Арендатор не возвращает имущество что делать

Арендатор не возвращает имущество что делать

Арендатор не возвращает имущество что делать

Возврат арендованного имущества

После того, как отпадает необходимость арендовать какое-то имущество, возникает вопрос: «Как его возвращать?». Не следует просто на словах производить возврат имущества без оформления документов. Как вернуть имущество арендодателю читайте в нашем материале.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по сопровождению бизнеса в Екатеринбурге поможет решить и иные вопросы, которые возникают в процессе осуществления предпринимательской деятельности

Порядок возврата арендованного имущества

Порядок возврата имущества, которое арендовано, может быть определен договором или законом. Например, в ст. 655 ГК РФ говорится о порядке передачи здания или сооружения по передаточному акту как от арендодателя арендатору, так и наоборот от арендатора арендодателю.

Таким образом, по порядку возврата имущества необходимо смотреть прежде всего договор, затем закон, чтобы условия договора не противоречили закону.

В любом случае, лучше придерживаться следующего порядка:

  1. Подготовьте арендованное имущество к возврату арендодателю
  2. Подготовьте передаточный акт в 2-х экземплярах на передаваемое имущество или иной документ. При этом следует зафиксировать, что Вы передаете. Например, если передаете квартиру, которую арендовали вместе с мебелью, то необходимо перечислить в том числе всю мебель, которую передаете. Также в акте необходимо указать на то, что арендодатель не имеет претензий по передаче арендованного имущества
  3. При передаче имущества акт должен быть подписан обеими сторонами

Возврат имущества, которое лицо арендовало, должен в обязательном порядке подтверждаться документально, иначе арендатору будет сложно доказать, когда он возвратил имущество. От того, когда произошел возврат имущества, зависит начисление арендной платы. Т.е., если не будет документа о передаче имущества арендатором и его принятием арендодателем, то недобросовестный арендодатель может начислить аренду, неустойку и иные суммы за то, что имущество не было передано или передано несвоевременно.

ПОЛЕЗНО: читайте подробнее про споры по договору аренды, которые могут возникать между арендатором и арендодателем по ссылке на нашем сайте

Как составить акт возврата арендуемого имущества?

Акт о возврате имущества лицом, которое арендовало, составляется в свободной форме. При этом, готовя такой документ, укажите в нем следующую информацию:

  1. Название документа – акт о возврате арендуемого имущества
  2. Место составления акта и дата его подписания
  3. Стороны, которые подписывают соответствующий акт или по-другому стороны договора аренды
  4. О чем составлен акт или о чем он заключен. В указанном разделе акта необходимо прописать о том, что:
    • арендатор возвращает арендодателю конкретное имущество, которое им арендовалось по конкретному договору
    • стороны осмотрели имущество, оно возвращается в состоянии согласно условиям договора
    • арендодатель не имеет претензий к состоянию возвращаемого имущества, какие-либо недостатки в ходе осмотра не выявлены
    • одновременно с имуществом возвращаются конкретные документы, если они передавались арендодателем арендатору
    • все платежи арендатором уплачены полностью
    • стороны не имеются претензий друг к другу
    • в скольких экземплярах составлен акт

В акте могут быть отражены иные моменты, которые имеют значение для сторон.

  • В конце акта указываются стороны и проставляются подписи

СОВЕТ АДВОКАТА: если акт оформляется на нескольких страницах и разных листах, тогда лучше проставить еще раз подписи внизу каждой страницы, чтобы исключить замену страниц, подделку и т.п.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В процессе аренды имущества, арендатором могут быть произведены действия по его улучшению. При этом улучшения могут быть как отделимые, так и неотделимые.

Отделимые улучшения – это те улучшения, которые можно отделить без нанесения ущерба имуществу и соответственно забрать. Неотделимые улучшения нельзя просто взять и забрать, так как эти улучшения становятся частью объекта и если попробовать их отделить, то будет нанес вред имуществу.

При заключении договора аренды, в нем должно быть оговорено, чьей собственностью будут отделимые улучшения имущества после окончания договора. Если арендатором будут произведены с согласия арендодателя неотделимые улучшения имущества, будет ли произведено арендодателем после возврата ему имущества возмещение стоимости таких улучшений и т.д.

В общем, прежде чем произвести какие-либо улучшения в имуществе, которое арендуется, необходимо согласовать это с арендодателем и обговорить, у кого возникает право собственность, кто возмещает расходы и т.п. Если это не будет оговорено, тогда будут применяться положения ст. 623 ГК РФ.

ВНИМАНИЕ: все договоренности должны быть зафиксированы в договоре или в дополнительном соглашении к договору, т.е. письменно, закажите составление договора у нас, если у Вас он отсутствует между сторонами

Несвоевременный возврат арендуемого имущества

Договор аренды может быть заключен на определенный срок. По истечении этого срока, имущество подлежит возврату арендодателю.

Что будет, если арендатор несвоевременно произведет возврат имущества?

За несвоевременный возврат — договором может быть установлена неустойка, соответственно, арендодатель будет иметь возможность предъявить ее арендатору.

Кроме того, согласно положениям ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор произвел оплату аренды за все время просрочки возврата имущества.

Однако, аренда не может взиматься с арендатора за время просрочки, если арендодатель уклоняется от приема передаваемого ему имущества, но данный факт необходимо в случае чего доказать.

Если у арендодателя из-за просрочки возврата арендатором имущества возникли убытки и они не покрываются выставленной арендной платой, то убытки могут быть взысканы с арендатора.

Таким образом, несвоевременный возврат имущества, которое находится в аренде, может повлечь для арендатора денежные потери.

Последствия невозврата имущества в аренде

Если арендатор не возвращает имущество, аренда которого закончилась, то последствия для него будут аналогичны последствиям при несвоевременном возврате, т.е. арендодатель может потребовать уплаты неустойки, оплаты времени аренды, а также взыскания убытков. При отсутствии добровольного исполнения со стороны арендатора, арендодатель обратиться в суд о взыскании соответствующих сумм с арендатора.

В свою очередь из-за того, что арендатор не возвращает имущество, арендодателю, скорее всего, необходимо будет обращаться с иском в суд. Какие требования заявлять в таких ситуациях, будет зависеть от того, что арендуется. Как вариант могут быть заявлены следующие требования:

  • об обязании ответчика возвратить имущество
  • о выселении

Помимо указанных требований также могут быть заявлены требования о взыскании задолженности по аренде, убытков, пеней, может быть заявлено требование о расторжении договора, если он действующий. Кроме того, могут быть взысканы расходы на представителя.

Если дело дошло до суда и суд расторг договор либо удовлетворил иные требования, связанные с возложением обязанностей на арендатора по возврату имущества, то арендатор обязан будет освободить имущество и/или передать арендодателю. При отсутствии добровольного исполнения в дело включатся приставы с принятием мер, которые предусмотрены законом.

Таким образом, не возврат имущества арендатором повлечет негативные последствия больше всего для него, чем для арендодателя, но и арендодателю придется побороться за свое имущество.

Кража арендованного имущества

Может произойти такая ситуация, что имущество, которое лицо арендовало, украли.

Естественно о краже имущества арендатор обязан заявить в компетентные органы, а также сообщить арендатору.

В то же время, обязанность по обеспечению сохранности имущества лежит на арендаторе, соответственно, если имущество выбыло из владения арендатора, то тем самым у арендодателя возникли убытки, которые обязан возвратить арендатор. Впоследствии данные убытки арендатор может взыскать с лица, которое украло арендованное имущество.

В практике встречаются такие ситуации, когда арендатор с помощью поддельных документов продает имущество арендодателя, например, квартиру. Это тоже своего рода кража, хотя действия квалифицируются как мошенничество. В такой ситуации по объектам недвижимости собственнику необходимо будет оспаривать сделки купли-продажи, признавать их недействительными, и имущество по решению суда будет возвращено собственнику.

Проблемы уже возникнут у покупателя такого имущества, поскольку он обязан будет вернуть имущество собственнику, а вот вернуть деньги будет затруднительно, так как мошенник маловероятно, что примет действия по добровольному возврату полученных средств.

Отзыв о юрсопровождении нашего Доверителя

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Арендатор оставил в арендуемом помещении имущество, не оплатил ежемесячные платежи по арендной плате, и, возможно штрафные санкции?

В данной ситуации важно понимать, прекратили ли действие договорные отношения между сторонами или продолжают действовать. Так как без расторжения договора аренды арендодатель должен соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, во владении которого оказалась вещь должника, вправе ее удержать до момента расчета по финансовым обязательствам, если договором не предусмотрено иное, например запрет на удержание вещи арендатора.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендуемом помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Следует отметить, что вещь, которую удерживает кредитор, относится к залоговому обязательству, за счет чего кредитор получает обеспечение со стороны должника.

В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, могут быть удовлетворены из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

В том случае, когда арендодатель не выходит на связь, и попытки арендодателя урегулировать спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для легитимного вскрытия, осмотра и фиксации имущества, которое находится в сдаваемом в аренду помещении.

Так, арендодателю следует выполнить следующий алгоритм действий:

  1. направить арендатору письменное требование о погашении задолженности, неустойки (при ее наличии);
  2. если срок действия договора аренды не закончился, то соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке;
  3. направить по месту нахождения арендатора уведомление об удержании имущества, в связи с систематической неоплатой арендной платы;
  4. назначить приказом ответственных лиц за вскрытие и опись имущества;
  5. привлечь к процедуре вскрытия замков, осмотра помещения и описи имущества незаинтересованных лиц, например сотрудников соседних офисов, прохожих лиц;
  6. желательно фиксировать весь процесс вскрытия, осмотра и описи на видеокамеру;
  7. произвести осмотр, опись имущества, оборудования, расположенных в арендуемом должником помещении;
  8. документально в описи зафиксировать все имущество, оборудование, их наименование, серийные номера, количество, иную информацию, завизировать ответственными лицами и свидетелями;
  9. после чего закрыть и опечатать помещение.

Чтобы удержание было правомерным арендодателю необходимо оформить следующие документы:

  • требование об уплате задолженности, штрафных санкций в адрес арендатора;
  • уведомление о вскрытии/осмотре помещения и об удержании имущества при его обнаружении в адрес арендатора;
  • акт вскрытия замков;
  • акт осмотра;
  • опись имущества;
  • акт опечатывания помещения.

После совершения всех необходимых действий перед арендодателем встает вопрос: что делать с удерживаемым имуществом?

В соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Так, если с арендатором не удается прийти к консенсусу о взыскании с заложенного имущества, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации с публичных торгов. В случае продажи имущества на торгах за большую стоимость, чем должник обязан уплатить, то разница между общей задолженностью и реализованной ценой возвращается должнику. Предварительно не стоит забывать о досудебном урегулировании спора и соблюдении установленных законодательством сроков.

Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2018 г. по делу № А56-40614/2016; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2018 г. по делу № А68-10567/2016 и др.).

И наконец, что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов?

Разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога.

Таким образом, удержание вещи представляет собой один из возможных способов обеспечения обязательств недобросовестного арендатора, при оформлении всех необходимых документов, позволит арендодателю обратить взыскание на предмет удержания, получить его в собственность или выручить сумму задолженности с реализации.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к ст. 622 ГК РФ

1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).

2. В абз. 2 — 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.

В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).

Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.

В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.

Судебная практика по статье 622 ГК РФ

Ссылки в жалобе на неосновательное неприменение положений статьи 622 ГК РФ подлежат отклонению. Нормы права, регулирующие спорные правоотношения применены судами правильно.
Иные доводы жалобы по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что находится за пределами компетенции суда кассационной инстанции.

Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 404, 405, 421, 429, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, отменил решение в части первоначального иска и привел новую резолютивную часть.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, руководствовался положениями статей 15, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение проведенной по делу дополнительной экспертизы от 17.05.2018, установившей, что стоимость работ для приведения объектов исследования (арендованное имущество) в удовлетворительное состояние составляет 84 007 529 руб., пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 309, 310, 316, 405, 406, 450.1, 614, 622, 632, 635 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы до даты исполнения обязательства по возврату арендованной техники.

Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 60, 63 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, статей 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», исходили из того, что требование Ловыгиной Е.Н. не подтверждено надлежащими доказательствами, с чем впоследствии согласился суд округа.

Разрешая обособленный спор, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309, 310, 382, 606, 614, 622, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 16, 71, 100, 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», позицией, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», исходили из доказанности факта перехода к обществу права требования к должнику по договорам цессии, неисполненного к моменту обращения с соответствующим заявлением, и как следствие, о наличии оснований для его включения в реестр.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 308, 309, 614, 622, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт наличия задолженности по внесению арендной платы в заявленном размере, удовлетворили иск.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 395, 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчик имеет задолженность по уплате лизинговых платежей, договор лизинга расторгнут 24.11.2017, предмет лизинга истцу не возвращен, признали иск обоснованным.

Кроме того, прекращение договора аренды в силу положений части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность арендатора возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что обеспечивает защиту интересов арендатора при обнаружении им недостатков сданного в аренду имущества и возврат этого имущества арендодателю после прекращения арендных отношений.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статей 622, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», исходили из того, что спорное имущество не принадлежит должнику и является собственностью общества.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 310, 622, 689, 699 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что в результате реализации истцом права на отказ от договора безвозмездного пользования данный договор является расторгнутым и помещение подлежит возврату собственнику.

ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды

15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Читайте также  Последствия регистрации иностранного гражданина в своей квартире

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц. По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.

В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией. Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем. ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.

По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».

По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества. «Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться. Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов. Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

4. Вернули убитое помещение

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества

ПУБЛИКАЦИИ
Июль 2019 г

Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель, в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.

Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует. Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.

С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает. Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.

Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.

В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге. Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.

Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.

Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!

В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:

  • освобождения имущества из чужого незаконного владения;
  • устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
  • возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
  • уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.

Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:

  • внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
  • взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
  • преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.

На результат конкретного спора влияет множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.

Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:

  • Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
  • Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
  • Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
  • Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?

Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.

Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.

Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.

Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.

В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.

Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).

Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.

Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422 ГК РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.

Пошаговые действия Арендодателя:

  • Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
  • Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
  • Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
  • В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
  • Обратитесь в суд.

Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.

Действия Арендатора:

  • Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
  • Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
  • Примите участие в описи имущества.
  • Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector