют идти на такой шаг.

«Для использования квартиры в коммерческих целях потребуется перевести ее в нежилой фонд. Просто так разместить офис, студию или магазин там нельзя, а перевод является довольно затратным делом в плане финансов и времени», – комментирует генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Открывать бизнес в ЖК или нет – решать вам. Но перед тем, как это сделать, обязательно соберите как можно больше данных о самом ЖК и о районе. Также помните: в коммерческой недвижимости действует то же правило, что и в случае с квартирами: чем строящийся жилой комплекс ближе к своему завершению, тем дороже квадратные метры.

Предпринимательская деятельность в многоквартирном доме

Анастасия 24 июля 2019 года, 13:08 просмотров: 3519

Подскажите, пожалуйста. Я живу на первом этаже, хочу свою квартиру использовать для бизнеса. Все ли виды предпринимательской деятельности можно организовывать в многоквартирном доме?

Если вы оставляете имеющуюся квартиру как жилое помещение, то согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, предпринимательскую деятельность в жилом помещении можно вести если будут соблюдены права всех жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. То есть ваша работа не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техник и безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб конструкции или инженерному оборудованию здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Например, программисты, юристы, репетиторы и тд.

В некоторых квартирах жилых домов пока еще размещаются мини-гостиницы и хостелы. Но с 1 октября, с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг», мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет создавать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство не запрещает организацию небольшого частного производства (упаковка товаров, изготовление сувениров, небольшое кондитерское производство). Но рассчитывать на большие объемы выработки не стоит: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Следовательно, возможность использования станков или больших приборов, которые нарушают допустимые уровни шума или вибрации автоматически исключены.

Также отметим, что Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения. В таком случае, при желании возможно в многоквартирном доме открыть полноценный офис, ателье, магазин, кафе и т.д. с отдельным входом и штатом сотрудников.

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, предпринимательской, административной, общественной и другой деятельности и не могут быть использованы для временного или постоянного проживания граждан. Это офисы, магазины, аптеки, салоны красоты и тд.

Нужно понимать что такая деятельность будет строго ограничена: противопожарными, санитарными и градостроительными нормами, она не должна создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома, приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума. Заведения, работающие после 23 часов, попадают под запрет, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения обычно располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещается размещать их и выше, но тогда находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

Считаем необходимым сказать, что с недавнего времени эта процедура перевода назначения помещений сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен получить письменные согласия каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде. Об этом мы сообщали ранее.

Закон не имеет обратного действия, но в этом случае наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector